委託販売のマメ知識

媒介契約とは?一般?専任?

こんにちは!栃木県、県央から県北エリアの不動産売買専門店「イエステーションお家ネットワーク」の増渕です。

皆さんは「媒介契約」という言葉をご存知ですか?

不動産会社から査定資料を受け取る際に知っているかもしれませんが、念のために説明しておきます。

 

大雑把に言いますと

"売主様が不動産会社に売却活動を依頼する際に交わされる契約 "のことです。

 

不動産会社は売却依頼を受けると、売主様に媒介契約書を交付する義務がありますが、国土交通省が作成した雛形を使用することが多いため、会社が違っても契約書の文言はほぼ同じ内容になることがあります。

 

契約書で取り決めるべき主な内容は以下の通りです。

 

 

  • 売主様の住所、氏名
  • 依頼を受ける不動産会社
  • 売却を依頼する不動産
  • 販売価格
  • 契約期間(最大3ヵ月)
  • 成約時の仲介手数料

などです。

 

これ以外にも項目はありますが、代表的なところを挙げてみました。

ちなみに、契約は最長3ヶ月しか結べません。

 

3ヶ月ごとに「更新するかしないか」を判断し、問題がなければ更新書類に署名・捺印するという流れです。

 

そして、この媒介契約はお互いを縛る厳しさで3段階に分かれており、以下のような名称になっています。

  • 【弱】一般媒介
  • 【中】専任媒介
  • 【強】専属専任媒介

 

いくつか細かな違いがあるのですが、最も大きな違いは以下の2点です。

  • 「依頼できる不動産会社の数」
  • 「自己発見取引(※)の可否」

※自己発見取引…親戚やご友人などご自身が発見した買主様と直接契約すること。

 

一つ一つ説明していきますが、便宜上「中」から説明させてください。

 

【中】専任媒介

売却活動を1社にしか依頼できない契約で、2社以上に依頼すると「契約違反」になりますので注意が必要です。

ただし、「自己発見の取引」は認められています。

 

【強】専属専任媒介

1社にしか依頼できない点は「専任」と同様ですが、「自己発見」まで禁止されているのが大きな特徴です。

 

【弱】一般媒介

最も緩い契約形態で、複数の会社への依頼や自己申告も可能です。

 

大きな違いは以上です。

 

これに加えて、不動産業者だけに売却活動に関する報告の頻度や物件データベースへの情報登録義務など細かい規定がありますが、別の機会に説明させていただければ幸いです。

 

基本的には、「安心して任せられる」と断言できる不動産会社が見つかれば、専任で任せるべきだと思いますし、「どうしても選べない」という場合は、一般を視野に入れてもらうのが良いでしょう。

 

不動産会社が決まったときの心配事としては、訪問予約や申し込みの受付、各種報告書の受付など、依頼する会社の数だけ売主の負担が増えてしまうことです。

また、任せる業者によっては、一般の場合、広告予算が減る場合もありますし、積極的に活動しなくなる業者もいます。

そういったリスクも鑑み、ご検討頂けますと幸いです。

 

 

媒介契約とは?一般?専任?

日光店 増渕 雅史

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