委託販売のマメ知識

一括査定の活用方法

こんにちは!栃木県、県央から県北エリアの不動産売買専門店「イエステーションお家ネットワーク」の増渕です。

不動産の売却を検討したことがある人の多くは、「不動産一括査定サイト」の存在を知っているでしょう。

これは一度の問い合わせで複数の不動産会社に不動産価格の査定を依頼できるサービスで、Webならではの手軽さから利用者が急増しています。

 

メリットとしては、「手軽」という点が最も大きく、店舗に行ったり電話をかけたりすることなく、複数の査定資料を入手することができます。

また、複数の資料が集まりますので、おおよその周辺相場の把握にも大変便利です。

 

しかし、便利な反面、注意が必要なところもあります。

今回は、一括査定の利用方法と注意点について説明します。

 

高取りに要注意

業界用語で「高取り」「高値取り」という手法が存在しています。

 

売主から安易に媒介契約を受けるために、市場価格よりも明らかに高い価格を提案する手法のことです。

 

一括査定では複数の査定結果が集まるため、当然提示される査定価格には多少のばらつきが生じます。

売主の心情としては、高い価格を提示した業者が安い価格を提示した業者に期待するのは無理のないこと。

そんな心理を利用した戦略です。

 

高い価格をとって売却活動を開始した物件の多くは、市場価格からかけ離れた価格になってしまっているため、価格を下げないと契約に至らないケースが多々あります。

比較的早く市場価格に戻す判断ができれば良いのですが、長い間高額で出し続けると、周辺地域に「売れ残り物件」という印象が定着してしまう恐れがあります。

そうなると、最悪の場合、市場価格まで価格を下げても、成約に至らないこともあります。

 

急いでいなければ、あえて高値でチャレンジすることもできますが、ごく少数の人にとって非常に魅力的な条件であるなど、何らかの勝算がない限りお勧めできません。

結果的に損をしてしまうケースも多々ありますので、「高額案件」には注意が必要です。

 

 

そこに参加していない会社もある

一括査定は、不動産会社側としても多くの問い合わせを獲得するチャンスがあり、便利なサービスとなっています。

しかし一方で、参加企業の競争が激しいことや、紹介料や予算が合わない、すでに十分な集客ができているなどの理由で参加しない不動産会社も一定数存在します。

ですから、「一括査定の会社の中から選ぶ」というのは、必ずしも正解ではないという意識を持ったほうがいいかもしれません。

最後に、判断材料となる情報をいち早く入手できる手段として、辛口に評価する視点も重要です。

 

ここまでマイナス面を強くお伝えしてきましたが、やはり、少ない労力で多くの情報を得られる一括査定は、サービスとして非常に有用です。

あとは、そこから得た情報をいかに活用して「正しい判断をするか」にかかっています。

 

これまでお伝えしてきた内容を踏まえて、誠意と提案の根拠がしっかりしているところから、任せる不動産会社を選んでいただければ幸いです。

 

 

不動産の価値は人それぞれ

不動産の売買契約において、基本的に最も優先される条件は価格だと思います。

契約書には価格以外にも様々な項目が記載されていますが、最終的にはすべてが価格に集約されていると言っても間違いではありません。

 

買い手と売り手の双方にとって、価格の基準とは何でしょうか?

多くの人は「市場価格」と答えるのではないでしょうか。

確かにそれは正解ですし、私自身もそう思います。

 

しかし、それだけでいいのでしょうか?

確かに、価格が市場価格より高ければ、売り手はお得感を感じます。価格が低ければ、買い手はお得感を感じ、取引の満足度は大きく上がるはずです。

しかし、この一軸だけで判断すると、一方が得をして一方が損をするという構図が、不動産取引では絶対的なものになってしまいます。

 

私たちは多くの取引を見てきましたが、どうやら双方が一定の満足度を得ているケースが多いようです。

そうだとすると、市場以外にも何か判断軸があるはずです。

 

それは、個人の価値観でしょう。

たとえ市場価格が絶対的なものであっても、市場価格以外にその人にとって魅力的な条件があれば、十分な満足感を得られるかもしれません。

 

例えば、近所の学校の評判が良いからかもしれません。

あるいは、一見して使いにくそうな構造でも、コアなファンを持つデザイナーの作品かもしれません。

 

こういったものに魅力を感じない人もいるかもしれませんが、魅力を感じた人にとっては、市場価格よりも多少高くても満足してもらえる可能性が出てきます。

 

物件にこのような価値を見出し、その価値を共有するお客様をターゲットとして集めることができれば、売却価格を大きく引き上げることができるかもしれません。

今一度、ご自身の物件の価値を見直し、効果的な販売戦略を検討してみてください。

 

 

価値は見出し、発信するもの

 

前回に引き続き、市場の価格を「どう捉えるか」という点に焦点を当てて考えてみたいと思います。

 

少し極端な例を挙げて説明したいと思います。

 

例えば、人口の少ない地方で交通の便が悪く、近くにコンビニも個人商店もないような辺鄙な場所に、「千坪100万円の空き地」があったとします。

こういった状況では、土地の手入れが行き届かないことが多く、雑草が伸び放題。

 

非常に不便である。でも、広々としています。

ちなみに、周辺の相場から言うと、「相場相応」ということにします。

 

この手の土地は、時間はかかるだろうが、いつかは売れます。

 

「時間がかかるだろう」というのは、立地が不便なのでどうしても買い手が限られてしまうということです。

しかし、それは「限られてしまう」だけとも言える。

立地にこだわらず、安くて広い土地を探しているという人がいれば、間違いなく候補になるでしょう。

いつかそういう人がいれば、その時に売れるはずです。

 

また、相場を無視して5倍の500万円にしても売れるでしょうか。

市場価格を逸脱するわけですから、売れる可能性はかなり低くなると思われます。

 

しかし、それでも買いたいという人がいるかもしれません。

例えば、都心から趣味の狩りによく来る人が、そこに別荘を建てたいとか。
また、「限られた地域でしか手に入らない希少な食材があり、高値で取引されている」といった極秘情報を知っている人は、500万円以上の価格でも買いたいと思うかもしれません。

少し前には、外資系企業が湧き水の源泉近くの土地を買い取り、水資源を独占して事業を始めたケースもありました。

 

結局、私が言いたいのは、「土地の価値は使い方次第」ということです。

どう使うか、何ができるかで価値が決まる。

活用できる人が見つかれば、市場価格よりも高い価格で取引することも可能です。

 

また、これを逆手にとって利益を生み出す方法もあります。

それは、その土地の用途を作り、価値を高めてから売ることです。

 

空き地ではなく、3カ月先まで予約でいっぱいの民泊施設があったらどうでしょうか。
宿泊料で多くの収入を得ることができ、その収入で土地を高値で売ることができます。

 

これまでに挙げた例は極端ですが、一般の販売でも同じことが言えます。

 

どこかの買い手が買いたくなるような魅力を見つけて、それをその買い手に伝えることができれば、良い条件で物件を売ることができます。

大切なのは、それを見つけて発信することです。

自分の不動産が持っている魅力を存分に発揮することが、売却成功の近道と言えるでしょう。

 

査定資料で把握すべきは価格ではない

 

皆さんは、ご自身が所有する不動産の価値を知り、「いくらで売れるか」を知っていますか?

 

お住まいになっている間は全く気にしていないという人もいるようです。

しかし、何らかの理由で住み替えを検討したり、今後のライフプランを考える際に資産価値を確認したいと考える方も多く、いつかは知りたいと思う機会が訪れると思います。

 

私たち、不動産会社の査定は基本的に無料で、最近では一括査定サービスを活用すれば、精度の高い情報を簡単に入手することができます。

 

ここで注意していただきたいことがあります。

"査定価格 ""売れる価格 "ではありません。

 

不動産会社によって考え方の違いはあるかもしれませんが、多くの場合、査定価格は「およそ3ヶ月以内に売却できる価格」を算出しています。

 

つまり、「売却価格を検討するための目安」を提示しているのです。

実際の売却価格は高くなる可能性もあれば、低くなる可能性もあります。

 

これまで何度か述べてきたように、不動産に価値を感じる人が見つかれば、それは売り時です。

そして、相手がどこまで魅力を感じるかで成約価格は変動します。

買主側の事情や好みは人によって異なるため、「売れる価格」を事前に予測することは極めて難しい。

 

査定価格は、あくまでも「売値をどうするか」というスタートラインを判断するための目安に過ぎません。

 

したがって、複数の不動産会社から提示された査定価格に振り回されてはいけません。あくまでも、売主が売却価格を決めるための参考として扱うのが適切です。

 

一つの査定資料を読み解くコツをお伝えしたいと思います。

 

査定資料の中には、実は「価格」よりも重要な情報があります。

それは、その価格が導き出された「根拠」と、担当者が提案した「販売戦略」です。

 

査定価格を見る際には、おおよその価格帯を把握することが大切です。

それ以外にも、なぜその価格が適切だと考えたのか、良い条件で売却するためにどのような戦略を考えているのかといった情報から、「信頼できる不動産会社はどこか」を判断することが、売却を成功に導くための第一歩となります。

一括査定の活用方法

日光店 増渕 雅史

お客様の資産を預かる身としてやるべきことをしっかりやって行き、 地元の街で継続して、一定水準以上のサービスをご提供する努力を行って行きます。

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