委託販売のマメ知識

高額査定に御用心

こんにちは!栃木県、県央から県北エリアの不動産売買専門店「イエステーションお家ネットワーク」の増渕です。

以前に一度さらっと触れさせていただいた「高取り」「高値取り」について、良くあることですので、念の為、さらに詳しく説明させて頂きます。

 

 

まず、明らかに高い査定価格は疑うべきです。

相場価格との差について、必ず根拠の説明を求めるようにしてください。

そして「自分が買主だったら差額に納得するか」という視点で話を聞いてください。

それでも全く問題ないようでしたら・・・その営業担当は凄腕かもしれません。

 

 

ここからは、「高取り」のバッドケースを紹介しておきたいと思います。

 

まず、なぜ高取りが行われるのでしょうか。

これは多くの場合で、売主様からの売却依頼を他社に取られないためです。

売却依頼が欲しいがために、売れる根拠もない高い査定額を提示してしまっています。

 

高い査定価格を見た売主様は、「高く売ってくれそう」と期待し、その会社に依頼をします。

しかし、不動産会社が査定価格の根拠とする過去の取引事例は、基本的にほぼ同じものですし、広告の露出度も大きな差はありません。

よほど特殊な事情がなければ、相場から乖離した価格をつけることはできないはずなのです。

高い査定価格は魅力的ではありますが鵜呑みにしてはいけません。

 

 

高取りをした後のよくある流れとして、物件情報を積極的に発信しないことが挙げられます。

高い売り出し価格を提案しておきながら、「どうせ決まらないから」と物件情報を流通させず、成約確率をさらに下げてしまうのです。

当然、そんなことでは売れません、

そして売主様が不安になってきたころを見計らい「引き合いがないので仕方ありません」「値段を下げましょう」と値下げを迫るのです。

このような一連の流れを業界用語で「干す」と呼んでいます。

また、この段階に至っては恐らく販売開始から3ヵ月程度は経っていることが多いのですが、その期間内に「売れ残り」というイメージが近隣に知れ渡ってしまうリスクすらもはらんでいます。

 

「高取り」や「干す」といった行為は、確実に業者側が悪いです。

しかし、その業者を選ばないという決断も可能だったはずなのです。

 

後悔しない売却の実現には、やはり「正しい情報」を根拠とした「正しい判断」が必要となります。

 

周辺の相場はどの程度なのかは必ず知っておくべきです。

これは、ご自身で販売中の物件情報を調べたり、机上査定で受け取った資料などから把握が可能です。

自力での把握が難しいと感じたら、我々業者をうまく使って頂けると良いと思います。

受け取った資料に不足があるようであれば追加情報の提供を相談してみます。

こういった相談を嫌がる業者も中にはいますが、その業者は候補から外せば良いのです。

 

そうした活動を通し、知識の補完と、業者の選定を並行して進めていきましょう。

ご自身の売却を成功に導く助けとなるような、信用できる不動産会社を選んでいただけたら幸いです。

そして願わくは、弊社が選んでいただけるよう尽力させて頂きます。

何卒よろしくお願い申し上げます。

 

 

相場は過去のもの?

 

 

前回のメールの中で、「やはり相場の把握は重要」と改めてお伝えさせて頂きました。

そこで今回は、相場に関しての補足をしつつ、調べ方についてまでを解説致します。

 

まず、不動産会社がいう「相場」とは、基本的に過去の成約事例を根拠にしています。

 

当然、成約当時とは情勢が変わっていますから、再度、全く同じコンディションで販売したとしても、全く同じ価格にはならないと思われます。

同じエリアであっても、1年前と現在では基本的に多少の価格変動がありますから、「このあたりの相場は○○万円」とは一概に断言できません。

さらに、不動産市場は新築マンションの価格が上がれば、少し遅れて中古も上がるとも言われており、日々変動しています。

 

ここまでをまとめると、「過去の取引事例から見ると、このマンションの相場このぐらいですね」というのは、実はかなり難しいことなのです。

 

多くの査定書は過去の成約事例を根拠に査定価格を出しています。

それでも大きく外れることはあまりありません。

しかし、できれば現在の最新情勢までを反映し、価格を算出するのがベストでしょう。

 

 

また、実は現在を踏まえた査定を実施できていない不動産会社は一定数存在しています。

だからこそ、ご自身でも普段からアンテナを張って情報を集めておくことが重要になります。

 

 

ここからは、不動産の価格を、不動産会社に依頼せずにある程度調べる方法をご紹介させて頂きます。

近年はインターネットで、不動産相場を公開している企業が増えてきていますので、そういったものの中から蓄積しているデータの量や鮮度が優れているサービスを選定していきましょう。

 

例として「マンションナビ」「スモーラ」などでは、中古成約想定価格までが公開されています。

 

※マンションナビ https://t23mnavi.jp/
※スモーラ https://smoola.jp/

 

さまざまなサイトがあり、無料でも情報量が豊富なサイトは存在していますので、まずは無料サイトから、徐々に知識の幅を広げていくことをおすすめさせて頂きます。

 

 

相場の調べ方

 

 

「とりあえず相場が知りたい」

「でも不動産会社に連絡するのは恐い」

 

このように考える方はたくさんいらっしゃいます。

そもそもに我々不動産業界が、自らの悪評を省みるべきではあるのですが・・・

そうはいっても、弊社のみの努力では中々変わらないものもありますので、出来ることからサポートさせて頂ければと思います。

 

まず、不動産会社に連絡せずに相場を調べる方法についてです。

これは現在販売されている事例を参考に算出するのが一番早いです。

 

1.チラシ

マンションであれば「同じマンション内か、近所の条件が近しいお部屋」、土地か一戸建ての場合「なるべく近所で、建物よりも土地が似ている物件」のチラシを集めましょう。

 

今販売中の事例は参考になります。

その物件が広さや、間取りなど、似ていれば似ているだけ役に立ちます。

事例を使って、次の計算式と方法で参考の値段を出すことができるのです。

一番似ている物件のチラシをご用意ください。

そして下記の計算を行い、1平米あたりの価格(平米単価)を算出します。

価格(万円)÷物件面積(平米)

 

導き出された平米単価に、ご自宅の平米数を掛けると参考価格が出ます。

 

例えば、チラシの物件が80平米で2,400万円の場合、下記のようになります。

2,400万円÷80平米=30万円

 

仮にご自宅が70平米ならば、「30万円×70平米=2,100万円」が参考価格となるわけです。

1件だけですと、少し不確かなので、できれば複数の物件で試したほうが良いでしょう。

また、古い物件や、交通の便が悪いなどご自宅よりも条件が悪い物件は、単価も低くなるはずです。

複数物件も見比べる中で、条件の違いによる差額の感覚まで見えてくると、正直かなりプロに近い感覚が身に着いていきます。

やっておいて損はありませんから、よろしければお試しください。

 

 

2.検索サイト

チラシが集まらない場合は、インターネットを利用しましょう。

一番簡単なのは、グーグルやヤフーなどの検索サイトで、ご自身の「マンション名」や「エリア名 相場」で検索をすることです。

 

似たようなマンションがある場合もありますので、マンション名はなるべく正確に入力しましょう。

検索してみると、現在売り出し中の物件や、過去の物件データが見つかることがあり、非常に役に立ちます。

不動産会社は基本的に不動産会社専用のデータベースを使っていますが、参考データが見つからない場合は、検索エンジンを使うことがあるほどです。

 

後は、見つかった物件をチラシと同様に単価計算すれば、参考価格がわかります。

検索サイトのいいところは、チラシに出ない物件も見つけられることです。

例えば、ご近所に売却活動を知られたくない方はチラシをまかないことがあります。

そうした物件はインターネット上でしか見つからないことがあるのです。

 

 

このようにチラシやインターネットを活用すれば、不動産会社に連絡をせずに参考価格を調べることができます。

ただ、ここで分かるのはあくまで「参考」となる価格であることはご留意ください。

引用する物件の情報を詳細にはご存じないことも多いでしょうし、土地・一戸建ての場合は個別性が強すぎ、参考事例の選定が間違ってしまうことも多いためです。

次も引き続き情報収集時に、気を付けるべきポイントをご紹介させて頂きます。

 

 

得られた情報との付き合い方

 

 

前回までに正しい情報を得ることの大切さや、ご自身での情報収集方法などをご紹介させて頂きました。

ただ一方で、ご自身で集めた情報に固執しすぎてしまうと、それはそれでリスクが高まってしまいます。

 

今回はご自身で情報収集をした後、それらの情報をどのように活用すべきか、注意すべきポイントをお伝えさせて頂きます。

 

1.特定の情報に囚われてはいけない

不動産は個別性が強く、基本的に同じものは存在していません。

階数や向き、間取り、道路、周辺環境など、条件が違えばその分だけ、1平米当たりの価格も変動します。

また、住んでいた人次第で建物のコンディションもバラバラ。

集めた情報はあくまで参考値と考え、固執してはいけません。

 

 

2.成約価格ではない

ここまでにご紹介したご自身で相場価格を調べる方法で得られる情報は、販売中の価格であり、実際に売れた「成約価格」ではありません。

基本的に実際に売れるときには、大なり小なり値下げをすることが多いという点には注意が必要です。

 

また、物件ごとに売主様の事情が異なります。

売却を急ぐ人は多少安く価格を設定しているかもしれず、時間に余裕がある方は高値でのチャレンジを試みているかもしれません。

以前お話した「高取り」物件だとすれば、全く参考にならないようなことすらあり得ます。

「成約価格ではない」という点は常に留意しておく必要があります。

 

 

3.古い情報はあてにならない

情報の鮮度は非常に重要です。

基本的に1年以上前のデータはなるべく除外しておきましょう。

我々も最大で2年まで、それを超える情報は確実性が著しく落ちてしまうため、なるべくであれば使わないようにしています。

 

 

4.不動産会社はうまく使う

ご自身で相場価格を調べ、把握しておくことは非常に重要です。

しかし、その情報ばかりに頼っても行けません。

さまざまな面から情報を集め、検証することが正解なのです。

 

 

つまりは不動産会社からも、情報をどんどん取得し活用したほうが良いということです。

また、不動産会社も一人の人間です。

できれば、あまり邪険にはしないであげてください。

信頼できる人を見つけ、良い信頼関係を気付きながら協力していくのが理想であると思います。

 

 

 

インターネットが発達したことで、努力次第で不動産会社とほぼ同等の情報を手に入れることが可能になってきました。

最近では本当にさまざまな情報がインターネット上に出回っています。

しかしそれらの情報について、ご自身に有用な情報はどれであるかを精査し、正しく活かさなければ意味がありません。

全てを不動産会社に任せてしまうのは危険ですが、盲目的に自分が集めた情報ばかりに固執してしまうのも、同じくらい危険です。

バランスよく情報を仕入れ、フラットな視点で判断をして頂ければ幸いです。

 

弊社は、売買に特化した専門知識を常に研鑽しております。

お客様の大切な資産を左右する金融知識、不動産に関わるあらゆる法令知識、地域性を考慮した相場観、そして地域専門だからこそのコンサルティング能力、皆様に信用される企業であるべく、日々学びを続けておりますので、ぜひお気軽にご相談くださいませ。

高額査定に御用心

日光店 増渕 雅史

お客様の資産を預かる身としてやるべきことをしっかりやって行き、 地元の街で継続して、一定水準以上のサービスをご提供する努力を行って行きます。

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