委託販売のマメ知識

レインズの存在と情報格差

こんにちは!栃木県、県央から県北エリアの不動産売買専門店「イエステーションお家ネットワーク」の増渕です。

前回までに一般の方でもできる相場の調べ方をご紹介させて頂きました。

今回は、逆にプロはいったいどんな方法で情報を得ているのかを解説したいと思います。

 

 

我々も、不動産を生業とするプロですので、基本的には一般の方よりも豊富な情報源を確保させて頂いてはおります。

 

情報源にはいくつかの種類がございますが、やはり最も大きいものは国交省管轄の「不動産流通機構」が構築しているデータベースである「レインズ(REINS)」です。

 

レインズとは「業界内での情報共有を促進し、不動産取引を円滑にしよう」という目的の元、構築されており、全ての不動産会社が同じデータベースを閲覧しています。

ちなみに、登録されている情報のほとんどは、プロである宅地建物取引業者しか見ることができないようになっており、プロと消費者との情報格差の原因になっているともいわれています。

 

過去には、欧米諸国の不動産データベースの透明性にならって、情報格差を解消すべく、レインズに掲載されている成約事例の一部を公開するシステムが開発されました。(あまり知られていませんが…)

 

実は2007年から実施されており、「レインズ・マーケット・インフォメーション」

(http://www.contract.reins.or.jp/)と呼ばれています。

しかし、プライバシー保護などさまざまなしがらみがあり、実際のレインズで見られるような正確な住所やマンション名等が特定できるようなシステムにはできませんでした。

そういった背景もあり、広くは知られておらず、利用率も上がっていないのが実情です。

 

さて、話を戻しますが、レインズには国内の不動産取引に関するあらゆる情報が蓄積されています。

現在販売中の物件情報はもちろん、過去の成約事例も蓄積されており、いつ、いくらで取引されたのかまで知ることができるようになっています。

不動産会社は査定を行う際、ここから過去の成約価格を取り出し、査定を行っているのです。

 

その道のプロと、一般消費者が得る情報に差が生まれてしまうのは、どのようなビジネスでも起きうることです。

しかし、不動産は扱う金額が大きいので、仮に情報格差によって不利益が生じてしまった場合に、消費者側の受ける影響が顕著です。

 

そのような背景もありますので、これまで「情報収集」や「相場観を養う」ことの重要性をお伝えさせて頂いてまいりました。

今後、業界の仕組みは変わっていくかもしれません。

しかし現状においては、ある程度の知識武装を行って自衛をして頂くのが、不動産売却で成功するために必要なステップであると思います。

 

 

レインズと情報の透明性

 

 

前回概要の紹介に留まってしまったレインズについて、もう少し補足しておきたいと思います。

レインズでは、「過去に成約した事例」「現在売り出し中の事例」の2種類が閲覧できます。

 

成約事例については、実際に成約した価格を筆頭に、詳細な成約年月日などの情報も残っています。

売出事例については、今、周辺で売られている物件の詳細な情報が載っており、図面資料まで閲覧できる物件も相当数登録されています。

これらの情報が閲覧できることにより、過去と現在の相場情報を掴むことができるようになっているのです。

 

不動産会社はこれらの情報を駆使して査定をしているのですが、一般的には現在の売出事例よりも、過去の成約事例を重視しています。

 

「1年前、同じような部屋が4000万円で売れている」

「それから1年経っているから、3800万円ぐらいか」

というように、過去の事例を基に比較法を用いて査定を行っていくのです。

 

レインズから得られる情報は、全ての不動産会社で同じ情報を得ることができます。

しかし、複数の担当者が、全く同じ不動産についてレインズを使って査定すると、基本的には異なる金額が提示されます。

 

これはなぜでしょうか。理由は2点あります。

  1. 以前に述べたように「個人の主観」によって左右されている。
  2. 担当者によって引用する事例が違うことがある

 

実際に、あるマンションで複数の不動産会社に依頼した査定価格が数百万円以上のブレ幅があった事例もあります。

 

本来であれば、売却を検討中のお客様には、取引事例と売出事例を全て開示してしまい、「一緒に考える」というのが健全であるのかもしれません。

しかし、レインズをご存知のお客様が「成約事例も、売出事例も、もっと教えてください」と言っても、難色を示す不動産会社は多くいます。

 

これは不動産業界のあまり良くない側面ではあるのですが、お客様が知らない情報を持っていることが、不動産会社にとっては財産だからです。

全てのデータを開示してしまうと、お客様にとって不動産会社を頼る意味が薄れてしまうのです。

 

しかし、インターネットが発達し、SNSでの情報発信が活発になっている昨今、多く業界で、プロと消費者の情報格差は埋まりつつあります。

情報を抱えておくことで保っていた優位性が失われていくにつれ、不動産会社の本当の実力が試される時代になってきていると言えるのかもしれません。

 

古くから不動産会社の主な仕事は「物件情報の提供」でした。

しかし今後は、お客様に対する提案力やコンサルティング能力が問われているのだと思います。

 

今後、依頼をする不動産会社をお選びになる際には、このような視点も持って頂き、提案内容や、情報の開示に対する姿勢などから、その会社の実力を見極めて頂ければと思います。

レインズの存在と情報格差

日光店 増渕 雅史

お客様の資産を預かる身としてやるべきことをしっかりやって行き、 地元の街で継続して、一定水準以上のサービスをご提供する努力を行って行きます。

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