委託販売のマメ知識

売るべきか否か

このコラムを読んでいる方は、何らかの理由で不動産の売却を検討しているのではないでしょうか。

不動産会社に言われると違和感があるかもしれませんが、本当に売却するのが正解なのでしょうか?

今回は、売却に踏み切る前に考えておくべきことについてお話します。

不動産の売却には様々なパターンがありますが、売却の目的の多くはお金だと思います。つまり、「手段」であって「目的」ではないことが多いはずです。

これは当たり前のことなですが、売却活動を始めてしばらくすると忘れがちになることなので、あえて書かせていただきました。

 

今回は、最終的に「手段」である場合についてお伝えしますが、本格的に販売活動を始める前に、念のため販売以外の方法についても検討しておいた方が良いでしょう。

 

まずは、「いつまでに、どれくらい必要なのか」を改めて確認してください。そして、販売以外の手段を検討してください。

 

「売却以外に賃貸などの手段はあるか」

「住み替えのリスクを考えると、単純な売却ではなく、リースバックもあるのでは」

など、異なる方向性についてもメリット・デメリットを踏まえ検討しておくのです。

この作業を行うことで、「こんなはずじゃなかった・・・」という可能性を大きく減らすことができるはずです。

前述の「異なる方向性」は、状況に応じてケースバイケースで考えるべきですが、必ず考えなければならないこともあります。

それは、

「売却を進めた場合、税金などの必要経費がいくらになるか」です。

 

特に、税金は確実に把握しておかなければなりません。

取得方法や保有期間など、場合によってはとんでもない額が請求される可能性もあります。

また、問題の多くは売却後に発覚することがほとんどで、取り返しがつきません。

 

最悪の場合、身に覚えのない多額の追徴課税が突然かかることもあります。

税金は「知らなかった」では済まされませんのでご注意ください。

 

もちろん、私たちは不動産のプロですから、できる限りのアドバイスをさせていただきます。

しかし、私たちは税金の専門家ではありませんし、大手企業の場合は、スタッフに深く関わらないように教育している場合もあります。

お金はかかるかもしれませんが、できれば事前に税理士さんに相談しておくといいでしょう。

 

ちなみに、税務署であれば相談は無料ですが、相談履歴が残ることを承知しておく必要があります。

相談履歴によっては減税ができなくなったりする場合もあるので、税務署に相談履歴が残ることは注意が必要です。

 

できれば、

  1. 税理士に相談、方針を決める。
  2. 決めた方針にならい税務署に相談して裏を取る。

という流れが理想です。

 

税金の場合、非常に極端な例を挙げれば、売却日が1日ずれただけで納税額が2倍になることもあります。

売却の際には、様々なリスクを考慮した上で、考えられる方向性をよく検討し、安全性を確認した上で進めるようにしましょう。

 

正しい情報を知ることの大切さ

不動産の売却には不安がつきものです。

インターネットや経済紙の情報を見ると、「不誠実な不動産業界の実態を暴く!」などの話題が目につきます。そんな話題が尽きることはありません。

 

しかし、売却を進めるのであれば、信頼できる業者を探して依頼することが必要でしょう。

"当社であれば "とも考えてしまいますが、まだご検討中とのことですので、このコラムを含めて幅広く情報収集をして、パートナーを選んでいただきたいと思います。

そこで、情報収集の際に気をつけていただきたいポイントに触れてみたいと思います。

人は不安を感じると、関連する話題をどんどんつなげていく傾向があり、それが不安を増幅させることがよくあります。

 

情報収集の過程で、いろいろな考えが浮かんでくることがあります。

 

  • 「この値段でいいのか?」
  • 「ここは信用してもいいのだろうか?」
  • 「まだ売らないほうがいいのではないか?」

といったご不安は皆様感じられるものです。

 

「幽霊の正体見たり枯れ尾花」という言葉があるように、人は本能的にわからないものを怖いと感じます。

「枯れ尾花」についての正しい情報を持っていれば、ただの植物だと認識でき、怖くなくなる。

このようなことは、不動産業界ではよくあることだと思います。

 

一方で、間違った情報を信じて突き進んでしまうという怖いケースもあります。

大切なのは、正しい情報を得て、正しい判断をすることです。

 

根拠のない情報を鵜呑みにしてはいけません。

また、希望的な情報だけを集めて、「かもしれない」「はずだ」と勢い任せの行動するのも危険です。

行動することで期待される利益と起こりうるリスクを正しく把握し、適切な選択をすることが必要です。

 

 

また、専門家ではない分野の情報の真偽を判断するのは難しいものです。

また、これはお客様ご自身だけの話ではありません。

 

周りの人に不動産売却の話をすると、いろいろな意見が集まります。

しかし、アドバイスをしてくれる親戚や友人の中には、不動産について正しく知識を持っている人もいれば、間違った知識を集めている人もいるかもしれません。

最終的には自分で判断し、責任を取るしかありません。

そのためには、アドバイスを受ける相手をきちんと選ぶことが大切です。

 

最近では、インターネット上にさまざまなノウハウが公開されています。

しかし、私たち専門家から見ても、その内容はまちまちで、有益な情報もあれば誤った情報もあり、また、限られた事例を広く知っているものとして発信されているものもあります。

 

基本的に、不動産は同じものが存在せず、ケースによって最適な進め方が異なります。

入手した情報を妄信せず、自分のケースにどう生かすかという客観的な視点を失わないようにしてください。

 

本来であれば、そのような場面のために私たちのようなプロの不動産屋が存在するのです。

確かに業界全体の評判は良くありませんが、真面目に誠実に職務を遂行している営業スタッフは必ずいます。

私たちもその一員として、地域密着型だからこそ伝えられることを発信し、お客様の状況に合わせて最適な提案をする「コンサルティング仲介」の実現を目指して、日々努力しています。

 

当社は今後もこのように、不動産売却に関する有益な情報をお届けしてまいります。

今後とも継続して読んでいただき、正しい判断の一助となれば幸いです。

 

 

「買う」より「売る」ほうが大変

 

基本的に日本の中古市場では、買うよりも売る方が難しいと言われています。

需要と供給のバランスなどの外的要因もありますが、個人売買で比較的大きな要因となるのは、売り手には原価があるということです。

 

買い手は、買いたい物件が自分の予算に合えば購入を検討します。

また、基本的には市場価格というものがありますので、損をしないために「市場価格から乖離しないもの」を求める、というか、できれば「割安なもの」を求めます。

逆に言えば、予算外だったり、相場より高かったりすると「買わない」という選択をする可能性が高いです。

 

 

一方、売り手側の人は、相続の場合を除き、基本的には取得時に支払った価格(=原価)を持っています。

売却価格を考える際には、この取得価格を忘れては考えられません。

また、住宅を購入する際には、多くの方が住宅ローンを利用しますので、このローンの残債も大きな判断基準となるはずです。

 

取得価格からの落差が大きければ、当然、損をしたと感じるでしょう。

ローンの残債を下回る価格で売却すると、不足分の現金を別途用意する必要があります。

当然、このような事態は避けたいものです。

 

このような背景から、売り手には「売りたい価格」があります。

 

しかし、この「売りたい価格」は、取得時、つまり過去の経済状況によって決定されます。

逆に、買い手の「買いたい価格」を決める「予算」と「市場価格」は、現在の経済状況によって決まる。

 

過去を基準にした「売りたい価格」と、現在を基準にした「買いたい価格」では、どちらが優位なのでしょうか?

残念ながら、需要が非常に高い人気物件でない限り、基本的には「買いたい価格」が優勢です。

 

また、売却する場合、「いつまでに」という目標となる期日があることが多いのですが、市場価格よりも高い価格で売ろうとすると、基本的に売却期間が長期化する傾向があります。

したがって、期日が迫っている場合には、市場価格よりも割安に、むしろ急いでいる場合には市場価格よりも割高に価格を設定する必要が出てくるのである。

 

 

また、日本は木造一戸建てを中心とした新築が主流の市場と言われています。

「中古よりも新品を買いたい」と思っている方も多いのではないでしょうか。

中古市場が買い手市場と呼ばれるのも、この側面があるからだと言われています。

 

売ることの難しさがある程度わかったところで、どうすればいいのか?

一番大事なのは、やはり準備です。

正しい知識を持ち、できれば余裕を持って売却に臨めるとよいでしょう。

このコラムも活用しながら、販売のノウハウを蓄積して、早い段階から行動に移していただければ幸いです。

売るべきか否か

日光店 増渕 雅史

お客様の資産を預かる身としてやるべきことをしっかりやって行き、 地元の街で継続して、一定水準以上のサービスをご提供する努力を行って行きます。

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