委託販売のマメ知識

3,000万円の特別控除

こんにちは!栃木県、県央から県北エリアの不動産売買専門店「イエステーションお家ネットワーク」の増渕です。

前回のメールで譲渡所得税の計算のもとになる、譲渡所得の計算方法をお伝えさせて頂きました。

そこで計算をされた方の中には、かなりの金額の譲渡所得税がかかってしまいそうで驚いた方もいらっしゃるのではないでしょうか。

 

しかし、待ってください。

マイホームに関連する税金については、さまざまな措置が用意されており、非課税や軽減を期待することができます。

まず最も大きいもので俗に「3,000万控除」と呼ばれる制度がございます。

マイホームを売却した場合、「譲渡所得から3,000万円を引いてしまって良い」という制度です。

つまり、譲渡所得が3,000万円を上回らなければ非課税にできるのです。

 

通常の規模の住宅では、取得費から3,000万円以上値上がりするようなことはそうそうありません。

したがって、マイホームは多少高く売れたとしても課税されないケースのほうが多いと言えます。

 

なお、3,000万控除は基本的にマイホームに適用できるとされています。

ちなみに、詳細な定義は以下の通りです。

 

  • 現に居住している家屋やその家屋と共に譲渡する敷地の譲渡の場合
  • 転居してから3年後の12月31日までに、居住していた家屋やその家屋と共に譲渡する敷地の譲渡の場合この間に貸付や事業用に供していても適用となる
  • 災害などにより居住していた家屋が滅失した時は、災害のあった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、その敷地だけ譲渡する場合
  • 家屋を取り壊した場合には、取り壊し後1年以内に売買契約を締結し、転居してから3年後の12月31日までに譲渡する場合取壊し後にその敷地を貸し付けたり、事業の用に供したりすると適用外となる
  • 居住用財産とは、基本的にマイホームのことを指します。

その為、アパートや投資用ワンルームマンションは居住用財産に該当しません。

また、昔から保有している更地も居住用財産ではないため、ご注意ください。

また、売却した後、新たにご自宅を購入される際は、住宅ローン控除との併用ができませんので、住み替えの場合は、どちらのほうが得をするか見極める必要があります。

どちらが有利か分からないようでしたら、お気軽に弊社までお問い合わせください。

 

 

引き渡し時の清算作業

不動産を所有していると、定期的に支払うランニングコストがいくつか存在します。

最たる例としては「固定資産税」「都市計画税」が挙げられるでしょう。

毎年必ず決まった時期に届く支払い用紙をつかって、納付する必要があります。

 

 

マンションの場合であれば、さらに「管理費」「修繕積立金」が挙げられます。

これは、基本的には毎月の口座引き落としが多いのではないでしょうか。

 

さて、これらのランニングコストですが、不動産の売却時にはどのような取り扱いになるのでしょうか。

 

まず前提の整理ですが、これらのランニングコストは引き渡し日を起点として、引き渡し日までの分は売主様負担、それ以降の分は買主様負担となります。

物件を所有しているものが負担すべきという判断です。

 

しかし、これらの費用の特徴として、売却をしてお部屋を引き渡す時点では、まだ請求が売主様宛にきてしまいます。

請求元が、所有者変更を認識できるのは、売却が終わった後、各種の所有者変更手続きが完了してからになってしまう為です。

 

そこで、お部屋の引き渡し時点で、「売主様宛てに請求が来てしまうが、買主様が負担すべき費用」について、買主様から売主様に支払って頂く「清算」という作業を行います。

中には「清算はしない」という不動産会社もいるのですが、基本的にはやるべきことです。

 

まずは、固定資産税と都市計画税(以下、固都税)の清算です。

 

固都税の考え方はかなりシンプルです。

固都税は、毎年1月1日時点の所有者に対し、1年分の請求がまとめて届くシステムになっているため、売主様には年内の税金は全額請求されてしまうことが確定しています。

そこで、1月1日~引き渡し前日までは売主様の負担、引き渡し日~12月31日までを買主様が負担することにして、清算を行います。

 

 

お互いの負担する日数を数え、下記の式で負担額を算出します。

「年間税額÷365×買主様の負担日数」

 

仮に7月1日に清算した場合は、半年ずつの負担ですから、年額の半分を買主様が売主様に支払って清算完了ということになります。

 

次に、マンションの管理費・修繕積立金(以下、管理費等)ですが、対象となる費用は確認が必要です。

管理費等だけでなく、マンションによっては町内会費や、バルコニー使用料など、様々な固定費が存在するケースがございます。

もし、マンションにお住まいであれば「毎月必ずマンション側に支払いが必要な費用」は清算対象となりますので、お申し付けください。

 

次に清算の方法ですが、これはマンションによって締め日と支払期日が違う為、マンションごとに確認が必要となります。

しかし、「毎月月末に翌月分を引き落とし」ということが多いので、この場合を解説しておきたいと思います。

 

恐らくほとんどの場合で、翌月末の引き落とし分である翌々月分については、売主様の口座から引き落とされてしまいます。

なので、当月分の日割り分と翌月1ヵ月分を買主様に支払ってもらい、清算完了ということになると思います。

 

 

各種の返戻金

不動産を売却するといくつか戻ってくるお金が存在しています。

税金の中には、どかっと数十万円単位での還付が受けられる場合もありますので知っておくにこしたことはありません。

そこで今回は、売却後に戻ってくる費用についてお話させて頂きます。

 

「火災保険料」

基本的に皆様、マイホームには火災保険をかけているかと思います。

火災保険は、加入時に長期のものを選ぶと保険料が割安になりますので、なるべく長期のものに加入されている方もいらっしゃるのではないでしょうか?

 

火災保険の保険期間中に不動産を売却する場合、売却時にちゃんと解約手続きをすることで、支払い済みの長期保険料のうち、将来分の保険料が戻ってくるはずです。

注意しなければならないのは、保険会社は売買したことを基本的に調べる術がありませんので、こちらから解約手続きをしなければならないことです。

 

保険証書にコールセンターか代理店の連絡先が記載されているはずですので、そちらに連絡し以降の手続きの指示を仰ぎます。

大体の場合で、数日後に郵送で届く書類に必要事項を記入し返送するだけで完了という流れが多く、1~2ヵ月以内に返戻金の振り込みを受けることができると思います。

 

あってはならないのですが、火災保険は不動産会社もうっかり忘れてしまうことがあります。

念の為忘れないように火災保険の証書などにメモを添えて頂けるといいかもしれません。

 

「住宅ローン保証料」

購入時に住宅ローンの保証料を一括前払いされていた方も返戻金を受け取ることが可能です。

ただ、保証料という名目でなく「手数料」とされていた場合や、毎月の金利に上乗せしてしまっている場合、支払済みの保証料はありませんので返還対象外になります。

 

もし対象となる保証金がある場合は、抵当権抹消手続きを進める中で銀行側から案内があるはずですので、手続きについてなど、説明を受けて頂けたらと思います。

 

 

譲渡損失と損益通算

不動産の売却をしたときに、利益が出てしまうと譲渡所得税という税金がかかってしまいます。

しかし逆に損をした場合、譲渡損失が出たときは、売却した不動産が居住用であれば所得税等の還付を受けることができます。

 

もし譲渡損失が発生した場合は、以下の特例を適用すると、源泉徴収された所得税の還付を受けることができます。

  • 居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
  • 居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

 

前者は「住み替え」を、後者は「単純売却」を想定した制度になっています。

 

少し例示をしながらもう少し詳しく解説したいと思います。

 

給与所得で年収500万円の方が、居住用財産を売却して800万円の譲渡損失が出てしまった場合、確定申告を行い「損益通算」という手続きを行います。

 

損益通算とは、収入と損失を合算し、その年の所得金額を調整できる制度です。

 

今回の例では500万円の収入に対し、800万円の損失があったわけですから、その年の所得が「300万円の損失だった」とすることができるのです。

 

給与所得者のかたは源泉徴収によって、見込み年収分の税金を給与から天引きされていますので、この方は500万円の給与に対する所得税・住民税は支払い済みなはずです。

しかし、損益通算をすれば、その年の所得は「-300万円」となりますので、年収500万円を前提に天引きされていた所得税等は払い過ぎとなり、取り戻すことができるのです。

 

もしも不動産が高く売れなかった場合、それ自体は悲しいことです。

しかし、このようにそういった状況でこそやるべきこともありますので、前向きにやるべきことを片付けていく必要があります。

 

ちなみに、損益通算はその他の特例と併用ができない場合があります。

また、税金の計算はもっと複雑になりますので実際にどういった制度を活用できるのかについては、都度、税理士か税務署に確認が必要になります。

税金はやり方次第で損にも得にもなる側面がありますので、慎重かつ大胆に活用していきましょう。

 

3,000万円の特別控除

日光店 増渕 雅史

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