委託販売のマメ知識

不動産の買取とは?

こんにちは!栃木県、県央から県北エリアの不動産売買専門店「イエステーションお家ネットワーク」の増渕です。

売却活動を開始したが状況が芳しくなく、販売期間が長期化したとき、不動産会社から「買取」を提案されることがあります。

この「買取」という言葉、一般の方にとってはあまりなじみがなくイメージが湧きにくいかもしれません。

今回はこの「買取」について概要をご説明いたします。

「買取」とは、売却中の物件を一般の買主様でなく、「買取再販業者」と呼ばれる不動産会社に売却することを指します。

買取再販業者は、買い取った物件を手入れし、最近人気の高い設備などを導入して物件に付加価値を付けた後に「再販」します。

「フルリフォーム済物件」として広告で見る機会がある物件のほとんどはこのような買取再販業者の商品であると思われます。

 

日本の不動産市場は、古くから新築を重視する傾向が強い市場です。

しかし少子高齢化、人口減少や環境問題への配慮から中古市場が徐々に成長してきています。

 

ただ、そのような中にあっても、未だに「中古は恐い」という声は定期的に聞くことがあります。

個人間の中古不動産売買ですと、一見するとわからないような不具合への恐怖や、建物の耐震性など、不安が大きく中々踏み切れないようです。

そのような状況に対し、不動産会社が一度間に入り、再生・バリューアップを図ることで、物件の質が向上し、安心感を補強することができます。

買取業者の活用により、売主様・買主様が双方ともに安心して不動産取引ができるようになるのです。

 

再生済の中古住宅は新築と比較すると、安価な金額で、安全・快適な住まいが購入でき、買い手側にとっては非常にメリットがあります。

また、不動産業者から購入することで新築並みの長期保証を受けられるようなケースも存在しています。

 

「買取」は、以前は業界内で「売れない物件の引き取り先」「下取り」のような認識をされていました。

 

しかしそれが現在では、まだ十分に生活可能な建物をいたずらに解体することなく、再利用できるよう再生をし、安心と快適を独自の価格帯で提供できる事業となりました。

バリューアップの技術が培われてきたことで、一般的な中古物件よりも高価格での販売ができる事業スキームも確立されてきています。

これにより、物件によっては、通常の売却と同程度の価格での買取もチラホラ出てきています。

これからの不動産取引の主流の一つになりつつあるのが、この「買取」であると言えます。

 

しかし、やはりメリットもあれば、デメリットも存在しています。

次回も引き続き「買取」について、解説をさせて頂きます。

 

 

買取のメリット

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前回に引き続き、今回は買取のメリットをお話しいたします。

 

主だったメリットは下記3点です。

 

  1. 即現金化できる
  2. お部屋のコンディションを問わない
  3. 近隣に隠れて売却できる

 

順を追ってお話いたします。

 

1.即現金化できる

買取業者は、一般の買主様と違い、住宅ローンを使うわけではなく、日頃から事業資金を準備しております。

購入を決めれば、最短で約一週間程度で引き渡し手続きまで完了できるようなケースもございます。

急ぐ場合に最適な方法と言えます。

 

2.お部屋のコンディションを問わない

買取業者は、物件の購入後、室内をフルリフォームする場合がほとんど。

ある程度古いマンションは間取りや設備など、どうしても今の生活様式と合わないところがありますので、現代のニーズに適合させ物件の価値向上を図るのです。

そのため、現況が汚れていようが結局全てをリフォームしてしまう前提であれば影響がありません。

非常に極端な例を言えば、ゴミ屋敷のような状況であっても購入可能なケースがございます。

 

また、買取業者への売却の場合、引き渡し後に不具合があっても「売主様は責任を負わない」という契約が可能です。

この、売主様はアフターフォローが不要になる点も非常に大きなメリットです。

 

3.近隣に隠れて売却できる

通常の取引であれば、不動産業者の出入りや、お客様の見学によりどうしても近隣の方には売却の事実を気付かれてしまうことがあります。

しかし、買取業者であれば現地へ行くのは必要最低限に留め、本格的な売却活動は売主様の手を離れた後に行いますので、売却中に気づかれるリスクは極めて低くなっています。

 

 

以上をまとめますと、売主様のさまざまな要望に対応が可能なため、売却に伴うストレスをおさえることができます。

 

一般の方への売却のように、内見の予約が入る度に対応する必要もありません。

立会いもいらなければ、事前の掃除や受け入れ準備など何も必要ないのです。

 

一般の方のご見学の中には、冷やかしのようなものすらあることがあります。

短期間であれば問題ないかもしれませんが、長期化するとかなりの負担となります。

実際にこうした対応への疲れから売却をお止めになる売主様もいらっしゃいます。

 

こういったところをクリアできるのが買取のメリットであると言えます。

次回は買取のデメリットについて、お話しさせて頂きます。

 

 

買取のデメリット

今回は買取のデメリットについてです。

 

最大のデメリットはやはり、「通常の売却よりも価格が安くなる」ことです。

以前と比較すると、再生技術や商品企画のノウハウが蓄積されてきたことで、高価格での売却が可能にはなっているものの、買取業者も最終的には一般の買主様に販売をする為、購入可能な金額には上限がございます。

 

買取業者の価格に対する考え方は下記のようになっています。

「販売価格-再生にかかる費用-自社の利益=買取価格」

 

出口の「販売価格」は徐々に持ち上がってはいるものの、各種必要な費用を差し引く必要がありますので、一般の方への売却と比較してしまうと、どうしても価格は安くなってしまいます。

しかし、必ず低いというわけでもありません。

場合によって、

 

好条件での成約を狙って買取業者を選ぶ際のポイントは下記3つです。

 

1.得意分野で選ぶ

買取業者によって、得意な物件が違います。

土地・一戸建が得意な業者もいれば、マンションが得意、賃貸アパートが得意など、の物件の種類で違う場合もあれば、査定方法の違いなどによっても買取価格には差が出てきます。

そのため、対象となる不動産が得意な業者を見つけ出すのが第一歩です。

 

2.販売力で選ぶ

買取業者は販売期間が長期化してしまうと、収益性が落ちてしまいます。

そのため、物件のリフォーム等が完了したらすぐに販売ができる買取会社を選ぶこと重要です。

 

3.ノウハウで選ぶ

工事を低コストに抑える技術や、部材の仕入れ等のコストカット、または高価格での販売を可能にする企画力など、高いノウハウを持っていればそれだけ高値での買取が可能となります。

 

全く同じ物件でも買取業者によって2割以上差が出ることもあります。

また、同じ買取業者でも決算などの時期によって買取金額がブレることがあります。

したがって買取の提案時には、複数社の見積もりをとることが非常に重要です。

 

 

買取を検討すべき3パターン

ここまでに買取のメリットとデメリットを整理してきました

では実際に買取を依頼するのは、どのようなケースが多いのでしょうか?

 

よくあるケース

  1. 買い換え(現住居を売却→新居を購入)
  2. 至急現金化しなければならない
  3. 周囲に知られず売却したい

 

 

1.買い換え(現住居を売却→新居を購入)

3パターンのなかで、もっとも多いケースです。

不動産の売却はある程度の目標期間は設けるものの、実際にいつ売れるかという予測は非常に難しいものです。

特にお買い換えとなると、売却と購入のタイミング合わせる必要があり難易度は跳ね上がります。

その為、最も多い進め方が「一般の方向けに売却活動をしながら、購入物件を探す」という並行型です。

しかし、この場合で先に買いたい物件が見つかってしまい、売却に期限ができてしまうことがあります。

このような場合に、買取が有効なのです。

 

 

2.至急現金化しなければならない

前回も簡単に触れていますが、買取業者は良い物件を仕入れる為に、日頃から資金繰りを行っています。

というのも、買取業者は近年爆発的に増加しています。

しかし買取案件の数は限られているため、買取業者各社は他社に先駆けいち早く物件を取得するべく奔走しているのです。

 

また、買取業者としては「早く仕入れて早く売る」というのが最も収益性の高い動きとなります。

そういったところもあり、買取業者はスピーディーな取引を望んでおり、即現金化を希望する売主様との相性は良いと言えます。

 

 

3.周囲に知られず売却したい

以前もお話した通り、買取案件であれば取引完了まで、売主様以外の物件への出入りは最低限に抑えることが可能です。

また、通常の物件と異なり、買主様を探すために広告をする必要がありませんので、チラシやWebサイトなどの広告媒体から売却活動が露見する恐れもないのです。

 

買取は、「なるべく高く売却したい」という方には推奨できません。

しかし、状況によっては特殊なメリットを享受することが可能です。

もしもこのメールにかかれた3つのパターン、いずれかに共通点がある場合は買取案件も一考の価値があるかもしれません。

とはいえ、何が最適かは状況によって変わってまいります。

ご相談いただけましたら最適な売却プランを検討させて頂きますので、お気軽にお申し付けくださいませ。

 

 

買取に適している物件

前回に引き続き買取の話です。

前回はシチュエーションから見て買取に向いている事例を紹介させて頂きました。

今回は「物件」という視点でお話しします。

 

買取が適している物件、適していない物件がありますが、売主様と買主様の両方にメリットがある買い取りもあります。

 

たとえば、次のような物件です。

  • 築年数が経過している物件(マンションであれば30年以上、戸建てであれば25年以上)
  • 火災など事故があった部屋
  • 室内の状態が著しくひどい(汚れている、壊れているなど)部屋

 

室内のコンディションが著しく悪い場合は買取は向いています。

内装の傷みが激しい場合などは、一般の方が見ても「住みたい」というイメージが非常に湧きづらく、リフォームなしでの成約は困難を極めます。

しかし、こうしたお部屋はいざリフォームをするとなれば、部分的に手を加えるというわけにはいきません。

 

基本的には全面的に修繕をしなければなりませんが、それでは費用負担が大きくなってしまいますし、どういったリフォームをするべきなのか、売主様には判断が難しいのです。

 

フルリフォームを実施する場合に優先的に検討するのは、キッチン、ユニットバス、トイレ、フローリング・畳の更新、ドアなどの建具交換、給排水管の交換などです。

これらのリフォームを個人の方が発注する場合、仕様にもよりますが3LDKのファミリー物件をであれば「600万円〜1000万円程度」はかかってまいります。

 

しかし、日頃から多数の工事を発注している買取会社が行うと、リフォーム費用はもっと安くできます。

したがってこういった場合も、資金力がありリフォームのノウハウがある買取業者が得意な事例です。

「築年数があまりにも古すぎて、そのままではとても売れない」という物件の場合、個人がリフォームをして売るよりも、買取会社に現状のまま売ってしまった方が有利なことが多いのです。

不動産の買取とは?

日光店 増渕 雅史

お客様の資産を預かる身としてやるべきことをしっかりやって行き、 地元の街で継続して、一定水準以上のサービスをご提供する努力を行って行きます。

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