離婚で任意売却をするならメリット・デメリット、注意点を確認！

こんにちは！ 栃木県・地域専門の不動産売買専門店「イエステーション」の土屋です。

離婚の際に問題になりがちなのが、住宅ローン返済中の自宅をどうするのか。

売却して現金を財産分与するのが一番すっきりする方法ですが、住宅ローンの返済ができない状態では通常の売却はできません。

そこで検討されるのが「任意売却」という方法です。

今回のコラムでは離婚で自宅の任意売却を行う際に知っておくべき点を解説。

任意売却のメリット・デメリット、注意点、流れなどをご紹介しますので、しっかり理解したうえで検討しましょう。

離婚で任意売却するケース、利用できる条件とは？

任意売却とは、住宅ローンが残っている物件で、ローン契約先の金融機関の同意を得て物件の抵当権を外して売却する方法です。

通常、住宅ローンが残っている物件を売却する場合は、売却金で住宅ローンの残債を一括返済して、物件に付いている抵当権を外さなくてはいけません。

しかし、売却金より住宅ローンの残債の方が多い場合（オーバーローン）、売却金で残債の一括返済ができません。

そんなときに検討される方法のひとつが、任意売却です。

離婚にともなって不動産を売却して財産分与をしたい、離婚後に1人で住宅ローンを払っていくのが難しい、でもオーバーローン状態である……といったときに、任意売却が検討されるでしょう。

任意売却が利用できる条件は3つ。

「ローン返済が滞納状態にあること」「住宅ローン契約先の金融機関の同意を得ること」「不動産の共有名義人や連帯債務者全員の同意を得ること」が条件です。

離婚で任意売却するメリット・デメリット、タイミングを確認！

不動産を任意売却する大きなメリットは、オーバーローン状態でも不動産が売却できることです。

離婚で夫婦とも家を出るなら、誰も住まないのにローンだけを払い続けるのはもったいないものです。

夫が家を出て妻が自宅に住み続ける場合でも、ローンの名義が夫なら夫はローンを払い続けなくてはいけないですし、もし支払いが滞ると妻が住んでいても家を差し押さえられるといったリスクもあります。

任意売却を選択すれば、オーバーローン状態でも売却できるので、トラブルのもとになる不動産を手放すことができます。

また、任意売却は仲介による売却です。

通常の市場で購入希望者を探すので、ローン滞納で差し押さえられて競売にかけられるよりも高く売却できる可能性があります。

競売では売却金はすべてローン返済にあてられてしまいますが、任意売却では売却金の一部を売却費用や引っ越し費用にあてることも認められています。

一方、仲介で購入希望者を探すということは、購入希望者が見つからずなかなか売れない可能性も。

結果的に競売よりも安くなってしまうということもあり得ますので注意しましょう。

また、ローンが滞納状態になってから金融機関の同意を得るなどの手続きも必要なため、不動産の売却までに手間や時間がかかってしまいます。

任意売却は離婚成立の前がおすすめ

離婚で不動産を任意売却する場合は、離婚協議と一緒に手続きなどを進め、離婚前に売却してしまうのがおすすめです。

不動産やローン名義を夫婦共有にしていたり、お互いが連帯保証人になっていたりすると、売却の手続きでは2人の同意をとりながら協力して進めなくてはいけません。

離婚後に任意売却をするなら、離婚後も元配偶者と頻繁に連絡をとらなくてはいけませんし、離婚後に連絡がつかなくなって売却が進められないというケースもあります。

できるだけ早めに手続きに着手し、離婚前にすっきり完了させるのが良いでしょう。

離婚で任意売却をする際の注意点は？

任意売却で注意すべき点は、売却後もローン名義者、連帯保証人には残ったローンの返済義務が残る点です。

金融機関と相談して分割返済にすることが一般的ですので、残債を夫婦でどのように負担して支払っていくのかをきちんと取り決め、書類に残しておきましょう。

また、任意売却は、連帯保証人の同意が必要です。

連帯保証人が親や兄弟の場合は、夫婦だけで任意売却を進めることができず、彼らにも同意を得なくてはなりません。

万が一返済が滞った場合には、連帯保証人となった親や兄弟が責任を負うことになるため、きちんと説明し、納得してもらう必要があるでしょう。

離婚での任意売却の流れもチェックしておこう

離婚で任意売却をする場合の流れを確認しておきましょう。

【1】ローンの残債や権利関係、不動産の相場を確認する

まずは住宅ローンの残債や、所有権名義、ローン名義、連帯保証人の名義などを確認します。

不動産の相場を確認し、オーバーローン状態であれば、任意売却が選択肢にあがってきます。

【2】不動産会社に任意売却を相談、依頼する

不動産会社へ任意売却の相談をします。

任意売却はすべての不動産会社で対応できるわけではないので、実績や経験が豊富な不動産会社を選べると良いでしょう。

【3】共有名義人、連帯保証人、金融機関の同意を得る

任意売却をするには共有名義人や連帯保証人の同意が必要です。

金融機関との交渉は、不動産会社が行います。

【4】売却活動、不動産売買契約

金融機関から任意売却の許可を取り付けたあとは、通常の不動産売却の流れとなります。

物件の広告を出して購入希望者を探し、内覧対応、交渉などを行ったうえで、不動産売買契約を結び、手付金を受け取ります。

【5】決済、引き渡し、登記手続き

売却金の残金決済と同時に物件の引き渡しとなります。

同時に抵当権抹消登記、所有権移転登記の手続きを行って、任意売却が完了です。

離婚で任意売却をするメリットとデメリットを知ろう

離婚時の任意売却は、権利関係の複雑な不動産を、オーバーローン状態だとしても処分してすっきり清算・財産分与できることがメリット。

競売と違って市場価格で購入希望者を探せますし、売却金の一部を売却費用や引っ越し代にあてることもできます。

ただし、仲介で購入希望者を探すので、買主が見つからずになかなか売れなかったり、任意売却の手続きも含めて売却までに時間がかかってしまったりする可能性もあります。

売却後も残った債権の返済義務は残るので、元夫婦でどのように負担を分担して支払っていくかを取り決めておきましょう。

また、任意売却を行うには連帯保証人の同意を得なくてはなりません。

夫婦どちらか以外が連帯保証人となっているケースもありますので、きちんと事情を説明し、納得してもらう必要もあるでしょう。

栃木県で不動産の売却を検討している方は、栃木県・地域専門の不動産売買専門店「イエステーション」にぜひご相談ください。

お客様の不動産売却をできるだけ良い条件で査定・売却できるよう正しい姿勢で対応いたします！