住み替えローンとは？利用するメリット、注意点など詳しく解説！

こんにちは！ 栃木県・地域専門の不動産売買専門店「イエステーション」の星です。

 

「家の住み替えをしたいけど、売却金で住宅ローンが完済できない」というときに利用を検討するのが住み替えローンです。

住み替えローンを使用すれば、そのような条件でも住み替えが可能になります。

ただし、メリットがある反面、利用できる条件や注意点、デメリットなどもありますよ。

 

今回のコラムでは住み替えローンについて解説します。

利用できる条件やメリット、そしてデメリットや注意点などを詳しくご紹介します。

 

 

住み替えローンとは？利用できる条件を確認

住み替えで住宅ローンが残っている家を売却する場合、売却時に住宅ローンの残債を一括返済しなくてはいけません。

売却金で残債を一括返済できればよいのですが、売却金より残債の方が多ければ完済できず（オーバーローン）、住み替えどころか家を売ることができません。

 

住み替えローンとは、このようなオーバーローン状態で家を住み替えるときに利用するローンのこと。

旧居の住宅ローン残債と新居の購入費をまとめて借り入れ、旧居の残債を返済します。

 

住み替えローンを利用できる条件は以下の3つです。

• 新居を購入する
• 旧居がオーバーローン状態である
• ローンの支払いを滞納したことがない

 

とくに3つ目の条件に注意を。

過去にローン支払いを滞納したことがある人は利用できません。

 

 

住み替えローンを利用するメリット・デメリットとは

住み替えローンにはどんなメリット・デメリットがあるのでしょうか？

それぞれご紹介します。

 

【メリット1】自己資金が少なくても住み替えができる

オーバーローン状態の家を売却するには、残債を返済するための自己資金が必要です。

 

しかし、住み替えローンを利用すれば、旧居の売却金で足りない分は新居の購入費用とまとめて借り入れることができるため、自己資金が少なくても住み替えが可能です。

引っ越し後の生活費などのために自己資金を残しておくこともできるでしょう。

 

【メリット2】2重ローンを避けられる

旧居の売却ができないまま新居への住み替えをしたなら、旧居の住宅ローンと新居の新たなローンとで2重ローンになる可能性があります。

住み替えローンを利用してローンを一本化できれば、返済の手間や各種手続きなども抑えることができるでしょう。

 

【メリット3】住宅ローン控除が利用できる

住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用して住宅を購入したとき、入居から10年間（または13年間）、所得税や住民税から控除が受けられるという制度。

旧居の購入時に住宅ローン控除を受けていても、条件を満たしていれば2回目の購入時にも住宅ローン控除が利用できます。

 

ただし、併用できない税金の特例などもあるので、条件を満たすかどうかは税理士などの専門家へ相談するのがおすすめです。

 

【デメリット1】借入金が高額になる

住み替えローンは「旧宅の残債＋新居の購入費用」をまとめて借り入れるので、借入金が高額になります。

長期の資金計画をしっかり立てて、毎月の返済額や返済期間に無理のないよう利用しましょう。

 

万が一ローンが支払えなくなって新居を売却したとしても、多くの場合でローンが残ってしまうので注意が必要です。

 

【デメリット2】審査が厳しい

借入金額が高額のため、金融機関の審査が厳しい傾向があります。

収入などの条件によっては審査が通らない可能性も。

 

収入のほか、ほかの借り入れ状況なども確認されますので、キャッシングやローンなどを利用している人は審査の前に返済しておきましょう。

 

【デメリット3】タイミングがシビア

住み替えローンの利用には、旧居を売却して引き渡しと新居購入でのローン決済を同日にしなくてはいけません。

タイミングを合わせて売却・購入を進めなくてはいけないのが大変に感じることも多いでしょう。

 

 

住み替えローンを利用する際の注意点もチェック

住み替えローンの注意点は、やはり借入金額が大きくなる点。

高額な借り入れは毎月の返済負担も大きいので、無理なく返済できるか、最後まで返済できるかをしっかり検討して利用しましょう。

 

また、旧居の売却と新居の購入を同時にしなくてはいけないこともポイント。

少しでもタイミングを合わせやすくするためには、新居の購入で「買い替え特約」を付けるのがおすすめです。

 

買い替え特約とは、期限内に旧居が売却できなかった場合には購入の契約も違約金なしで白紙になるというもの。

買い替え特約をつけて新居の購入を先行して行えば、購入費用もわかるので、借入金の目安も立てやすくなります。

 

 

住み替えローンを利用する流れもご紹介！

住み替えローンを利用する際の流れは以下のようになります。

 

①不動産会社に住み替えを相談

住み替えローンの利用は売却と購入のタイミングを合わせる必要があります。

住み替えであることを伝えたうえで、不動産会社へ売却を依頼しましょう。

 

②旧居の売却活動と新居探し

旧居の売却活動と新居探しは並行して行う必要があります。

 

③金融機関へ住み替えローンの事前審査を申し込む

購入物件を決めたら、金融機関へ住み替えローンの事前審査を申し込みます。

 

④旧居の売買契約（売却）・新居の売買契約（購入）・住み替えローンの申し込み

新居の売買契約を結ぶと同時に、住み替えローンを申し込み、本審査を受けます。

 

④旧居の引き渡し、新居の引き渡しとローン決済

旧居の引き渡しと、新居の引き渡し・ローン決済は同日に行います。

物件の所有権や抵当権の変更手続きをして、住み替えが完了します。

 

 

住み替えローンとはオーバーローンでの住み替え時に利用するローン

住み替えローンとは、オーバーローン状態の家を売って住み替えをする際に利用されるローンです。

旧居のローン残債と、新居の購入費用をまとめて借り入れすることができます。

 

旧居の売却金でローン残債を完済できなくても、自己資金を持ち出さず住み替えできるのがメリット。

手元に資金を残しておくことができます。

条件を満たせば住宅ローン控除を受けることもできますよ。

 

ただし、借入金が高額になるので返済負担が増えること、高額融資の分審査が厳しくなるのがデメリット。

旧居の引き渡しと、新居の購入・ローン実行を同日にしなくてはならず、タイミングもシビアです。

 

住み替えローンを検討されている方は、返済計画や自宅の売却・購入のスケジュールをしっかりと立てた上で申し込みを行いましょう。

 

栃木県で不動産の売却を検討している方は、栃木県・地域専門の不動産売買専門店「イエステーション」にぜひご相談ください。

お客様の不動産売却をできるだけ良い条件で査定・売却できるよう正しい姿勢で対応いたします！