不動産の契約不適合責任を解説！瑕疵担保責任とは何が違う？

こんにちは！栃木県・地域専門の不動産売買専門店「イエステーション」の土屋です。

 

土地や物件のような不動産の売却を検討する際、「契約不適合責任」という言葉を耳にすることが多いのではないでしょうか。

契約不適合責任とは、不動産売却時に不備や不良があった場合に売主が負う責任のことです。

 

そこで今回は不動産の売買契約における「契約不適合責任」について、瑕疵担保責任との違いや該当するケースを紹介していきます。

不動産売却時に注意しておくべき点についても解説しますので、不動産の売却を検討している方はチェックしてみてくださいね。

 

 

不動産売却の契約不適合責任とは？

「契約不適合責任」とは、不動産売却時に売主が負うべき責任のことです。

不動産の売買契約を履行する中で土地や物件を買主に引き渡した後、種類・品質・数・量などが契約内容と違った場合に契約不適合責任が発生します。

 

契約不適合責任は、契約内容と異なるものを売却した際に売主が問われることになります。

そのため、契約前に自身が売却する不動産についてきちんと詳細を把握しておく必要があるのです。

 

どんな場合に問われることになるのか、具体例については後ほど解説します。

 

民法改正により「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」に

契約不適合責任は、以前は「瑕疵担保責任」と呼ばれていました。

瑕疵担保責任とは、引き渡し後に瑕疵が発覚した場合、買主から損害賠償が求められたり、場合によっては契約の解除をしなければいけなくなったりする責任です。

 

瑕疵担保責任は2020年4月1日の民法改正により「契約不適合責任」へと変わり、内容のブラッシュアップや整理・追加が行われています。

 

今までは、「隠れた瑕疵」があった場合に売主が責任を負うことになっていました。

しかし「隠れた瑕疵」という言葉については人によって認識が曖昧で、分かりにくいことが問題となっていたのです。

 

契約不適合責任となった今では、瑕疵があるかないかも含め、「契約に適合しているかどうか」で責任の有無が判断されるようになりました。

つまり、売主が負う責任の範囲は今までよりも拡大しているというわけです。

 

契約不適合責任で買主が持つ権利を詳しく解説

瑕疵担保責任で売主が負う責任は「損害賠償」「契約解除」のみでしたが、契約不適合責任では、買主が以下の権利を持つことが認められています。

• 追完請求
• 代金減額請求
• 契約の解除
• 損害賠償

 

それぞれ詳しく解説していきましょう。

追完請求

追完請求とは、不動産の不備や不良が発覚した後に改めてそれらがない完全なものを求めることができるという権利です。

つまり、売主に不動産の不備や不良の修繕を請求することができます。

 

契約書に記載のない不備や不良があった場合、または契約書に記載がなくても住宅としての目的を果たしていない場合に売主は責任を負わなければなりません。

 

代金減額請求

代金減額請求は、売買価格の減額を請求できるという権利で、瑕疵担保責任にはなかった項目です。

 

契約不適合責任は本来、上で紹介した追完請求で売主が負うことになります。

しかし追完請求を売主が実行しない場合や、最初から追完が不可能な場合に買主は代金減額請求を主張することができます。

 

追完請求によって売主が「修補しない」選択をしたり、物理的に不備を「修補できない」場合に売主に請求される権利です。

 

築年数や経年劣化による不備や不良は、この責任を回避できるケースもあります。

 

契約の解除

追完請求や代金減額請求に売主が応じない場合、または代金減額請求の内容に納得できない場合、買主は契約の解除を行うことができます。

 

本来であれば契約の解除には違約金が発生しますが、契約不適合責任によって買主側から契約の解除を求める場合、違約金は発生しません。

つまり単純に売主側から買主側に売買代金を返還することで契約解除ができます。

 

契約の解除には、買主から売主に勧告する「勧告解除」と勧告はせずに解除する「無勧告解除」の2種類があります。

無勧告解除は、売主が請求を拒絶したり一定期間無視したりした際に行うことができます。

 

損害賠償

瑕疵担保責任でも認められている損害賠償ですが、契約不適合責任では内容が多少異なります。

 

瑕疵担保責任では無過失責任（不備や不良について故意でなくても損害賠償責任がある）でしたが、契約不適合責任では過失責任（故意であるときのみ損害賠償責任がある）によって損害賠償が請求されます。

 

また、瑕疵担保責任と契約不適合責任の損害賠償では、請求できる範囲も異なります。

今までは信頼利益（登記費用等の契約締結のための準備費用）のみに限られていましたが、契約不適合責任では履行利益（転売利益・営業利益等）も該当します。

 

 

契約不適合責任に該当するものを具体的にチェック！

ここまで契約不適合責任の内容について詳しく解説してきましたが、具体的にはどんなものが契約不適合責任に該当するのでしょうか。

 

契約不適合責任は、種類・品質・数・量に不備があった場合に問われるものですが、不動産の売買においては主に「品質」に関する部分が問題になるケースが多いです。

具体的には、以下のようなケースが挙げられます。

• 屋根や天井裏が損傷していて雨漏りが起こっている
• 水道管が劣化していて水漏れが起こっている
• シロアリに侵食されている部分がある
• 基礎部分や構造物が腐食している
• 屋根や外壁に損壊がある

 

また、建物自体に問題がなくても、敷地となる土地部分については下記のような場合は契約不適合責任が問われることがあります。

• 土壌に汚染が見られる
• 敷地内に埋設物が発見された
• 土地の面積が契約内容と違っていた

 

これら以外にも該当する場合はありますので、不動産売却の際に不安要素があれば仲介をお願いする不動産会社に相談するようにしましょう。

 

 

契約不適合責任に関して不動産売却時に売主が注意すべき点は？

土地や物件を引き渡した後に不備や不良が発覚して契約不適合責任を問われないよう、売主が不動産売却時に注意しておくべきポイントをいくつか紹介します。

 

特約や容認事項を契約書に記入しておく

民法上定められている契約不適合責任ですが、売買契約の際の契約書に異なる特約や容認事項を記載しておくことで、免責が可能です。

 

例えば中古物件では、経年劣化によって設備に何らかの不備が起こることは珍しくありません。

特に水道設備や冷暖房などは丁寧に使用していても劣化していくものです。

 

築年数が古い物件の売買契約を締結する際には、売主の契約不適合責任を免責するような特約を締結するようにしましょう。

そうすることで、引き渡し後に契約不適合責任に関するトラブルを避けることにつながります。

 

契約前に建物の調査（インスペクション）を専門家に依頼する

契約不適合責任を問われないようにするには、売買契約を結ぶ前に建物の現地調査を専門家に依頼するのも1つの手です。

この調査を「インスペクション」といいますが、インスペクションを行うことで売主・買主ともに納得した状態で契約を進めることが可能です。

 

また、インスペクションは物件や土地の価値を算出する役割も果たします。

買主が見つかっていない場合は不動産価値のアピールにもなりますし、売却価格に影響することも考えられます。

 

不動産の売却を検討しているのであれば、インスペクションを行うことも検討してみましょう。

 

契約不適合責任の通知期間を設定しておく

売買契約を締結する際、契約不適合責任の通知期間を設定しておくようにしましょう。

通知期間とは、買主が不適合を知ってから売主に通知する期間のことで、1年以内に売主に通知をするだけで買主は契約不適合責任の履行を求めることができます。

 

ちなみに瑕疵担保責任では責任期間と呼ばれていて、買主は不適合を知ってから1年以内に契約解除または損害賠償請求を行う必要がありました。

つまり、瑕疵担保責任の時よりも簡単に買主は売主に対して契約不適合責任を求めることができてしまうということです。

 

しかし、この通知期間は任意規定のため、売主と買主両方の了承があれば自由に設定することができます。

 

長期間契約不適合責任を求められることにならないためにも、売買契約締結時には通知期間をきちんと決めておくようにしましょう。

一般的には3ヶ月と定めるケースが多いですので、特に理由がなければ3ヶ月で設定することをおすすめします。

 

 

不動産売却では、契約不適合責任をはじめ、法律や決まりごとが多く存在します。

不動産売却をスムーズに進めるためには、仲介を行う不動産会社のサポートも大切でしょう。

 

契約不適合責任は、不動産会社によって理解の度合いが異なる可能性もあります。

ホームページなどで実績をチェックしたり、相談時に分かりやすく説明してくれるかといった点から、契約不適合責任に関してしっかり対応してくれる不動産会社を選ぶようにしましょう。

 

 

不動産売買の際には契約不適合責任に注意しよう

不動産売却をする際、買主に土地や物件を引き渡した後に不備や不良が発覚すると、「契約不適合責任」を求められることがあります。

契約不適合責任の内容は「追完請求」「代金減額請求」「契約の解除」「損害賠償」の4つの要素がありますが、できることなら責任を問われるのは避けたいもの。

 

契約不適合責任を請求されないためには、契約時に特約を締結しておいたり、通知期間を設定しておくなどの工夫が必要です。

契約不適合責任に関して、しっかりと説明・対応してくれるような不動産会社に仲介を依頼するようにしましょう。

 

栃木県で不動産の売却を検討している方は、栃木県・地域専門の不動産売買専門店「イエステーション」に、ぜひご相談ください。

契約不適合責任に不安がある方はもちろん、該当する地域での不動産に関するお悩みをお持ちの際は、ぜひ一度ご相談ください！