不動産を生前贈与するメリットや相続との違いは？方法も詳しく解説

こんにちは！ 栃木県・地域専門の不動産売買専門店「イエステーション」の小川です。

 

「相続税の節税のために不動産を生前贈与したい」と考える方は少なくありません。

しかし、生前贈与はしっかり検討して行わないと、かえって贈与税がかかってしまうこともあります。

 

今回のコラムでは、不動産を生前贈与するメリットについて改めてお伝えします。

生前贈与と相続の違いや、一定額まで贈与税がかからない「相続時精算課税制度」についても解説します。

 

 

生前贈与とは？相続とは何が違うの？

生前贈与とは、生きている間に財産を受け渡すことです。

渡す相手は本人が自由に決められ、家族や親族のほか、他人に贈与することも可能です。

 

相続との違いは、渡すタイミングと税金です。

亡くなったときに財産を渡す相続と違って、生前贈与では生きているうちに好きなタイミングで渡すことができます。

 

また、生前贈与では贈与税が、相続では相続税がかかり、同じ金額を受け渡すなら一般的に贈与税の方が高額となります。

 

ただし、贈与税には1月1日から12月31日までの1年間で110万円以内の贈与であれば、贈与税はかからない「暦年贈与」という制度があります。

暦年贈与を利用して生前贈与をしておくと、相続時の財産が減るので、相続税対策として活用される方もいらっしゃいます。

 

 

不動産を生前贈与するメリットは？デメリットもある？

不動産を生前贈与するメリットは、いつ・誰に・どのように渡すのかを、自分で決められることです。

 

不動産は現金のように人数で分けて相続するというわけにはいかないので、誰がどうやって相続するのか揉めがちです。

所有者本人が生きているうちに自分で贈与することで、このようなトラブルを防ぐことができます。

 

一方、生前贈与のデメリットは、贈与する不動産の価値によっては贈与税がかかってしまうことです。

 

贈与は1年間で合計110万円以内であれば、贈与税はかかりません（暦年贈与）。

 

しかし、110万円を超えた分は贈与税の対象になります。

たとえば評価額1,000万円の不動産を贈与した場合、890万円（1,000万円－110万円＝890万円）に対し贈与税がかかります。

 

さらに、贈与税は相続税よりも税率が高く、課税価格を同じ1,000万円で比較すると、相続税は10％なのに対し、贈与税は40％にもなります。

 

贈与税は贈与を受けた人、相続税は相続を受けた人が支払います。

贈与されたのが不動産のみの場合、その贈与税を払うための現金がなく、「税金を支払うために不動産を売却しなくてはいけない」なんてことも。

 

また、贈与により不動産を取得した人は「不動産取得税」がかかります。

不動産取得税とは不動産を取得したときに一度だけかかる税金で、相続の場合はかかりません。

 

不動産の名義変更には登録免許税がかかるのですが、相続による名義変更より贈与による名義変更の方が登録免許税は高額になることも、デメリットのひとつでしょう。

 

 

不動産の生前贈与で使える「相続時精算課税制度」。概要や税金を確認

相続時精算課税制度とは、合計2,500万円までの生前贈与に対して贈与税非課税とする制度です。

60歳以上の祖父母や親から20歳以上の子へ生前贈与をする際に利用できます。

 

通常、年間110万円を超える贈与に対しては贈与税がかかってしまうのですが、相続時精算課税制度を利用すれば大きな財産をまとめて贈与できることがメリット。

合計金額が2,500万円に達するまで、複数回に分けて贈与することもできます。

 

ただし、相続時精算課税制度を利用した場合でも、相続時には贈与財産と相続財産を合計した金額に対して、相続税が発生します。

相続時精算課税制度を使っても相続税は発生するため、相続税の節税効果は得られないことがデメリットとなります。

 

なお、相続時精算課税制度を一度利用すると、一人の贈与者につき2,500万円に達するまで何度でも控除が可能ですが、この制度を利用した時点で、同じ贈与者からの贈与に暦年贈与は併用できませんので注意しましょう。

 

不動産は評価額が大きく110万円をこえてしまうことが多いため、相続時精算課税制度を使えば贈与税の負担なく生前贈与することができますね。

相続税がかかるので節税効果はありませんが、相続まで待たず今すぐ不動産を渡したいという場合に使えるのではないでしょうか。

 

相続時精算課税制度を利用するには、税務署へ申告が必要ですので、忘れずに行いましょう。

 

相続時精算課税制度を利用すると税金はどうなる？

先述のとおり、相続時精算課税制度を利用すると、合計2,500万円までは贈与税はかかりません。

 

しかし、不動産取得税などいくつか発生する税金があります。

 

相続時精算課税制度を利用して不動産を生前贈与（2,500万円以下）した際にかかる税金は以下になります。

• 不動産取得税＝固定資産税評価額×3%（税率の特例措置により令和6年3月31日まで3%。本則4％）
• 印紙税＝200円
• 登録免許税＝固定資産税評価額×2％

 

なお、相続時精算課税制度を利用した場合でも、相続時には贈与財産と相続財産を合計した金額に対して、相続税が発生します。

 

しかし、相続税には課税価格の合計額から差し引くことができる「基礎控除」があります。

基礎控除額は法定相続人が一人の場合は3,600万円（法定相続人が一人増えるごとに＋600万円）となります。

相続税の申告は、相続税分から基礎控除額を差し引いた額を申告することになるというのも、あわせて覚えておきましょう。

 

 

不動産を生前贈与する場合の流れも知っておこう

不動産を生前贈与する流れを確認しておきましょう。

 

①贈与契約書を作る

贈与をした事実や内容を残しておくために、契約書を作成することをおすすめします。

 

相続時精算課税の申告をするならなおさら。

契約書には印紙の貼付が必要で、無償贈与の場合は200円となります。

 

②不動産を贈与、名義変更手続きをする

不動産の名義変更手続きをもって、贈与完了となります。

名義変更には登録免許税がかかります。

 

③贈与税の申告をする（贈与を受けた人が行う）

年間110万円超の贈与を受けた場合または相続時精算課税制度を利用する場合は、贈与税の申告が必要です。

贈与を受けた翌年の2月1日から3月15日までに税務署へ申告を行います。

 

 

不動産の生前贈与のメリットを知ろう。節税のためにできること

生前贈与は、生きているうちに財産を渡すこと。

生前贈与では贈与税が、相続では相続税がかかり、同じ金額を受け渡すなら一般的に贈与税の方が高額となります。

 

1年間で110万円超の贈与は贈与税がかかってしまうので、不動産の生前贈与では「相続時精算課税制度」を利用するのがおすすめ。

合計2,500万円までは贈与税非課税で、相続時に相続財産として計算されます。

相続税の節税にはなりませんが、まとまった財産を好きなタイミングで渡すことができますよ。

 

ただし、相続ではなく贈与の場合は不動産取得税がかかり、名義変更時の登録免許税も相続のときより高くなってしまうことを知っておきましょう。

 

栃木県で贈与や相続後の不動産の売却を検討している方は、栃木県・地域専門の不動産売買専門店「イエステーション」にぜひご相談ください。

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