借地権付き建物は売れない？売却方法やメリット・デメリットなどを解説

こんにちは！栃木県・地域専門の不動産売買専門店「イエステーション」の小川です。

 

借りた土地に建てた家の売却をご検討中の方には「借地権付きの建物を売りたいけど、売却は可能だろうか」と、疑問をお持ちの方もいらっしゃるかもしれません。

 

そこで今回は、借地権付き建物の売却方法について解説します。

 

借地権付き建物を売却するメリット・デメリットもあわせてご紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

 

 

借地権付き建物は売れない？

借地権付き建物とは、借りている土地の上に建っている建物のことです。

つまり、借地権付き建物は土地と建物の所有者が異なります。

 

借地権付き建物は売却できるか不安に思う方も多いですが、土地の所有者である「地主」の許可があれば、借地権付きの建物でも売却自体は可能です。

 

しかし、借地権付き建物は地主の許可がなければ土地の利用方法が制限されるため、購入希望者の需要は低い傾向があります。

 

そのため、売り主が土地・建物両方の所有者である物件よりも、スムーズな売却は難しいといえるでしょう。

 

ちなみに、借地権には、現行の「借地借家法」による5つの借地権と、旧借地法による「旧借地権」があります。

 

借地借家法が施行される1992年（平成4年）8月以前に借りた土地は、旧借地権が適用されます。

なお、旧借地権は契約更新が可能です。

 

現行法である「借地借家法」による借地権は次の5つです。

• 普通借地権
• 一般定期借地権
• 事業用定期借地権
• 建物譲渡特約付借地権
• 一時使用目的の借地権

 

借地借家法は大きく分けて、「普通借地権」「定期借地権」「一時使用目的の借地権」があります。

「一般定期借地権」「事業用定期借地権」「建物譲渡特約付借地権」の3つは、「定期借地権」に該当します。

 

借地権は種類によって借地権契約の存続期間や更新の有無が異なります。

 

「普通借地権」は契約更新があり、旧借地権と同様に存続期間が延長できる借地権です。

存続期間は30年以上で、1回目の更新は20年以上、2回目以降は10年以上で設定します。

 

「一般定期借地権」は存続期間50年以上で、用途の制限はありません。

賃借人は、契約期間満了時に土地を更地にして地主に返還しなければなりません。

 

「事業用定期借地権等」は事業用の建物を建てるために土地を借りる場合の借地権で、存続期間は10年以上50年未満。

「一般定期借地権」と同じく、契約期間満了時に土地を更地にして地主に返還します。

 

「建物譲渡特約付借地権」は契約が終了したら建物付きで土地を返すという約束付きの借地権です。

契約期間は30年以上で設定します。

 

工事の仮説事務所など一時的な使用の際に設定すると明らかな場合は、普通借地権や定期借地権などの規定は適用されず、「一時使用目的の借地権」となります。

 

 

借地権付き建物の売却方法を解説！

借地権付き建物は、たとえ契約期間中であったとしても売ることは可能です。

個人や法人、業者など、売却先の制限はありません。

 

主な売却のケースには、次の3つが挙げられます。

• 地主に売却する
• 第三者に売却する
• 底地権を買い取ってから売却する

 

それぞれ解説していきましょう。

 

地主に売却する

借地権付き建物を売るなら、まずは地主に売却できないか検討してみましょう。

 

普通借地権契約の場合、通常土地を借りている人が契約の更新を止めない限りは、半永久的に契約は継続され、地主が借地権を取り戻せないケースは少なくありません。

 

そのため、地主のなかには、借地権を買い戻して自由に土地を利用したいと考え、売却の交渉に快く応じてくれる場合もあります。

 

借地権を取り戻せたら、土地の権利がすべて揃うので、不動産の活用がしやすくなり、土地の資産価値が上がるからです。

 

ただし、地主への売却では「建物はいらない、更地で戻してほしい」と求められるケースもあります。

 

建物を解体する場合は、費用を売り主と地主のどちらが持つのか決めて、売買契約の内容をきちんと書面に起こし、売却後にトラブルが起こらないようにしておきましょう。

 

更地にする場合の解体費用については「実家の空き家の解体費用はどのくらいになる？抑えるコツや補助金も知ろう」にて詳しく解説していますので、ぜひ参考にしてください。

 

第三者に売却する

第三者に売却する場合は、第三者に建物と借地権をセットで売却します。

この際、地主から許可をもらうことと、地主へ払う「譲渡承諾料」の準備が必要です。

 

金額の相場は、「借地権価格」の10％ほどが目安となります。

 

借地権価格とは、その土地が更地の場合の評価額に、国税庁が発表する「借地権割合」をかけて求められます。

 

底地権を買い取ってから売却する

借地権が土地を利用する権利であるのに対し、土地を貸し出す権利が「底地権」です。

 

借地権付き建物を売却する際は、地主から底地権を買い取ってから借地権とともに売却する方法もあります。

 

借地権と底地権の両方を持てば、土地の完全な所有権を得られます。

 

つまり、一般的な「土地＋建物」の形で売却できるので、土地の価値が高まり、買い手の需要が上がって、高く売れやすくなるのです。

 

底地権を買い取るには地主との交渉が必要ですが、地主側にとっても利点があります。

地主が底地権のみを売却することは可能ですが、購入しても土地を自由に利用できないので、需要は少なく、売りづらいからです。

 

土地を手放したいと考える地主もなかにはいるので、相談してみると良いでしょう。

 

なお、地主から売却の許可はもらったものの、なかなか買い手が付かない場合は買取を扱う不動産会社へ相談してみるのがおすすめです。

 

不動産の売却は、不動産会社に買い手を探してもらう「仲介」が一般的ですが、直接売却する「買取」という方法もあります。

 

すべての業者が買取を扱うわけではありませんが、建物の状態や立地によっては買取してもらえますし、その場合は買い手を探す手間がないので、仲介よりもスピーディに売却できます。

 

 

借地権付き建物を売るメリットとデメリット

借地権付き建物の売却には、メリットとデメリットがあります。

それぞれ順に確認していきましょう。

 

借地権付き建物を売るメリット

借地権付き建物を売るメリットは、土地の賃借料である「地代」を払わなくて良くなることです。

 

建物が住宅の場合、地代の相場は土地価格の2〜3％ほど。

 

建物が不要であるのなら、節約の点からいっても、売却のメリットは大きいでしょう。

 

借地権付き建物を売るデメリット

メリットの反面、デメリットもあります。

 

借地権付き建物は、通常の土地付き建物よりも売却価格が低い傾向があるのに加えて、売却方法の解説でもお伝えしたとおり、第三者への売却には「譲渡承諾料」が必要です。

 

そして、更新の内容や地代など地主との間で定めた取り決めの内容などを、買い主にきちんと説明しておく必要があります。

 

売却後に説明不足な点を指摘されると、「契約不適合責任」を問われる可能性があります。

 

契約不適合責任とは売り主の果たすべき責任であり、責任を問われると、売買契約の解除や損害賠償を買い主から求められる場合もあるため注意しましょう。

 

また、借地権付き建物は買い手の需要が低く、一般的には売りづらい点も大きなデメリットといえます。

地代の支払いや権利関係の複雑さ、建物の改築などに承諾が必要なことを嫌い、購入を避ける人も少なくないでしょう。

 

 

借地権付き建物を売却する場合の注意点

借地権付き建物を売却する場合には、次のような注意点があります。

• 売却前には地主への挨拶が大切である
• 地主の許可が下りない場合は裁判所に申し立てる必要がある
• 売却の交渉は不動産業者に任せる

 

まず、売り出しの前には地主に挨拶を忘れず行いましょう。

ひと言断りを入れておかないと「挨拶がなかった」と気分を害して、売却の許可が下りない場合も想定できます。

地主への心配りが大切です。

 

しかしながら、地主から売却の許可が得られないケースもあります。

 

地主に不利にはならないのに許可がもらえないときは、裁判所に申し立てることで、地主の代わりに承諾をもらえますよ。

 

最後に大切なことは、地主や買い主との交渉は、不動産会社に一任することです。

 

借地権付き建物は権利関係が複雑で、地主との交渉時は承諾料などお金のやり取りがありますし、専門知識がないとうまく交渉できない場面もあるでしょう。

 

不動産会社ならば、専門的知識と経験があるので、適切な借地権の価値を測ることができます。

 

また、不動産業者という第三者が間に入ることで、冷静にやり取りを進めることができる期待が持てるでしょう。

 

 

借地権付き建物は売れないわけではないが、売却方法に工夫が必要

借地権付き建物は、買い手へのデメリットがあるので、一般的な土地付き建物よりも市場の需要が少なく、スムーズな売却は難しいです。

 

しかし、地主に売却したり、地主から底地権を買い取ってから交渉するなど売却方法を工夫すれば、地主の土地の所有事情や物件の条件によっては、売却が可能です。

 

大切なことは、買い手にきちんと借地権付き建物のメリットとデメリットを説明し、納得した上で売買契約を行うことです。

 

また、地主の許可が不可欠なので地主への挨拶は忘れないようにご注意を。

 

交渉には専門的知識や経験が必要ですし、冷静に交渉を進めるためにも、不動産会社にやり取りを任せることをおすすめします。

 

栃木県で不動産の売却を検討している方は、栃木県・地域専門の不動産売買専門店「イエステーション」に、ぜひご相談ください。