セットバック費用はいくら？相場・計算方法・土地購入の判断基準を解説

こんにちは！栃木県・地域専門の不動産売買専門店「イエステーション」の土屋です。

 

「セットバックにはどれくらい費用がかかるのだろう？」

「そもそも、なぜセットバックが必要になるのかよくわからない…」

 

土地の購入や建て替えを検討するなかで、こうした不安を感じている方も多いのではないでしょうか。

 

セットバックは建築基準法に定められた重要な手続きですが、どのような費用がかかるのか事前に把握しておくことで、土地購入の判断材料にできます。

 

今回は、セットバックにかかる費用の相場と内訳、土地面積の計算方法、購入時の判断基準について詳しく解説していきます。

 

 

セットバックとは？なぜ必要になるのかをわかりやすく解説

建物を建てる土地には、法律により「幅員4m以上の道路に、2m以上接していること（建築基準法第42条・43条）」という「接道義務」が原則として定められています。

 

セットバックとは、主に前面道路の幅員が4m未満の場合に、将来の道路幅を確保するため、敷地の一部を道路側に提供し、境界線を敷地側へ後退させる措置のことです。

 

主に、次のようなケースでセットバックが必要になります。

• 土地を購入して、新たに家を建てたい場合
• 古い建物を取り壊し、建て替えを行いたい場合
• 大規模なリフォームや増築など、建築確認が必要となる工事を行いたい場合

 

これらのケースでは、前面道路の幅が基準を満たしていないため、建築時にセットバックを行う必要があります。

 

セットバックの目的は、将来的に道路幅を確保し、地域全体の防災性や安全性を高めることです。

 

火災や地震などの緊急時に、消防車や救急車といった緊急車両が、安全かつ円滑に通行できる環境を整えるために行われます。

 

詳しくは、「セットバックが必要な土地を売却するには？売却が難しい理由も知ろう」もあわせてご確認ください。

 

 

セットバックにかかる費用はいくら？相場と内訳を紹介

セットバックにかかる費用は20万円〜80万円程度が目安ですが、隣地との境界が未確定の場合など、条件によっては、100万円前後かかるケースもあります。

 

セットバック費用の主な内訳

セットバック費用は、主に以下の項目で構成されます。

 

①測量費用

セットバックを行うには、どこまで敷地を後退させるのかを正確に判断するため、敷地境界を確定する測量作業が必要です。

 

隣地との境界がすでに確定しているかどうかで、実施する測量の種類は次のように異なります。

• 現況測量（境界が確定済みの場合）：10万円～20万円
• 確定測量（境界が未確定の場合）：35万円～80万円

 

隣地との境界が確定している場合は現況測量で済みますが、境界が未確定の場合は、隣地所有者との立ち会いなどを含む確定測量が必要になります。

 

土地の測量について詳しくは「土地の売却で測量は義務？必要なケースや費用・流れを解説！」で解説しています。

 

②分筆登記費用

分筆登記とは、1つの土地を複数の土地に分割して登記する手続きで、セットバック部分を道路として整理する際に行われます。

 

分筆を行うことで、後述する固定資産税の非課税申告がしやすくなるケースもあります。

 

費用相場は下記の通りです。

• 土地家屋調査士への依頼費用：6万円前後
• 自分で手続きを行う場合：登録免許税（土地1筆につき1,000円）のみ

 

法的には自分で行うこともできますが、専門的で複雑な手続きのため、一般的には土地家屋調査士に依頼するのがおすすめです。

 

③道路整備・工事費用

セットバック部分は道路として機能させる必要があるため、アスファルト舗装などの整備工事が必要になります。

 

費用の目安は、施工条件にもよりますが、アスファルト舗装で1㎡あたり5,000円前後が一般的です。

 

ただし、道幅の狭い場所では重機が入りにくく人力作業が増えるため、工事費用が高くなる傾向があります。

 

施工面積や現場条件によって金額は変動するため、実際には見積もりで確認することが重要です。

 

セットバック費用が高くなりやすいケース

次のような条件が重なると、相場より費用が高くなることがあります。

• 境界が未確定で、確定測量が必要な場合
• 塀・門扉・植栽・物置など、撤去物が多い場合
• セットバックする面積が広い場合
• 水道管やガス管など、インフラの移設が必要な場合

 

これらの費用は事前に把握しにくいため、現地確認と見積もり取得が欠かせません。

 

セットバック費用を抑えるためのポイント

セットバックにかかる費用は、工夫次第で軽減できる可能性があります。

 

①自治体の補助金・助成制度を確認する

自治体によっては、狭あい道路の拡幅を目的とした補助制度を設けている場合があります。

 

例えば、門や塀の撤去費用、舗装費用の一部を助成してくれるケースもあります。

 

制度の有無や内容は自治体ごとに異なるため、セットバックを検討する段階で役所に確認しておくことが重要です。

 

②複数の業者から見積もりを取る

測量費用や工事費用は、依頼先によって差が出やすい項目です。

1社だけで判断せず、複数社から見積もりを取得することで、費用の妥当性を判断しやすくなります。

 

セットバック部分の税金の扱い

セットバック部分は、条件を満たすことで「公共の用に供する道路」として扱われ、固定資産税が非課税となる場合があります。

 

ただし、非課税となるかどうかは自動的に決まるものではなく、下記の注意点があります。

• 自治体への申告や手続きが必要な場合がある  
• 私物を置くなど私的に利用していると、非課税が認められない  

 

セットバック後の税金の扱いについては、自治体に確認しておくと安心です。

 

 

セットバックが必要となる土地面積の計算方法

セットバックが必要となる土地面積は、「後退距離 × 敷地の間口幅」で算出するのが基本です。

 

ただし、後退距離は一律に決まるわけではなく、前面道路の幅や道路の反対側の状況によって異なります。

 

そのため、まずは「どのくらい後退する必要があるのか」を理解することが重要です。

 

後退距離の考え方

セットバックの後退距離は、主に次のような考え方で決まります。

 

①向かい側にも敷地がある場合

前面道路の幅が4m未満で、道路の向かい側にも敷地がある場合は、道路の中心線から左右それぞれ2mずつ確保するのが原則です。

 

例えば、現在の道路幅が3.6mの場合、不足している0.4mを両側で分け合う形となり、自分の敷地は0.2m後退することになります。

 

②向かい側がセットバック済みの場合

すでに向かい側の敷地がセットバックされている場合でも、過去の道路中心線を基準に2m確保する考え方が用いられます。

 

そのため、「向かい側が下がっているから、自分は下がらなくて良い」とはならない点に注意が必要です。

 

③向かい側が崖地・水路・川などの場合

道路の向かい側に建物を建てられない状況（崖地・水路・河川など）の場合は、自分の敷地だけで道路幅4mを確保する必要があります。

 

例えば、道路幅が3.6mの場合、不足分の0.4m全てを自分の敷地で後退することになります。

 

セットバック面積の計算例

間口が6mの土地で、後退距離が0.5m必要な場合を例にすると、「0.5m（後退距離） × 6m（間口） ＝ 3㎡」となります。

 

この場合、約3㎡分がセットバック部分です。

 

実際の計算は自己判断を避け、専門家への確認が重要

セットバック面積は単純な計算で把握できそうに見えますが、実務では次のような要素が影響します。

• 道路の中心線の位置
• 道路の扱い（公道・私道・みなし道路など）
• 向かい側の土地状況
• 自治体ごとの運用ルール

 

そのため、概算での把握は可能ですが、正確な面積の確定には自己判断を避け、専門家の判断が必要となります。

 

実際に建築や土地の購入を検討する際は、土地家屋調査士や自治体に確認しておくと安心です。

 

 

セットバックが発生する土地を購入する際の判断基準

セットバックが必要な土地は、価格が抑えられているケースも多く、条件次第では魅力的な選択肢となります。

 

ただし、購入を決める前に、次のポイントを総合的に確認することが重要です。

 

①セットバック後も建築計画が実現できるか

まず確認したいのが、セットバック後の敷地面積で、希望する建物が建てられるかという点です。

 

セットバックによって敷地面積が減ると、下記に影響が出る可能性があります。

• 建てられる建物の大きさ
• 間取りや配置
• 駐車スペースの確保

 

また、建ぺい率や容積率はセットバック後の敷地面積を基準に計算されるため、「想定していた建物が建てられない」というケースも起こり得ます。

 

購入前に、建築会社や設計士に相談し、建築可能なプランを確認しておきましょう。

 

②セットバック費用を含めても予算内に収まるか

セットバックが必要な土地は、「条件の良い土地に比べて価格が抑えられている」「交渉次第で価格調整がしやすい」といった傾向があります。

 

しかし、購入後に測量費用や工事費用が追加で発生するため、土地代とセットバック費用を含めた金額が、土地購入の予算内に収まるかどうかもポイントとなります。

 

土地価格が安いという理由だけで判断せず、総額で比較しましょう。

 

③セットバック後、将来的に再建築に問題はないか

セットバックを行うことで再建築が可能になるケースもありますが、それだけで必ず建て替えができるとは限りません。

 

購入前に、セットバック後の状態で再建築に必要な条件が全て整う土地かを確認しておくことが大切です。

 

具体的には、次の点をチェックしておきましょう。

• 接道長さが2m以上確保できるか
• 接している道路が建築基準法上の道路か
• 用途地域・建ぺい率・容積率など、他の法令制限に問題はないか
• 自治体独自の条例や運用で、建築制限がかからないか

 

「セットバック＋接道条件＋法令・条例」これらを全て満たして、はじめて将来的な建て替えが可能になります。

 

「セットバックをすれば問題ないはず」と自己判断せず、購入前に不動産会社や自治体の建築指導課へ確認しておくと安心です。

 

費用の有無だけで判断せず、総合的に判断することが重要

セットバックが発生する土地は、一見するとデメリットが大きく感じられますが、条件を正しく把握すれば、選択肢となり得る土地でもあります。

 

重要なのは、「セットバック後の建築計画」「費用を含めた総額」「将来的な再建築や資産性」を総合的に確認した上で判断することです。

 

次のような条件に当てはまる場合は、特に慎重な検討が必要です。

• セットバック面積が大きく、敷地の使い勝手が大きく変わる場合
• 境界が未確定で、確定測量に時間や費用がかかる場合
• 周辺でセットバックが進んでおらず、将来的な道路整備の見通しが立ちにくい場合

 

これらのケースでは、費用面だけでなく、建築計画や将来の活用に制限が生じる可能性があります。

 

購入の判断に不安がある場合は、不動産会社や建築の専門家などに早めに相談することをおすすめします。

 

 

セットバック費用を把握し、土地購入の判断基準を整理しておこう

セットバックは、建築基準法の接道義務を満たすために必要となる措置で、費用の目安はおおよそ20万円〜80万円程度です。

 

主な内訳は、測量費用、分筆登記費用、道路整備・工事費用などで、境界の確定状況や撤去物の有無、セットバック面積によって金額は大きく変わります。

 

セットバック面積は「後退距離×間口」で概算できますが、実際の後退距離は道路や向かい側の状況によって異なるため自己判断せず、正確な計算は専門家に確認することが重要です。

 

土地を購入する際は、セットバック後の建築計画が実現できるか、費用を含めた総額が妥当か、将来的に再建築が可能な条件が整っているかを総合的に判断しましょう。

 

自治体の補助制度を活用できる場合もあるため、事前の確認がおすすめです。

 

栃木県で不動産の売却を検討している方は、栃木県・地域専門の不動産売買専門店「イエステーション」に、ぜひご相談ください。