マンション売却は大規模修繕前が良い？売却前に確認すべきポイントも

こんにちは！栃木県・地域専門の不動産売買専門店「イエステーション」の星です。

 

マンションの売却は大規模修繕の前が良いのか、それとも修繕してきれいになった後の方が良いのか…。

どちらのタイミングがより高く売れるのか、気になる方もいるでしょう。

 

大規模修繕を行う時期や修繕積立金の額はマンションの売却価格に影響するため、売却は修繕前がおすすめです。

 

そこで今回は、マンション売却のタイミングは大規模修繕の前が良い理由を解説！

大規模修繕の実施時期や頻度、売却前にチェックしておきたいこともあわせてご紹介します。

 

 

マンションの大規模修繕とは？

マンションの大規模修繕とは、建物の傷んでしまった部分を修理したり、取り換えを行ったりする大掛かりな工事のこと。

建物全体の資産価値やマンションの安全性を保つために行われます。

 

例えば外壁塗装が劣化してはがれてしまうと、雨水がしみ込み、ひび割れや雨漏りの原因になります。

 

そのため、経年劣化したマンションの性能を回復させるべく、管理会社や管理組合によってあらかじめ長期修繕計画が立てられることが一般的。

工事の実施時期は、12〜15年に1度が多いです。

 

国土交通省の「長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント」では、30年以上かつ大規模修繕が2回含まれる期間以上の計画を立てるよう推奨されています。

 

では、大規模修繕の内容や費用面について、詳しくご紹介しましょう。

 

大規模修繕の内容は？

大規模修繕は、毎回同じ箇所に修繕を施すわけではありません。

 

初回は外壁の再塗装や防水工事など、建物の外観に関する補修が多いです。

年数が経てば経年劣化も進むため、工事の回数を重ねるごとに修繕が必要な箇所は広がります。

 

その後は給水・排水設備や電力設備、エレベーターの交換などで機能を回復したり、玄関ドアやサッシなどの交換をしたりなど、なるべくまとめて修繕を行います。

 

これは、工事の際に足場をかけますが、その際にある程度まとめて修繕した方が安く済むからです。

 

建築基準法の改正に基づき、設備の更新や耐震補強工事が行われる場合もあります。

 

大規模修繕の費用はどこから出るの？

大規模修繕の費用は、マンションの住人（区分所有者）が支払います。

劣化の程度にもよりますが、費用は一戸あたり100万円前後と高額です。

 

一括支払いは大きな負担となり、支払えない人がいる場合は必要な修繕が行えず、劣化を進行させてしまいます。

そのため、マンションの管理組合は将来予想される修繕工事を計画し（長期修繕計画）、「修繕積立金」として毎月徴収して積み立てます。

 

修繕積立金や管理費を滞納してしまっている…！という方は、下記のコラムもあわせてご参考ください。

管理費滞納中のマンションは売却可能？滞納時の対処法も解説

 

 

マンション売却のタイミングは大規模修繕前が良い？おすすめな理由も

結果からお伝えすると、マンション売却のタイミングは大規模修繕前がおすすめです。

 

理由は、修繕後の場合は修繕積立金が増額される恐れがあるからです。

 

修繕積立金の値上げは、元々の金額設定が甘かったり、長期修繕計画の項目に抜けがあったり、工事費の値上がりがあったりという理由で、管理組合の総会にて提案されます。

 

購入希望者の物件選びのポイントはいくつかありますが、月々かかるランニングコストもその1つです。

 

たとえば、住宅ローンを組んでマンションを購入するのであれば、毎月の返済額にプラスして修繕積立金が発生します。

さらに修繕積立金が値上がりした場合は、似たような条件の物件と比べたときにランニングコストにおいて不利になり、買い手が見つかりにくくなる場合も多いです。

 

また、工事を重ねる度に修繕費用が高くなる傾向もあるため、売却はなるべく早い方が良いでしょう。

増額がない場合においても、大規模修繕前の売却がおすすめな理由もあります。

 

修繕費の値上げがなくても大規模修繕前の売却がおすすめ

修繕積立金の増額が行われなくても、大規模修繕工事の実施が近づいている場合は、工事が始まる前に売却するほうが良いでしょう。

 

工事が始まると足場が組まれて落下物防止のシートで覆われます。

室内が暗くなり景色が見えないので、暮らしのイメージがしづらく、内覧後の成約率に響きます。

 

工事が進むと同じマンションの他の部屋が売り出されることも多くなるため、競合が多いことで買い手が付きにくくなり、値下げしなければならなくなることも。

 

また生活面でも、工事による影響でストレスを抱える可能性があります。

50戸以下の小規模マンションでは約2〜3カ月、50〜100戸の中規模マンションでは約3～6カ月、100戸以上の大規模なマンションになると約6〜8カ月工事は続きます。

 

マンションの売却の意思が固まっているならば、早めに売却して転居するほうが無難です。

 

大規模修繕後に売却するメリットもある？

大規模修繕後に売却すると、修繕積立金の値上がりの恐れや、売却価格を値下げしないと買主が見つかりづらいといったデメリットがありますが、メリットもあります。

 

修繕した後は外観や共用部分がきれいになり、内覧に訪れた人への印象は良いです。

築年数がある程度経っていても、見た目が整っていると売却価格を高く設定しやすいため、その点はメリットと言えます。

 

内装がきれいであったり、共用部分がきちんと掃除されていたりと管理が行き届いているならば、不動産会社と販売戦略を練った上、大規模修繕後でも適正価格で売れる可能性は十分にあります。

 

 

マンション売却前に大規模修繕のここをチェック！

マンションの売却計画を立てるには、大規模修繕計画があるかどうかと、予定される場合は期間や費用の確認が必要です。

大規模修繕計画の計画書があれば、管理会社や管理組合の理事に問い合わせて取得できます。

 

計画で設定された修繕項目と国土交通省の「長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント」に掲載された「推定修繕工事項目」と照らし合わせてみましょう。

 

特に、修繕にかかる費用が高くなる重設備や配管の取り替えなどの項目が抜けていると、計画の見直しをした際、修繕積立金が値上げされてしまう可能性があります。

 

修繕に必要な費用の目安は、国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」で確認できます。

マンションの階数や延床面積、部屋の広さがわかれば、月額の修繕積立金の相場が算出可能です。

現在支払っている金額が計算した相場より安い場合は、大規模修繕後に修繕積立金が足りず、増額される可能性が高いかもしれません。

 

また、「収支計画表」では、これまでマンションの住人が納めてきた修繕積立金の額がわかります。

収支計画表も、長期修繕計画書と同じく取り寄せ可能です。

 

2つをあわせて積立残高と今後積み立て予定の金額を計算して工事費用を捻出できるかどうか確認し、もし難しそうであれば修繕積立金の今後の増額が予想できます。

 

これらをチェックした上で、大規模修繕前・修繕後どちらの方が高く売れそうか判断すると良いでしょう。

 

 

マンション売却は大規模修繕前がおすすめ！

マンションの大規模修繕工事とは、建物全体の資産価値や安全性を保つために、傷んだ箇所を修理したり、取り換えを行ったりする大掛かりな工事のこと。

 

あらかじめ立てられた長期修繕計画を基に一定の周期で行われ、費用は毎月住人から徴収する「修繕積立金」で賄われます。

 

大規模修繕後では修繕積立金が増額される恐れがあるため、マンションの売却は修繕前がおすすめです。

修繕積立金が値上がりすると、ランニングコストが上がって買い手が付きづらくなってしまいますし、工事が始まると内覧後の成約率に響きます。

 

売却計画を進めるには、大規模修繕計画の計画書や収支計画表などを管理組合から取り寄せ、計画の有無や費用、修繕積立金の値上がりの可能性をあらかじめ確認しておきましょう。

 

「修繕前の状態でも売れるの？」といった不安がある方は、不動産会社に相談・査定依頼をするのも良いですよ。

栃木県で不動産の売却を検討している方は、栃木県・地域専門の不動産売買専門店「イエステーション」に、ぜひご相談ください！