認知症での不動産売却は可能？手続きや注意点を詳しく解説

こんにちは。栃木県・地域専門の不動産売買専門店「イエステーション」の土屋です。

 

「親が認知症になってしまった...実家の売却はどうしたら良いの？」

「手続きが複雑そうだし、後からトラブルになったら困る...」

 

このような不安をお持ちではありませんか？

 

認知症の方が所有する不動産でも、条件を満たせば売却することは可能です。

 

ただし、通常の売却とは異なり、本人の意思能力の確認や法的な代理制度の活用などが必要になるため、慎重な対応が求められます。

 

そこで今回は、認知症の方が所有する不動産の売却が難しい理由や、実際に売却するまでの流れ、注意点について、わかりやすく解説します。

 

 

認知症の方が所有する不動産の売却が難しい理由から確認

認知症の方が所有する不動産を売却するのは、基本的に難しいです。

 

なぜなら、契約に必要な「意思能力」が認められないと、法的に売却手続きが無効になるおそれがあるからです。

 

不動産売買契約には「意思能力」が必要

不動産売買の契約は、本人に「契約の内容や結果を理解し、判断できる能力（＝意思能力）」があることが前提です（民法第3条の2）。

 

民法では、意思能力がないまま行われた契約は「無効」とされており、認知症によってこの能力が失われている場合、契約そのものが成立しません。

 

「認知症＝売却できない」ではない

ただし、認知症と診断されたからといって、必ずしも売却できないわけではありません。

 

軽度の症状で、契約内容やリスクを本人が正しく理解できる場合には、売却が認められるケースもあります。

 

その判断には、医師の診断書などの客観的な資料が重要になります。

 

家族が代わりに「勝手に」売却することはできない

よくある誤解として「子どもや配偶者が代理で売れば良い」と思われがちですが、たとえ家族でも正式な委任状がない限り、不動産を売却する権限はありません。

 

そしてその委任状は、本人に意思能力がある状態でなければ作成できないため、認知症が進んでからでは代理売却の手段も失われてしまうのです。

 

代理人による売却について具体的に知りたい場合は、「不動産売却を代理人に依頼したい！委任状の書き方や注意点も」もご参考にしてくださいね。

 

 

認知症と診断されても不動産売却できる？判断能力による違いや制度を確認

不動産の所有者が認知症と診断された場合でも、状況に応じて適切な対策を講じれば、売却を進めることは可能です。

 

判断能力の程度によって、取るべき対応は次のように異なります。

 

【判断能力の程度による違い】

• 意思能力がある場合：本人が自ら売却契約を結べる
• 意思能力が不十分な場合：家族などが法的に代理できる制度の利用が必要

 

このような場合に活用される主な制度は、以下の2つです。

①成年後見制度：すでに判断能力が低下している場合に利用する制度

②任意後見制度：判断能力があるうちに、将来に備えて契約を交わせる制度

 

それぞれの制度について、概要、費用、メリット、注意点を順に解説していきましょう。

 

①成年後見制度

成年後見制度とは、家庭裁判所が選任した「成年後見人」が、本人に代わって財産管理や契約手続きを行う制度です。

 

この制度の最大のメリットは、すでに認知症を発症して意思判断が難しくなっている場合でも、法的に不動産売却を進められる点にあります。

 

【費用の目安】

• 申立手数料（収入印紙）：800円
• 登記手数料（収入印紙）：2,600円
• 郵便切手代：家庭裁判所により異なり、数千円〜1万円程度
• 医師による鑑定費用：不要なケースもありますが、必要な場合は概ね10万円以下
• 診断書・戸籍謄本・登記事項証明書などの取得費用：実費（数千円程度）

 

出典：厚生労働省「法定後見制度とは（手続の流れ、費用）」

 

注意点として、成年後見人に司法書士や弁護士などの専門職が選ばれた場合には、報酬が発生するケースがあります。

 

この報酬は、原則として被後見人の財産から支払われるため、事前に確認しておきましょう。

 

②任意後見制度

任意後見制度とは、本人の判断能力があるうちに、将来の備えとして信頼できる人を後見人に指定し、あらかじめ公正証書によって契約を交わし、不動産売却などの契約内容を取り決めておく制度です。

 

この制度のメリットは、家庭裁判所が選任する成年後見制度と異なり、自分で後見人を選べることです。

家族や親族など、信頼できる人に不動産売却を任せたい場合の備えとして有効です。

 

注意点として、任意後見契約を締結した時点では、すぐに効力は発生しません。

 

被後見人の判断能力の低下が確認されると、家庭裁判所が「任意後見監督人（弁護士や司法書士などの第三者）」を選任します。

 

その監督のもとで、任意後見人が代理権を行使できるようになり、契約に基づいて不動産の売却などを行えるようになります。

 

＜任意後見契約の作成時にかかる費用（事前準備段階）の目安＞

• 公正証書作成の手数料：11,000円
• 登記嘱託手数料：1,400円
• 登記印紙代：2,600円
• その他（証書交付費用、郵送費など）：実費

 

＜任意後見監督人の選任申立て時にかかる費用（後見開始時）の目安＞

• 申立手数料（収入印紙）：800円
• 登記手数料（収入印紙）：1,400円
• 郵便切手代：数千円〜1万円程度（家庭裁判所による）
• 医師による鑑定費用：不要な場合もありますが、必要な場合は申立人が負担（費用は事案により異なる）

 

出典：厚生労働省「任意後見制度とは（手続の流れ、費用）」

 

なお、任意後見人には、契約内容に基づいて報酬が支払われるのが一般的です。

また、任意後見監督人にも、家庭裁判所の審判により、被後見人の財産から報酬が支払われる場合があります。

 

 

認知症の方が不動産売却するには？成年後見制度を利用した手続きの流れ

続いて、家庭裁判所に申立てを行い、成年後見制度を利用して不動産を売却するまでの一般的な流れを見ていきましょう。

 

① 家庭裁判所へ成年後見開始の申立てを行う

まずは、本人の住所地を管轄する家庭裁判所に対して、成年後見人の選任を申し立てます。

 

申立ては、親族や配偶者などが行うのが一般的です。

診断書、戸籍謄本、本人の財産に関する資料などが必要となります。

 

② 成年後見人の選任と審判確定

裁判所は提出書類の審査や、必要に応じて医師の鑑定を行なった上で、家庭裁判所が本人の状況や財産内容を踏まえて、「本人にとって最も適任な人」を成年後見人として選任します。

 

財産管理が複雑な場合や法律上の判断が必要な場面では、弁護士・司法書士・社会福祉士などの専門職が選任されることもあります。

 

申立てから審判が確定するまでは、通常1〜2カ月程度かかりますので、スケジュールは余裕を持って計画しましょう。

 

③ 不動産売却の必要性を整理・説明する

不動産の売却は、あくまで「本人の利益のため」であることが前提です。

 

介護費用や施設入居資金の確保など、客観的かつ合理的な理由が求められます。

 

売却の背景や資金使途を明確に整理し、家庭裁判所に伝える準備をしておきましょう。

 

④ 居住用不動産の売却許可を家庭裁判所に申請する

本人が居住していた不動産を売る場合は、成年後見人が家庭裁判所に対して「売却許可の申立て」を行う必要があります。

 

物件の評価額、売買条件、売却後の資金の使い道などを記載した申立書を提出し、許可を得ます。

 

⑤ 売買契約・決済を成年後見人が代理で行う

裁判所の売却許可が下りたら、成年後見人が売主として不動産会社や買主と売買契約を結び、売却手続きを進めます。

 

売却代金は本人名義の口座に入金され、成年後見人が適切に管理します。

 

 

認知症の方の不動産売却でトラブルを避けるためには？注意点をご紹介

認知症によって本人の判断能力が低下した場合、不動産売却には法的な手続きだけでなく、家族間の調整や証拠資料の整備も重要です。

 

ここでは、よくあるトラブル事例とその備えについて解説します。

 

トラブル① 相続人の合意形成が不十分でトラブルに発展

介護費用を捻出するために、家族の一人が他の親族に相談せずに売却を進めた結果、兄弟姉妹との間で対立が生じるケースは少なくありません。

 

また、売却後の資金使途に関する説明不足が原因で、不信感が生まれることもあります。

 

成年後見制度による売却では「本人の利益」が大前提です。

 

たとえ後見人が家族であっても、売却方針や資金の使い道は、相続人全体で情報を共有し、理解を得ておく必要があります。

 

後のトラブルを防ぐには、家庭裁判所や専門家の助言を受けながら、家族で十分に話し合うことが大切です。

 

名義人以外による不動産売却のリスクについては、「名義人以外の不動産売却を解説！売却方法や共有名義の場合の対処法も」で詳しくご紹介しています。

 

トラブル② 売却理由の説明が不十分で裁判所の許可が下りない

成年後見制度を利用して不動産を売却する際には、家庭裁判所の許可が必要です。

 

このとき、売却理由が曖昧だったり、必要性を説明できなかったりすると、審理が長引いたり、許可が下りなかったりする可能性があります。

 

例えば、老人ホームの施設入居費用を確保する目的であれば、施設との契約書、費用の明細書、医療費の領収書など、売却の必要性を示す客観的な資料を整えておくことが大切です。

これにより、手続きがスムーズに進む可能性が高まります。

 

老人ホーム入居にともなう売却判断について詳しく知りたい方は、「老人ホーム入居時に自宅売却すべき？理由やデメリットを解説！」もあわせてご覧ください。

 

トラブル③ 売却後の資金使途が不透明で家族の不信感を招く

売却によって得た資金は成年後見人が管理し、「本人の生活や福祉のため」にのみ使えます。

 

主に介護費・医療費・生活費などへの支出が想定されており、親族が自由に使えるものではありません。

 

資金の使途が不明瞭だと、「なぜ使ったのか」「もっと有効な方法があったのでは」といった疑念を招き、家族間の信頼関係に影響を及ぼすことがあります。

 

後見人は、あらかじめ資金使途の方針を説明し、必要に応じて適切な記録・報告を行うことで、家族の理解と納得を得るよう努めましょう。

 

 

認知症の方の不動産売却は可能！制度の活用と適切な手続きでトラブルを防げる

認知症の方の不動産を売却する際は、本人の判断能力の有無によって、取るべき法的手続きが異なります。

 

「任意後見制度」や「成年後見制度」を適切に活用すれば、安全かつ合法的に売却を進めることが可能です。

 

ただし、後見人の選任や家庭裁判所の許可には時間を要するため、余裕を持って準備をしましょう。

 

また、家族間での認識のずれやトラブルを防ぐためにも、売却理由や資金の使い道を明確にし、必要書類を整えておくことが大切です。

 

栃木県で不動産の売却を検討している方は、栃木県・地域専門の不動産売買専門店「イエステーション」に、ぜひご相談ください。