不動産売却5年以内は本当に損？税金と売却タイミングを解説

こんにちは。栃木県・地域専門の不動産売買専門店「イエステーション」の土屋です。

 

「不動産を5年以内に売却すると税金が高くなると聞いたけれど、本当だろうか？」

「5年以内の売却でもでも節税する方法はないのだろうか？」

 

このような不安をお持ちの方は多いのではないでしょうか。

 

確かに、不動産の所有期間が5年以内の場合、5年を超える場合に比べて譲渡所得税の税率は高くなります。

しかし、必ずしも損をするとは限りません。

 

今回は、5年以内の不動産売却における税金の仕組みを解説。

5年以内に売却しても損をしない方法、むしろ早期売却が有利になるケースまで、詳しく解説していきます。

 

 

不動産売却を5年以内にするリスクと影響

不動産を5年以内に売ると「税金が高くなる」と言われることがあります。

その理由は、所有期間によって譲渡所得税の税率が大きく異なるためです。

 

所有期間によって税率が変わる

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、その利益には「譲渡所得税」がかかります。

 

譲渡所得とは、以下のように計算される金額です。

譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 + 譲渡費用）

 

さらに、一定の条件を満たす場合は、特別控除が適用されることもあります。

その結果、実際に税金がかかる部分（課税譲渡所得金額）は次のように算出されます。

課税譲渡所得金額 ＝ 譲渡価格 −（取得費 + 譲渡費用）− 特別控除額

 

所有期間による税率の違い

譲渡所得にかかる税率（所得税・復興特別所得税・住民税の合計）は、不動産の所有期間によって、次のように変わります。

• 所有期間5年以内（短期譲渡所得）：39.63％
  内訳：所得税30％ ＋ 復興特別所得税0.63％（30％×2.1％）＋ 住民税9％

 

• 所有期間5年超（長期譲渡所得）：20.315％
  内訳：所得税15％ ＋ 復興特別所得税0.315％（15％×2.1％）＋ 住民税5％

 

※復興特別所得税は、2013年（平成25年）1月1日から2037年（令和19年）12月31日まで、すべての所得税に対して2.1％が上乗せされる税金です。

確定申告時に所得税とあわせて申告・納付します。

 

参照：土地や建物を売ったとき｜国税庁、復興特別所得税関係（源泉徴収関係）｜国税庁

 

税率による納税額の差

例えば、譲渡所得が1,000万円あった場合、所有期間によって納税額は以下のように変わります。

 

【短期譲渡所得（所有期間5年以下）の場合】

1,000万円 × 39.63％ ＝ 396万3,000円

 

【長期譲渡所得（所有期間5年超）の場合】

1,000万円 × 20.315％ ＝ 203万1,500円

 

このように、同じ1,000万円の譲渡所得でも、税額に約193万円の差が生じることになります。

 

なお、所有期間が10年を超えたからといって税率がさらに下がるわけではありません。

あくまで「5年超」で長期譲渡所得となり、以降は一律の税率（20.315%）が適用されます。

 

所有期間のカウント方法に注意

不動産の所有期間の判断の要となる「5年」のカウントは、売却日そのものではなく、「その年の1月1日時点」で5年を超えているかどうかで判断されます。

 

【所有期間のカウント例】

• 2019年3月購入 → 2024年6月売却 → 短期譲渡所得（5年未満）
• 2019年3月購入 → 2025年6月売却 → 長期譲渡所得（5年超）

 

このように、カレンダー上では5年以上経っているように見えても、1月1日の時点でまだ5年に満たない場合は「短期譲渡所得」として扱われます。

 

売却のタイミングによって適用される税率が大きく変わるため、年をまたいでからの売却が節税になるケースもあるのです。

 

 

不動産売却が5年以内でも損をしない方法

「5年以内の売却は税金が高くて損」と思われがちですが、必ずしもそうとは限りません。

 

制度の活用や状況によっては、5年以内でも損をせず、むしろ得になる場合もあります。

 

ここでは、5年以内の売却でも損を回避するための考え方や、活用できる制度について紹介します。

 

節税できる特例制度もある

例えば、マイホームを売却する場合には「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」という制度があります。

 

この制度を利用すれば、譲渡所得から最大3,000万円まで控除が可能で、所有期間にかかわらず利用可能です。

 

【主な適用条件】

• 自分が住んでいた家であること
• 売却相手が親族や関係会社でないこと
• 住まなくなった日から3年目の12月31日までに売却すること
• 過去3年以内にこの特例を使っていないこと

 

出典：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

 

この特例を使えば、売却益が3,000万円以下であれば税金がゼロになることもあります。

 

たとえ譲渡益が3,000万円を超えても、超過分だけが課税対象になるため、大幅な節税が可能です。

 

なお、5年以内の売却であっても、損失が出る場合は「損益通算（他の所得と相殺できる）」や「繰越控除（最大3年間、将来の譲渡益から差し引ける）」といった制度を活用できるケースもあります。

 

5年以内の売却がメリットになることもある

税率の高さを理由に売却を先延ばしにした結果、価格が下落したり、固定資産税や維持費といった固定費がかさんだりすることもあります。

 

市況やライフプランによっては、「早く売ったほうが結果的に得だった」というケースも少なくありません。

 

大切なのは、税金の有利・不利だけでなく、総合的に見て損得を判断することです。

 

制度を上手に活用し、自分の状況に合った売却戦略を立てれば、5年以内の売却でも十分にメリットを得られます。

 

5年以内に不動産を売却したほうが良いケースについては、次のブロックで詳しくご紹介します。

 

 

5年以内の不動産売却がメリットになるケース

先にご紹介したように、場合によっては早めに売却したほうが「結果的に得になる」こともあります。

 

しかし、以下のような状況では、「5年以内でも売却を検討する価値がある」と判断されるケースが多く見られます。

 

①築年数が浅い場合

不動産は「築浅」であるほど需要が高く、買い手がつきやすい傾向があります。

 

特に築5年以内であれば、「まだ新しく、設備も整っている」という印象を与えやすく、資産価値が高いうちに売却しやすいのが特徴です。

 

節税を優先して売却を先延ばしにすると、築年数の経過によって資産価値が下がるリスクも考えられます。

 

②市況が好調で売却価格が上がっている場合

今後の価格下落が予測されるエリアでは、税率よりも「高く売れる今」を優先するほうが合理的な場合もあります。

 

特に再開発やインフラ整備の直後など、一時的に価格が高騰しているタイミングでは、売却の好機を逃さない判断が重要です。

 

③固定資産税や維持コストが重荷になっている場合

空き家や使っていない住宅は、所有しているだけで毎年コストが発生します。

 

固定資産税や修繕費などが家計を圧迫しているなら、5年を待たずに早期売却したほうが、長期的な出費を抑えられるでしょう。

 

④次のステップのために現金化したい場合

住み替え、ローンの返済、離婚、相続などにより、早く現金が必要な場合、「税金を安くするために5年経つのを待つ」ことが、かえって不利になるケースもあります。

 

売却のタイミングを待つことで生じるリスクの例をご紹介します。

• 売却を先延ばしにした結果、資金繰りに支障が出る
• 新居の購入時期を逃し、住宅ローンが組めなくなる
• 不動産市況が悪化して、税金以上に売却益が下がる
• 維持管理費や固定資産税など、余計な出費が増える

 

税金面だけにこだわらず、自分の資金計画やライフプランに合わせて柔軟に判断することが大切です。

 

住み替えや買い替えを検討している方は、こちらのコラムもぜひ参考にしてみてください。

家の住み替えでかかる税金とは？節税方法も詳しく解説！

 

売却の判断が難しいときは、不動産会社に相談を

不動産の売却タイミングは、「税率」だけでなく、築年数・価格相場・維持費・資金計画といったさまざまな要素を踏まえて考える必要があります。

 

一時的に税率が高くなったとしても、総合的に見て「それでも得になる」と判断できるケースも少なくありません。

 

とはいえ、こうした判断は物件の条件やご自身の事情によって異なります。

「自分の場合はどうか」「今売るべきなのか」とお悩みの方も多いはずです。

 

そんなときは、地域の不動産事情に詳しい専門家に相談することで、損を避け、ベストな売却判断がしやすくなりますよ。

 

 

不動産売却は5年以内でも適切な判断で損失回避が可能

不動産を5年以内に売却すると確かに税率は高くなりますが、必ずしも損をするわけではありません。

 

例えば、マイホームの場合、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」の特例を活用すれば、税負担を大幅に軽減できる可能性があります。

 

重要なのは、税金だけでなく、築年数による価格下落、市況の変化、ライフプランなどを総合的に判断することです。

 

築浅物件であれば、早期売却により高値での売却が期待でき、税率の高さを上回る利益を得られる可能性もあります。

 

売却を検討する際は、専門家に相談しながら、ご自身の状況に最適なタイミングを見極めることをおすすめします。

 

栃木県で不動産の売却を検討している方は、栃木県・地域専門の不動産売買専門店「イエステーション」に、ぜひご相談ください。