遺言執行者による不動産売却の流れは?「清算型遺贈」についてご紹介
こんにちは。栃木県・地域専門の不動産売買専門店「イエステーション」の土屋です。
相続人が複数人いる場合、相続発生後に不動産の分配でトラブルにならないか、と不安に思ってはいませんか?
なるべく争いが起こらないよう、「遺言でどうにかできないか」とお悩みの方もいらっしゃるはず。
そんな方にぜひ検討をおすすめしたいのが、遺言で「遺言執行者」を選任し、相続不動産を売却して分配する「清算型遺贈」を指示する方法です。
今回のコラムでは、遺言執行者による不動産売却の流れをご紹介。
清算型遺贈や遺言執行者について解説しますので、ぜひご参考にしてください。

遺言で不動産売却する方法は?「清算型遺贈」について確認
まずは、遺言で不動産売却をする方法として、「清算型遺贈」の仕組みを解説しましょう。
清算型遺贈とは、遺言者が亡くなった後に、遺された不動産などの財産を遺言書に基づいて売却し、その売却代金を遺言で指定した人に分配する方法です。
例えば、子どもが3人いる場合の遺言書には、下記のような記載が考えられます。
「遺言者の所有する全ての財産(不動産、預貯金、有価証券等を含む)を換価処分し、その代金から私の債務、財産の換価処分に必要な費用、本遺言の執行に要する費用を控除した残金を、私の子A、B、Cに各3分の1の割合で遺贈する。」
また、下記のように、特定の財産を除いて指定することも可能です。
「次の財産を私の子Aに遺贈する。(不動産の表示)
前項の財産を除いた遺言者の有する全ての財産を換価処分し、その代金から諸費用を控除した残金を、私の子B、Cに各2分の1の割合で遺贈する。」
清算型遺贈のメリットは、①公平な遺産分割ができる、②将来的なトラブル防止に役立つ、という2点が挙げられます。
例えば、遺産として5,000万円相当の不動産と1,000万円の預金があり、2人の子どもに相続させる場合を考えてみましょう。
清算型遺贈にすれば、不動産を売却して6,000万円の現金にし、各子どもに3,000万円ずつ分配できます。
また、不動産を相続人全員で共有名義にするという方法と異なり、「誰が管理するのか揉める」「一部の人が売却したくても全員の同意がないと売れない」といったトラブルも回避できるのです。
遺言執行者とは?仕事内容や選び方をご紹介
次に、遺言執行者についてご説明しましょう。
遺言執行者の仕事内容
遺言執行者とは、相続財産の管理および、遺言の内容を実行する人を指します。
遺言書に不動産の換価処分の指示があれば、遺言者の財産を現金化して、必要経費を差し引いた残りの金額を、相続人や受遺者(遺贈を受ける人)それぞれに分配するという役割があります。
民法によって、遺言の執行に必要な全ての行為をする権利と義務を有すると定められており(民法1012条1項)、相続人はその行為を妨げることはできません(民法第1013条1項)。
遺言執行に関して、とても強い権限を持つのです。
遺言執行者の選び方
遺言執行者には、①遺言者が亡くなった時点で成年(18歳以上)であり、②自己破産者でないという条件を満たせば、相続人や第三者、個人・法人の問わず、誰でもなれます。
ただし、相続人の中から選ぶと利害関係が生じる可能性もあるため、「相続人間の仲が良くない」「将来揉めるかもしれない」といった場合は、中立的な立場の弁護士や税理士、司法書士などの第三者を選ぶほうが得策といえるでしょう。
専門家に頼むとなると「報酬は事前に用意すべきか?」と気になるところですが、一般的には、相続財産から支払われるので、前払いする必要はありません。
遺言書に報酬額を記載することも可能で、相続財産の1〜3%が相場といわれています。
特に定めがない場合は、遺言執行人は、相続人との協議や、家庭裁判所に報酬の決定を請求することになるでしょう。
遺言執行者による不動産売却手続きの流れは?
では、清算型遺贈と遺言執行者の概要を掴んだところで、続いては遺言執行者による不動産売却手続きの流れを確認していきましょう。
遺言執行者に指名され、その役目を承認した人は、主に次のステップで手続きを進めます。
- 相続人全員に就任を通知する
- 相続財産の調査、「相続財産目録」を作成し、相続人に交付する
- 相続財産の名義を、故人から相続人全員の共有名義に変更する(相続登記)
- 相続不動産の査定を不動産会社に依頼し、市場価格を確認する
- 不動産会社を選び、媒介契約を結ぶ(仲介の場合)
- 広告や内覧など販売活動を通じて買主を探し、売買契約を締結する
- 決済日に買主から売却代金を受け取り、物件を引き渡す
- 売却代金から諸経費を精算する
- 遺言の指示に従い、残金を相続人に分配する
相続の手続きは遺言執行者が単独で行えるものの、実質的には、家や土地などの相続財産は、いったん相続人全員に相続登記されます。
つまり、不動産を売却して利益「譲渡所得」が発生すると、相続人に対して税金「譲渡所得税」が課されるということです。
売却代金から、仲介手数料や登記費用などの諸経費とあわせて差し引かれます。
相続手続きの流れや、相続登記の必要書類など、相続関連の詳しい内容は下記のコラムで解説していますので、ぜひあわせてご参照ください。
不動産を相続せずに売却はできない?売却までに必要な流れをチェック!
遺言執行者による不動産売却のメリット・デメリットは?

遺言者は遺言書において、遺言執行者を定めることができますが、必ずしも指名しなければいけないというものではありません。
しかしながら、将来的なトラブルを回避するという点ではやはり、遺言執行者を指名した上で清算型遺贈を行うのがスムーズだといえます。
遺言執行者による不動産売却のメリット
なぜ遺言執行者がいたほうが良いかといいますと、理由としては、下記のようなメリットがあるからです。
- 相続人の負担を軽減できる
- 相続手続きがスムーズに進めやすい
- 相続人間の争いを防げる
- 遺言内容を確実に実行できる
遺言執行者がいなければ、相続人は相続登記に必要な書類収集や申請、場合によっては遠方から集まって、全員で協議する必要もあるでしょう。
故人の預金口座の手続きなど煩雑な手続きも多いですし、分配するまで故人の財産を適切に管理する負担もかかります。
建物の場合を例に取れば、誰が維持管理をするか、誰が固定資産税を払うか、といった役割分担の問題も生じ、トラブルに発展するかもしれません。
遺言執行に関しても、「遺言にはAにいくら分配するとあるが、故人の世話をしたのは私だから、もっと多くもらっても良いはずだ」などと主張して、遺言者の意向が確実に実行されないおそれもあります。
遺言執行者を指名しておけば、上記のような問題は回避できるというわけですね。
遺言執行者による不動産売却のデメリット
ただし、不動産売却に詳しくない人を選任した場合は、売却価格が安くなってしまう可能性があることにはご注意ください。
また、トラブルを回避する上で、第三者を遺言執行者に選ぶと良いとお伝えしましたが、第三者の場合、「相続財産に思い入れがない」というデメリットが生じます。
早期売却を目指すあまり、売り急ぐといったケースもあり得るでしょう。
著しく不当な売却金額にしないためにも、相続人側でも、不動産会社に査定を依頼するなどして、市場相場を把握しておくことが大切です。
なお、あまりにも市場相場(本来売れるだろう価格)よりも安く売られてしまった場合は、差額の損害賠償請求も可能です。
相続人には遺言執行者の執行を妨げることはできませんが、状況報告を求めることは可能ですから、進捗は都度確認しておくと良いでしょう。
遺言執行者による不動産売却で相続人の負担軽減・トラブルの回避を図ろう
相続発生後、相続人間のトラブルを回避するには、遺言で清算型遺贈を指示し、執行を「遺言執行者」に任せることをおすすめします。
まず、清算型遺贈という形にしておけば、不動産を現金化して分配するので、相続人が複数いても公平な遺産分割が可能になります。
そして、遺言執行者を選任しておくことで、相続登記などの煩雑な手続きや相続財産の管理という手間が省けて相続人の負担が軽減できますし、遺言を確実に実現できるでしょう。
また、第三者を選任すれば、利害関係の発生も防げるため、相続人間のトラブル回避がしやすくなります。
ただし、第三者には相続財産に思い入れがないことから、売り急ぐおそれもありますので、不当な売却金額にならないよう、相続人が進捗を確認することも大切です。
栃木県で不動産の売却を検討している方は、栃木県・地域専門の不動産売買専門店「イエステーション」に、ぜひご相談ください。

那須塩原店 土屋 清
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