不動産売却の基礎知識

不動産売却で確定申告は必要?手続きの流れや必要書類など解説!

こんにちは! 栃木県宇都宮市・鹿沼市・日光市、県央から県北エリアの不動産売買専門店「イエステーション」の小川です。

 

不動産売却のあとは、確定申告が必要になる場合があります!

売却で利益が出たときはもちろん、赤字になった場合でも確定申告をした方が良いケースもあるんです。

 

今回のコラムでは、不動産売却での確定申告について解説。

どんなケースで確定申告が必要になるのか、確定申告の方法や必要書類などをご紹介します。

確定申告

 

 

不動産売却をしたら確定申告は必要?

不動産売却で生じた利益(譲渡所得)には譲渡所得税がかかるため、確定申告が必要です。

ただし「利益」とは不動産売却で受け取った金額そのものではなく、売却金からその不動産を取得したり売却したりするのにかかった費用を引いた残りになります。

 

■譲渡所得=売却価格-(取得費+譲渡費用)

 

上記を計算して、譲渡所得がある場合は確定申告が必要です。

譲渡所得が0円以下、つまりマイナスが出た場合は確定申告は不要です。

 

なお、不動産売却の条件によっては、譲渡所得を控除する特例が適用できます。

 

■3,000万円の特別控除の特例

マイホームの売却で一定の条件を満たす場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる。

 

■10年超所有の軽減税率の特例

所有期間が10年を超えるマイホームの売却で一定の条件を満たす場合、譲渡所得税が軽減される。

 

■買換え(交換)の特例

マイホームの買い換えで一定の条件を満たす場合、譲渡益の課税を繰り延べることができる。

 

これらの特例を適用するためには、確定申告する必要があります。

場合によっては納税額が0円になることもありますが、特例を受けるためには必ず確定申告をしましょう。

 

また、【譲渡所得=売却価格-(取得費+譲渡費用)】がマイナスになる(譲渡損失)、いわゆる赤字の場合でも、確定申告をすることで「損益通算」をして税金を抑えることができる可能性があります。

 

■マイホームの損益通算

所有期間が5年を超えるマイホームを売却または買い替えて譲渡損失が生じた場合、譲渡損失の金額をその年のほかの所得から控除することができます。

その年で通算しきれなかった金額は、その年の翌年以後3年繰越控除できます。

 

家の売却でマイナスが出てしまった場合については、下記のコラムもあわせて参考にしてみてくださいね。

家の売却でマイナスになったら?利用できる特例や赤字を防ぐ対策

 

まとめると、確定申告が必要になるのは以下のようなケースです。

  • 不動産売却で譲渡所得がある場合
  • 不動産売却で譲渡所得があって、特例を適用したい場合
  • 不動産売却で譲渡損失があって、損益通算をしたい場合

 

譲渡所得が0円であったり、譲渡損失があっても損益通算できるその他の所得がない場合は、確定申告は不要です。

 

また、不動産を相続した場合も、相続の方法や内容によって確定申告が必要となるケースがあります。

不動産相続における確定申告についてはこちらのコラムでもご紹介していますので、ぜひご覧ください。

 

不動産や土地相続で確定申告は必要?必要な場合の申告方法や注意点とは

相続不動産を売却しなくても確定申告が必要となるケースもあるので注意しましょう。

 

 

不動産売却の確定申告の流れを確認!

確定申告は、不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日の間に行います。

課税譲渡所得金額と譲渡所得税を計算して確定申告書を作成し、必要書類をそろえて、売却した不動産の住所を管轄する税務署へ提出します。

 

確定申告書の作成は国税庁ホームページの「確定申告書作成コーナー」を利用して作成するか、税務署や確定申告の時期に開かれる臨時の確定申告会場で作成する方法もあります。

 

確定申告書の提出方法は税務署に持参する方法、郵送、インターネットを利用したe-Taxの3つがあります。

自分で確定申告をするのが不安だという方は、税理士へ依頼するという方法もありますよ。

 

納税額が確定したら、2月16日から3月15日の申告期限内に税金を納める必要があるため、期日に余裕をもって確定申告にのぞんでくださいね。

 

不動産売却の譲渡所得税を計算してみよう

自分で確定申告をする場合、譲渡所得金額や譲渡所得税は自分で計算することになります。

どのくらいの譲渡所得税がかかるのか、実際に計算してみましょう。

 

【条件】

  • 売却価格:6,000万円
  • 取得費 :2,000万円
  • 譲渡費用:500万円
  • 所有期間7年:長期譲渡所得税を適用
  • マイホームの売却:3,000万円の特別控除を適用

 

売却価格から取得費、譲渡費用を引き、3,000万円の特別控除を適用して課税譲渡所得金額を計算します。

6,000万円-(2,000万円+500万円)-3,000万円=500万円

 

課税譲渡所有金額「500万円」に対して譲渡所得税が課税されます。

税率は、不動産の所有期間によって「長期譲渡所得(5年超)」「短期譲渡所得(5年以内)」の2種類があります。

 

所得税 住民税
長期譲渡所得税(5年超) 15% 5%
短期譲渡所得税(5年以内) 30% 9%

※確定申告時には復興特別所得税(基準所得税額×2.1%)の申告・納付も行います

 

所有期間が7年のマイホームの売却では、長期譲渡所得税が課税されます。

(500万円×15%)+(500万円×5%)=75万円+25万円=100万円

 

 

不動産売却で確定申告する際の必要書類も知っておこう

不動産売却時の確定申告で必要となる書類は以下の通りです。

 

確定申告書B様式

1年間の所得を記入、計算するための確定申告書です。

会社員の給与所得、個人事業主の事業所得、雑所得、各種控除額などを記入します。

様式は税務署や国税庁のホームページで入手できます。

 

分離課税用の申告書

譲渡所得は「申告分離課税」といって給与所得などとは所得税が別に計算されます。

そのためB様式とは別に、分離課税用の申告書へ所得金額や必要経費、特別控除額などを記入し、提出します。

様式は税務署や国税庁のホームページで入手できます。

 

譲渡所得の内訳書

不動産の住所や面積、売却金額、取得費、譲渡費用などを記入します。

様式は税務署や国税庁のホームページで入手できます。

 

登記事項証明書

売却した不動産の登記情報です。

法務局で入手します。

 

購入時・売却時の不動産売買契約書のコピー

紛失してしまった場合は、売主や不動産会社に連絡し、署名・捺印をもらったうえで再発行してもらうか、コピーをもらいます。

 

仲介手数料や印紙などの領収書

売却金額、取得費、譲渡費用などの根拠となる書類です。

仲介手数料、印紙代、固定資産税の清算、登記費用、ハウスクリーニング代など、不動産の購入や売却にかかった費用の領収書を集めておきましょう。

 

 

不動産売却では確定申告を忘れずに!

不動産売却で利益(譲渡所得)が出たら、確定申告が必要です!

譲渡所得は不動産の売却金額そのものではなく、売却金額から不動産の取得費や譲渡費用を差し引いたものになります。

 

一定の条件を満たす売却では、譲渡所得を控除できる特例を適用できる場合もあります。

特例は自動的に適用にはならないため、確定申告で申請するのを忘れないでくださいね。

譲渡所得を減らすことで、譲渡所得税を抑えることができますよ。

 

また、売却金額から取得費や譲渡所得を引いて赤字(譲渡損失)になるケースでも、確定申告で損益通算をしてそのほかの所得にかかる税金を減らせる場合があります(一定の条件あり)。

 

不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日までの間に、確定申告書を作成し、必要書類をそろえて税務署へ提出します。

国税庁ホームページの「確定申告書等作成コーナー」を利用して、自分で作成・提出することもできますよ。

税金の納付は確定申告期限内に行う必要があるため、余裕をもって申告をしてくださいね。

 

栃木で不動産の売却を検討している方は、栃木県宇都宮市エリアの不動産売買専門店「イエステーション」にぜひご相談ください。

お客様の不動産売却をできるだけ良い条件で査定・売却できるよう正しい姿勢で対応いたします!

不動産売却で確定申告は必要?手続きの流れや必要書類など解説!

鹿沼店 小川 幸子

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