接道義務とは？違反になるケースや例外についても解説

こんにちは！栃木県・地域専門の不動産売買専門店「イエステーション」の小川です。

家の売却を検討していると、「接道義務」という言葉を目にすることがよくあります。

接道義務とは、建物の敷地が道路に接していなければいけないというルールのことで、建築基準法によってその基準が定められています。

この接道義務を満たしていない物件は「再建築不可物件」とみなされ、買主からの需要が低く売却が困難になってしまう可能性があります。

そこで今回は、接道義務に関して違法となるケースや例外となるケースを交えながら詳しく解説するとともに、売却のために注意すべきポイントを紹介します。

スムーズな不動産売却を進めるために、ぜひチェックしてみてくださいね。

接道義務とは？違反になってしまうケースとは？

接道義務とは、建物は敷地の道路に接していなければいけないというルールのことで、都市計画区域と準都市計画区域内において適用されます。

接道義務の内容は、「原則建築物の敷地は道路に2m以上接していなければいけない」というものです。

「建築基準法」では、道路についての定義も明確に示されており、道路は「原則として幅員4m以上であること」を満たしている必要があります。

接道義務の目的は、道路がないところに住宅や施設などの建物が並ぶことを阻止するためです。

接道義務がないと住民にとって快適性が失われたり、災害時に避難経路や消火活動のためのスペースが確保できないリスクがあります。

接道義務に違反するケースは？

通常の土地や不動産の場合、敷地が道路に2m以上接していれば違反になることはほとんどありません。

しかし旗竿（はたざお）地のように、旗が竿についたような形状をしている土地の場合、接道部分が2mを超えていても接道義務に違反しているとみなされることもあります。

その理由は、旗竿地の場合は接道部分に加えて路地状部分のすべてが2m以上の幅を要する必要があるためです。

接道義務を満たしていない建物は「再建築不可物件」とみなされることになります。

接道義務を満たしていない物件は買い手が見つかりにくい

保有する不動産が接道義務を満たしていないと、買主が見つかりづらくなかなか売れないというデメリットもあります。

再建築不可物件とみなされた建物は建て直しができないという決まりがあり、災害などで思わぬ損害を受けた場合でも建て替えができません。

そのため、相場より価格を下げた場合でもなかなか売れない…という可能性も十分にあり得るのです。

接道義務の例外もある！

接道義務を満たさないすべての不動産が再建築不可物件となるわけではありません。

道路に面していなくても、「建築基準法第43条第1項、ただし書きの規定に基づく許可」によって例外と認められる物件があります。

この例外は敷地の周囲や建築物の条件によって認められることが多く、例えば下記のようなケースが考えられます。

• 敷地の周囲に広い空き地（公園・緑地・広場など）があったり空き地に2m以上接している
• 敷地が幅員4m以上の農道のような公道に2m以上接している
• 避難のために必要な道路に接している
• 幅員が4m未満でも特定行政庁が「みなし道路」として認めた道路に接している

ご自身が保有する不動産が基準を満たしているかどうか判断できない場合は、不動産会社や役所に相談してみることをおすすめします。

接道義務を満たすには？売却のために注意すべきポイント

接道義務を満たしていない物件を売却する際には、接道義務を満たすための対策を講じてから売却活動を行いましょう。

売却活動を始めてから後悔しないためにも、ぜひチェックしてくださいね。

セットバックを行う

接する道路の幅が4m未満で接道義務を満たしていない際の対策法として、「セットバック」というものがあります。

セットバックとは、不動産を後退させて、接する道路の幅を4m以上確保する方法です。

今まで家が建っていた場所よりも道路から離れた場所に新しく建築することで基準を満たすことが可能です。

ただし、後退させた分の敷地は敷地面積から除外されるため注意しましょう。

隣地を買い取る

接している道路が4m以上でも、そこに接している敷地が2m未満となり接道義務の基準を満たしていない場合、隣地を買い取ることで基準を満たすことができる場合があります。

例えば道路に接している敷地の長さが1.6mだった場合、隣地を0.4m買い取ることで接道部分を2mにすることができます。

ただし、これは隣地所有者との交渉が必要です。

トラブルを避けるためにも、不動産会社を通して契約することをおすすめします。

接道義務とは何かを理解して不動産売却を円滑に進めよう

不動産を売却する際に気をつけたいポイントとして「接道義務」というものがあります。

接道義務とは、建物の敷地が建築基準法によって定められている「道路」に2m以上接していなければいけないという決まりのことです。

住民の快適性や災害時の避難経路として義務化されているもので、違反している物件は売却時に買主が見つかりにくい場合があります。

接道義務を満たしていない不動産を売却する際には、セットバックという方法や隣地を買い取るなどして、接道義務を満たしてからの売却を検討しましょう。

接道義務に関する疑問や不動産売却についての不安をお持ちの方は、お近くの不動産会社に相談してみてくださいね。

栃木県で不動産の売却を検討している方は、栃木県・地域専門の不動産売買専門店「イエステーション」に、ぜひご相談ください。

お客様の不動産売却をできるだけ良い条件で査定・売却できるよう正しい姿勢で対応いたします！