不動産売却の契約の注意点とは？売却の流れもあわせてチェック

こんにちは！栃木県・地域専門の不動産売買専門店「イエステーション」の星です。

 

子どもの独立や転勤、生活スタイルの変化に合わせて不動産を売りたいと考えている人は少なくないと思います。

 

しかし不動産の売却となるとその金額は大きくなるため、できるだけいい条件で売りたいですよね。

また、ほとんどの方が、不動産会社や買主ともいい関係を保ったまま契約を進めたいと思うはず。

 

そこで今回は、不動産売却の流れを解説しながら、契約時に気をつけたい注意点を紹介します。

不動産売却を検討している方はぜひ参考にしてくださいね。

 

 

まず不動産売却の基本的な流れを知ろう

契約時の注意点を解説する前に、まずは不動産売却の流れについて知っておきましょう。

大まかな流れを事前に把握しておくことで、戸惑わずにスムーズに契約を進めることができます。

 

不動産を売却する流れは、下記のようになっています。

1. 周辺地域の相場をざっくりと調べる
2. 複数の不動産会社に査定を依頼する
3. 査定金額や担当者との相性を参考に不動産会社を選定する
4. 選定した不動産会社と媒介契約を結ぶ
5. 売却活動を開始する
6. 内覧の対応を行う
7. 買主が決まったら売買契約を結ぶ
8. 買主に物件を引き渡す

 

一般的に、査定から媒介契約までが1〜2ヶ月、売却活動開始から売買契約までで3〜5ヶ月、そこから引き渡しまでに2週間〜1ヶ月程度かかることが多いです。

 

詳しくは「不動産売却にかかる平均期間は？売却期間を短くするためのポイント」でも解説していますので、ぜひチェックしてみてくださいね。

 

また、不動産を売却するためには、不動産会社への「仲介手数料」、「印紙税」「譲渡所得税」などの税金、その他「抵当権抹消登記費用」など、さまざまな費用が発生するという点も押さえておきましょう。

不動産売却にかかる費用は、売却費用の4〜6%程度が一般的とされています。

 

詳しい内訳や活用できる控除については「不動産売却の費用はどのくらい？内訳ごとの目安や安く抑える方法も！」をご確認ください。

 

 

不動産売却の契約の注意点とは？

ここからは、実際に不動産売却をする際に気をつけておくべきポイントを解説します。

事前に確認しておくことでトラブルを避けることにもつながりますので、注意点は確実におさえておきましょう。

 

【媒介契約時】仲介会社を選ぶときはいろいろな角度で決める

複数の不動産会社に査定を依頼した際、査定金額のみを見て不動産会社を選んでしまいがちです。

不動産会社を選ぶ上ではもちろん査定金額も大事な要素ですが、それだけでは危険です。

査定金額はあくまで査定金額なので、その金額で確実に売れる保障はありません。

 

不動産売却においては、不動産の担当者との相性も非常に重要です。

相性が良くなく、コミュニケーションが上手く取れないと売却活動がストレスとなってしまう可能性も。

話をしっかり聞いてくれるか、難しい専門用語ばかり使わないかなど、ご自身と担当者の相性面も査定時に確かめておきましょう。

 

また、売ろうとしている物件と不動産会社との相性も見ておくべきです。

一言に不動産会社といっても、マンション売却が得意な会社から中古の一戸建て売却が得意な会社までさまざまです。

売りたい物件に近いタイプの実績が多くある不動産会社を選びましょう。

 

【媒介契約時】媒介契約の種類は慎重に選定する

仲介業者となる不動産会社と結ぶ「媒介契約」には、3つの種類があります。

• 一般媒介契約：複数の不動産会社に仲介を依頼できる。自己発見取引も可能
• 専任媒介契約：1社のみに仲介を依頼する。自己発見取引可能
• 専属専任媒介契約：1社のみに仲介を依頼する。自己発見取引は不可

 

それぞれ契約の内容が異なるので、自身のケースに適した契約を選ぶことが重要です。

ここだという不動産会社が見つかるまでは、一般媒介契約にしておくのも方法の1つです。

 

媒介契約については、下記のコラムでも詳しくお話ししておりますので、あわせてご参考ください。

不動産仲介とはどんな仕組み？流れや仲介手数料の目安などを解説！

 

【売買契約時】売買契約は内容をすべて確認する

売主と買主の間で売買の意思が固まったら、「売買契約」と呼ばれる契約を結ぶことになります。

売買契約書に記載の内容は多く、すべてチェックするのには時間がかかってしまいますが、きちんと目を通すようにしましょう。

 

中でも、特にしっかり確認しておきたいのは次のような項目です。

 

• 売買物件の表示：売買対象となる不動産の情報に間違いがないか
• 売買価格・手付金：売買価格や手付金の金額に間違いがないか、手付金の額は適切か
• 手付解除の期限：手付解除はいつまで可能か
• ローン特約の有無：買主が住宅ローンに通らなかった際に契約が白紙になるローン特約がついているか
• 所有権の移転・引き渡し日 ：記載の移転・引き渡し日に無理がないか
• 契約不適合責任（瑕疵担保責任）の期間：引き渡し後の不動産に欠陥や瑕疵が見つかった場合、いつまで売主が責任を負う必要があるか

 

ローン特約がついている場合、買主がローンに通らなかったときは契約が白紙になります。

このとき、買主から受け取った手付金は全額買主に返還する必要があるため、ローン特約がついている場合は受け取った手付金の扱いに注意が必要です。

 

また、手付金は買主が売主に支払うものですが、売主都合で契約を解除する場合は、受け取った手付金の倍の金額を買主に支払うことになります。

そのため、適切な金額が設定されているかをチェックしておくことは、売主にとっても大切なことです。

 

下記コラムでも詳しくお話していますので、あわせてご覧ください。

不動産売却の手付金とは？相場や注意点など詳しくチェック！

 

不動産の売買契約は書類にサインした瞬間に成立となり、一度契約してしまうと内容を変更したり、解約することはなかなかできません。

内容を注意深く確認せずに契約して「こんなはずじゃなかった」となる可能性も十分にあり得ます。

 

買主とのトラブルを防ぐためにも、契約書類の確認は怠らないようにしましょう。

 

 

不動産売却時のその他の注意点とは？

ここからは、不動産売却における契約時以外の注意点を解説していきます。

 

売却価格は相場を基準にして決める

不動産会社に査定を依頼する前に、周辺の相場価格を調べておきましょう。

近くに出ている似たような物件の価格情報を調べることで、だいたいの相場を把握することができます。

 

また、査定を依頼するときにはひとつの不動産会社ではなく、複数の不動産会社に依頼することが大切。

不動産会社によって査定金額が大きく異なることもあります。、ベストな選択ができますよ。

 

高いほど良いというわけではありませんが、事前に相場を理解しておくことで、「もっと高く売れるはずだった」という事態を避けることができます。

 

内覧時にはきちんと掃除をする

売却活動の一環として、内覧の対応をすることがあるでしょう。

購入を検討している人が実際に家を見に来る内覧時には、できるだけ綺麗に掃除をしておくようにしましょう。

 

掃除の有無や荷物の量などで家の印象は大きく変わります。

購入を検討している人が実際に住むことを想像しやすいよう、荷物は最小限にしておくことをおすすめします。

 

また、住んでいるからこそ気づけた物件の魅力も事前にまとめておくのがおすすめです。

積極的にアピールしすぎる必要はありませんが、聞かれた際にしっかりと魅力を伝えられるとイメージが良いです。

 

不動産売却時の内覧については、下記のコラムもぜひご参考ください。

家の売却は内覧が重要！事前準備や印象UPのポイントをチェック

 

瑕疵は事前に必ず共有する

雨漏りやシロアリによる被害などがある場合は、事前に買主に共有しなければいけません。

もし引き渡し後に瑕疵（欠陥）が発覚した場合、売主がそれを知っていたかどうかに限らず「契約不適合責任」という責任を問われ、損害賠償を求められる可能性があります。

 

建物だけでなく、土地の埋設物や汚染にも契約不適合責任は適用されます。

もしも不安な場合は、売却活動の前に住宅診断（ホームインスペクション）を受けるのもおすすめです。

 

売却後には必ず確定申告を行う

不動産を売却して利益が出ると、譲渡所得税と呼ばれる税金が発生します。

譲渡所得税は、条件を満たせば特別控除を利用して支払いの負担を軽減することが可能ですが、控除を利用するには確定申告が必要です。

 

確定申告とは、1年間に得た所得の合計金額に応じた税金を確定させて納税する手続きのこと。

毎年2月16日〜3月15日の間に手続きが可能ですので、不動産を売却した翌年は必ず行いましょう。

 

期限に遅れたり確定申告を行わなかったりした場合は、無申告加算税や延滞税が課せられるため注意が必要です。

 

不動産売却後の確定申告については、下記のコラムもご参考ください。

不動産売却で確定申告は必要？手続きの流れや必要書類など解説！

 

 

不動産売却の契約の注意点を確認してスムーズな売却を

不動産の売却は大きなお金が動くため、できれば失敗は避けたいもの。

不動産の売却を決めたら、まずは売却の流れを理解しておくことが大切です。

 

媒介契約を結ぶ不動産会社や買主との契約時には、以下のようなポイントに注意して契約するようにしましょう。

• 仲介会社を選ぶときはいろいろな角度で決める
• 媒介契約の種類は慎重に選定する
• 売買契約は内容はすべて確認する

 

また、契約時以外にも、相場の把握や内覧時の対応など、気をつけておきたいポイントは多くあります。

悔いのないスムーズな不動産売却を行うためにも、事前に注意点を知って準備を進めましょう！

 

不動産売却に不安がある場合は、不動産会社に相談してみてくださいね。

 

栃木県で不動産の売却を検討している方は、栃木県・地域専門の不動産売買専門店「イエステーション」に、ぜひご相談ください。

お客様の不動産売却をできるだけ良い条件で査定・売却できるよう正しい姿勢で対応いたします！