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不動産売却の登記費用の目安は?負担者や注意点、抑えるコツも解説

こんにちは!栃木県・地域専門の不動産売買専門店「イエステーション」の星です。

 

家やマンション、土地を売る際には様々な費用が発生しますが、その内の1つが登記費用です。

 

「登記費用ってだれが払うの?」

「売却時にはどんな登記費用がかかるの?」

売却検討中の方の中には、このような疑問を抱えている方もいるかもしれません。

 

そこで今回は、不動産売却時にかかる登記費用について詳しく解説します。

 

登記費用の種類や金額の目安、登記費用はだれが負担するのか、費用を抑えるコツをお伝えしますので、ぜひチェックしてみてくださいね。

登記申請書

 

 

不動産売却の登記費用を詳しく!種類ごとの金額目安も紹介

不動産登記とは、売買や贈与、相続などで不動産を取得した際に、法務局にて不動産情報を登記簿に記載し、一般に公表することです。

不動産登記には数多くの種類がありますが、売却で関わる種類として覚えておきたい代表的な登記がいくつかあります。

 

では、売却に関わる登記の種類についてと、不動産登記を行う理由・メリットを紹介し、気になる登記費用の内容・金額目安もお伝えしていきましょう。

 

不動産売却に関わる登記の種類

登記の種類は売却の場合、相続の場合、土地や建物に関する変更を行いたい場合など、細かくありますが、不動産売却で大きく関わるのは主に4つです。

 

まず、表題部に不動産の内容(所在地や面積、構造など)を記録する「表題部登記」、権利部に所有権や抵当権などの権利に関する登記を記録する「権利部登記」の2つがあります。

 

このほか、売却時にはさらに2つの重要な登記があります。

  • 所有権移転登記
  • 抵当権抹消登記

所有権移転登記

不動産の所有者が変更された際、売主から買主に名義を変える手続きのこと。

権利部登記のうち、登記簿謄本の「甲区(所有権に関する部分)」の内容を書き換えます。

建物付きの土地の場合は、土地・建物それぞれで登記を行う必要があります。

 

抵当権抹消登記

抵当権とは、銀行が住宅ローンを貸し付ける代わりに、お金を借りた人の不動産を担保に設定する権利を指します。

ローンが払えない場合に不動産を競売にかけ、残りの支払いに充てられる仕組みです。

 

基本的に抵当権のついた不動産は売却することができません。

ローンを完済することで抵当権を消すことができますが、自動的に抹消されるわけではないため、この抵当権抹消登記をする必要があります。

 

登記を行う理由・メリットとは?

登記を行う理由・メリットとしては、所有者を明確にし、自分が所有者であることをを第三者に主張できることが挙げられます。

 

売買契約をしたくても、相手が不動産の所有者かわからないと不安がありますよね。

登記には「対抗力」という第三者に対して権利を主張できる効力があるため、所有者がはっきり分かることで、安心して売買が行えます。

 

また、「表題部登記」には不動産登記法上の義務があり、行わなければ10万円以下の過料に処せられます。

 

登記費用の内容と目安

登記費用には主に以下の項目があります。

  • 必要書類の発行にかかる手数料
  • 登録免許税
  • 司法書士への報酬

 

「必要書類の発行に係る手数料」は、登記に必要な住民票や印鑑証明書など各種証明書の発行手数料のこと。

300〜500円程度と、負担は大きくありません。

 

登記費用のメインとなる登録免許税と司法書士への報酬について、金額目安と共に詳しく説明します。

 

登録免許税

登録免許税とは、不動産の登記をする際にかかる税金です。

 

【抵当権抹消登記にかかる費用】

抵当権抹消登記にかかる登録免許税額は、不動産の個数1つにつき1,000円で、建物付き土地の場合はそれぞれ1つと数え、合計2,000円がかかります。

 

【所有権移転登記にかかる費用】

所有権移転登記にかかる税額は、下記の計算式を用いて算出します。

登録免許税=固定資産税評価額×税率

 

固定資産税評価額は、役所から届く固定資産税の納税通知書で確認可能です。

税率は、本則として2%と定めがあります。

 

例えば固定資産税評価額2,500万円の建物付き土地を購入した場合は、以下のように計算します。

  • 抵当権抹消登記:1,000円×2(土地1+建物1)=2,000円
  • 所有権移転登記:2,500万円×2%=50万円

 

合計50万2,000円が登録免許税としてかかります。

 

しかし、一定の条件を満たせば以下の軽減措置が利用できます。

  • 土地の所有権移転にかかる軽減措置:1.5%(令和5年3月31日まで)
  • 住宅用家屋の所有権移転にかかる軽減措置:0.3%(令和6年3月31日まで)

 

軽減措置の対象になるのは以下の条件です。

  • 個人の住宅のように供される床面積50㎡以上の家屋
  • 一定の耐震基準に適合している家屋、または昭和57年1月1日以後に建築された家屋

 

司法書士への報酬

司法書士に登記を依頼した場合は、司法書士への報酬が必要です。

報酬金額は各司法書士事務所によって異なるため、日本司法書士連合会が公開している「報酬アンケート結果」から、所有権移転登記と抵当権抹消登記にかかる平均額を引用します。

 

上記の例と同じく、土地一筆、建物一棟の手続きを想定しています。

 

【所有権移転登記の場合】

 

低額者10%の平均 全体の平均値 高額者10%の平均
北海道地区 22,320円 42,999円 70,527円
東北地区 27,901円 42,585円 77,483円
関東地区 31,105円 51,909円 83,795円
中部地区 32,131円 51,065円 89,414円
近畿地区 36,042円 64,090円 114,279円
中国地区 28,897円 48,035円 79,344円
四国地区 30,380円 51,369円 77,528円
九州地区 27,672円 45,729円 74,880円

 

【抵当権抹消登記の場合】

 

低額者10%の平均 全体の平均値 高額者10%の平均
北海道地区 8,358円 15,532円 30,120円
東北地区 8,307円 13,863円 22,091円
関東地区 9,536円 15,613円 26,001円
中部地区 9,839円 16,638円 35,220円
近畿地区 9,933円 18,795円 32,444円
中国地区 9,471円 15,289円 26,682円
四国地区 9,917円 14,409円 21,562円
九州地区 9,737円 13,821円 22,676円

 

 

不動産売却の登記費用の負担者は?その他の注意点もチェック

続いて、不動産売却の登記費用をだれが負担するのかを確認していきましょう。

 

負担者は登記の種類によって、売主と買主に分かれます。

それぞれ種類ごとに解説し、注意点もあわせてお伝えしますね。

 

登記費用の負担者

不動産売却における登記は、下記の通り負担者が分かれます。

  • 所有権移転登記:買主
  • 抵当権抹消登記:売主
  • 住所変更登記(必要なとき):売主

 

所有権移転登記は買主が負担することが一般的ですが、必ずしも負担しなければならないわけではなく、売主との間で合意すれば売主負担でも構いません。

抵当権の抹消なしに不動産の売却はできないため、抵当権抹消登記は売主が行います。

 

また、登記簿謄本と現住所が一致していない場合は売却前に変更登記が必要となり、費用も売主が負担します。

 

登記費用に関する注意点

不動産売却によって利益があった場合、譲渡所得税という税金が発生し【不動産の売却価格 −(取得費+譲渡費用)】という式で算出します。

 

この中の譲渡費用とは、仲介手数料や印紙税など売却時に必要な費用を指します。

そのため、登記費用のうち売却にかかる(売主が支払う)抵当権抹消登記費用も、譲渡費用に含まれるイメージがありますが、実際のところは含めることができません。

 

例えば、10年前に住宅ローンを完済したとします。

決済時点で抵当権は抹消されており、抵当権抹消登記費用も理論上は10年前に発生していると考えられます。

売却時に支払うお金であっても支払い要因と時間的なズレがあるため、譲渡費用に認められないのです。

 

所有権移転登記費用に関しては、原則買主負担のため譲渡費用に該当しません。

 

 

不動産売却の登記費用を抑えるコツ、登記に必要な書類も確認!

不動産登記権利情報

最後に、不動産売却の登記費用を抑えるにはどうすれば良いか、節約のコツを紹介します。

登記に必要な書類と、揃える際に気をつけたいポイントもまとめましたので、参考にしてくださいね。

 

登記費用を抑えるコツ

登記にかかる費用の内訳は、先に紹介した通り、下記の3つがあります。

  • 必要書類の発行にかかる手数料
  • 登録免許税
  • 司法書士への報酬

 

必要書類は下記にて紹介しますが発行機関で料金が決まっており、登録免許税ははっきりと税額計算の定めがあるため、節約は難しいです。

 

登記費用の負担を抑えられるのは司法書士への報酬の部分で、登記を自分で行えば報酬にかかる金額はゼロとなります。

見積もり自体は無料のことが多いため、手続きは専門家に任せたいという方は、複数の司法書士事務所に相見積もりを取りましょう。

相場を掴んで比較することができ、より価格が安い事務所への依頼も可能です。

 

不動産会社やハウスメーカーから司法書士を紹介されることもあるため、相場を知っておけば、値段交渉の材料に利用できますよ。

 

不動産売却における登記に必要な書類

登記に必要な書類は以下の通りです。

 

【所有権移転登記】

  • 登記申請書
  • 登記済証または登記識別情報
  • 印鑑証明書
  • 固定資産評価証明書
  • 身分証明書
  • 売買契約書
  • 住民票の写し
  • 委任状
  • 登記原因証明情報

 

【抵当権抹消登記】

  • 抵当権抹消登記申請書
  • 登記済証または登記識別情報
  • 登記事項証明書
  • 抵当権解除証書(銀行により書類の名称が異なる場合も)
  • 委任状

 

このほか、所有権移転登記にて住宅の軽減税率の適用を受ける場合は、住宅家屋証明書等(市町村長発行)が必要です。

 

また、現在、抵当権抹消登記において会社法人等番号を提供すれば「資格証明書」は不要となっています。

 

印鑑証明書と住民票は、発行から3カ月以内のものを用意しましょう。

法務局で不動産の名義変更をするために買主の住民票が必要ですが、売主分は登記上の住所と現住所が異なる場合だけで大丈夫です。

 

 

不動産売却を考えるなら登記費用の目安を知っておこう

不動産登記とは、家や土地の所有権が売主から買主に移ったとき、登記簿の記録を変更する手続きです。

当事者だけでなく、第三者に自分の権利を主張できるメリットがあります。

登記費用には、登記手続きにかかる登録免許税と必要書類発行の手数料、司法書士への報酬が含まれます。

 

登記費用は、所有権移転登記の場合は買主が、抵当権抹消登記は売主が負担します。

登記簿謄本と現住所が一致していない場合は、住所変更登記も必要です。

登記費用で抑えられるのは、司法書士への報酬の部分。

相見積もりを取って、費用の比較をしてみてくださいね。

 

登記費用について疑問・不安がある場合は、不動産会社への相談もおすすめです。

栃木県で不動産の売却を検討している方は、栃木県・地域専門の不動産売買専門店「イエステーション」に、ぜひご相談ください。

不動産売却の登記費用の目安は?負担者や注意点、抑えるコツも解説

矢板店 星 絵里花

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