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家の住み替えでかかる税金とは？節税方法も詳しく解説！

こんにちは！栃木県・地域専門の不動産売買専門店「イエステーション」の土屋です。

家の住み替えで、支払う税金はどのくらいかご存知でしょうか？

売却時と購入時には諸費用もかかり、それぞれに異なる税金の支払いがあるため、具体的に目安を知っておくと安心ですよね。

そこで今回は、家の住み替えでかかる税金や節税方法について詳しく解説します。

スムーズに家の住み替えを行うためにも、ぜひ最後までご覧ください。

家の住み替えにかかる税金を確認

住宅の住み替えにかかる税金は、売却時と購入時で異なります。

それぞれ詳しく解説していきましょう。

家を売却する時にかかる税金

家を売るときにかかる税金は4つです。

印紙税
登録免許税
消費税
譲渡所得税

印紙税

印紙税とは、不動産に関する特定の文書にかかる税金です。

特定の文書とは、不動産売買契約書・不動産交換契約書・不動産売渡証書など、不動産を売買したい際に発生する契約書や領収書を指します。

国税庁によって印紙税が定められており「国税庁印紙税額の一覧表」によると、契約書に記載されている金額によって印紙税の金額が異なることがわかります。

下記表は印紙税額の一覧表です。

契約書に書かれた金額	発生する税金
1万円未満	0円（非課税）
1万円～10万円以下	200円
10万円～50万円以下	400円
50万円～100万円以下	1,000円
100万円～500万円以下	2,000円
500万円～1,000万円以下	10,000円
1,000万円～5,000万円以下	20,000円
5,000万円～1億円以下	60,000円
1億円～5億円以下	100,000円
5億円から10億円以下	200,000円
10億円から50億円以下	400,000円
50億円以上	600,000円
契約金額の記載がない契約書	200円

売却時に発生した金額に応じて、印紙税を各文書に添付して税務署に提出する必要があります。

登録免許税

家の売却における登録免許税は、「抵当権抹消登記」と「住所及び氏名の変更登記」に発生する税金です。

「抵当権」とは、売主が住宅ローンなどを借りて土地と建物を購入した際に、金融機関が担保として購入する土地や建物に設定する権利のことです。

売主が買主に家を売却する際には、何の権利も付着していない状態の不動産を引渡す義務があるため、抵当権が設定されている場合は抵当権抹消登記を行う必要があります。

また、売主が現在の家の所有者と同一人物であるという権利関係を証明しなければなりません。

そのため、売主の印鑑証明書に記載されている現住所と登記上の住所が異なる場合、結婚などで氏名が変わっている場合は「住所及び氏名変更登記」も必要です。

この場合は売買契約が成立して、買主が所有権移転登記を申請する前までに行いましょう。

抵当権抹消登記と住所及び氏名変更登記の登録免許税はそれぞれ「不動産の数×1,000円」として、収入印紙で収める形になります。

なお、抵当権抹消登記の上限は2万円と設定されています。

また、抵当権抹消登記と住所および氏名変更登記は、一般的に司法書士に依頼することが多いですが、その場合は1万円〜2万円程度がかかります。

消費税

消費税は、商品・製品の販売やサービスの提供に対してかかる税金です。

所有している一戸建て・マンション・土地などを売却する際は不動産会社や司法書士などが仲介・介入する場合がほとんどです。

不動産会社が介入した場合、仲介手数料に消費税を納付する義務が発生し、司法書士が介入した場合は手数料に消費税がかかります。

譲渡所得税

譲渡所得税とは、不動産を売却した際に利益が発生した場合に課される税金です。

譲渡所得税の計算方法は下記の通りです。

家の売却価額 -（取得費+譲渡費用）

家の所有期間に応じ、定められた譲渡所得税の税率を掛けて計算します。

税率は、売却した不動産が売却した年の1月1日時点で5年を超えるかどうかで変わります。

5年以下の場合は短期譲渡所得になり、所得税30%、住民税9%の税率がかかります。

5年を超える場合は長期譲渡所得になり、所得税15%、住民税5%の税率になることを覚えておきましょう。

家を購入する時にかかる税金

家を購入する時にかかる税金は4つです。

印紙税
登録免許税
消費税
不動産取得税

印紙税・消費税については「家を売却する時にかかる税金」で説明していますので、登録免許税・不動産取得税について解説します。

登録免許税

家の購入における登録免許税は、「所有権移転登記」や「所有権保存登記」にかかる税金です。

建物と土地の登録免許税は別々に登録免許税が発生するほか、建物の場合は中古と新築によってそれぞれ税額が異なります。

中古の建物の場合は「所有権移転登記」が必要であり、税額は「固定資産評価額×2.0%＝登録免許税」です。

土地の場合も、中古の建物を購入する際と同様の計算式で算出できます。

一方で、新築の建物を購入する場合は「所有権保存登記」が必要であり、税額は「固定資産税評価額×0.4%」となります。

また、住宅ローンを借り入れる場合は「抵当権の設定登記」をする際にもかかり、税額は「住宅ローンの借入額×0.4%」となっています。

令和6年3月31日までの軽減税率も設定されており、「自己居住用の住宅」「新築又は取得後1年以内に登記されたもの」「床面積（登記簿面積）50平米以上」など一定の条件を満たしていると、軽減税率によって税率が「所有権保存登記」だと0.15%、「所有権移転登記」だと0.3%、「抵当権の設定登記」だと0.1%まで軽減します。

また、特定認定長期優良住宅に認定された場合にも「所有権保存登記」「所有権移転登記」の税率が一戸建て以外は0.1%（一戸建ての移転登記は0.2%）まで軽減します。

※2022年4月時点

注意点として、固定資産税評価額は「路線価×土地面積×評点」によって決まる数字であり、土地や建物を購入した価格ではないことを覚えておきましょう。

ちなみに、登録免許税は登記申請の際に現金で納付をするか、もしくは3万円以下の場合は収入印紙を登記申請書に貼り付けて納付することもできます。

オンライン申請の場合には、電子納付することも可能です。

不動産取得税

不動産取得税とは、土地や建物を取得した際に発生する税金です。

一戸建てやマンションなど住宅用の建物と土地で別々に課税されるため、それぞれ計算する必要があります。

土地における不動産取得税の計算式は下記の通りです。

土地の固定資産評価額×4%

建物（住宅）における不動産取得税の計算式は下記の通りです。

建物（住宅）の固定資産評価額×4%

なお、建物（住宅）・土地の税率は令和6年3月31日までは特例措置で3％となっており、土地の課税標準額は価格の1/2となります。

※2022年4月時点

不動産を購入した価格をもとに算出されるのではなく、土地や建物の評価額によって金額が変わる点に注意しましょう。

購入後には固定資産税・都市計画税の支払いも必要

固定資産税と都市計画税は、購入してすぐの支払いではありませんが、1月1日時点で物件を保有している人がその年の固定資産税を支払う義務があります。

1月2日以降に物件を購入した場合は、その年には支払う必要がなく、翌年からの支払いになるため覚えておきましょう。

固定資産税は、土地・家屋・償却資産などの固定資産を所有している人が払う税金です。

固定資産評価額×税率の計算式で出しますが、税率は各自治体によって税率は異なります。

都市計画税は、市街化区域内に土地・家屋を所有している人が納める税金で、固定資産評価額×0.3%の計算式で出します。

都市計画税は、市街化区域内に土地や家屋を所有している場合に発生する地方税なので、区域外に所有している人の場合は都市計画税を支払う必要はありません。

住み替えにかかる税金を節約する方法は？

住み替えにかかる税金を節約する方法には「特例・控除を利用する方法」があります。

家を売却する際・購入する際それぞれの特例や控除を詳しくご紹介しますので、ぜひ適用条件を確認して活用してくださいね。

※2022年4月時点

家を売却する際に利用できる特例・控除

家を売却する際に利用できる特例・控除は3つです。

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」とは、居住用財産（一戸建て・マンション・土地など）を売却した際に、譲渡所得から最高3,000万円まで所有期間に関係なく控除ができる特例のことです。

主な適用要件は以下の通りです。

自分が住んでいる・あるいは住んでいた家、敷地、借地権を売ること
家を売った年の前年および前々年に「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」またはこの特例を受けていないこと
家を売った年、その前年および前々年にマイホームの買換えや「マイホームの交換の特例」の適用を受けていないこと
災害など、やむを得ない理由で家を失ってしまった場合、敷地に住まなくなった日から3年を経過する日の年で計上した12月31日までに売却すること
売主と買主の関係が、親子や夫婦といった特別な関係ではないこと

注意点として、譲渡所得の内訳書を添えて確定申告しなければ、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例が適用されない点を覚えておきましょう。

マイホームを売ったときの軽減税率の特例

居住用財産を売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えていて、一定の要件を満たした場合、長期譲渡所得の税額を軽減できる特例です。

主な適用要件は下記の通りです。

自分が住んでいる家、あるいは住んでいる家と敷地を売却すること
売却する家が日本国内であること
家を売却した年の1月1日時点で、家と敷地両方の所有期間が10年を超えていること
売った年の前年および前々年に、この軽減税率の特例を受けていないこと
売った家や敷地に関し、マイホームの買換えや交換の特例など他の特例の適用を受けていないこと（居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例を除く）
災害など、やむを得ない理由で家を失ってしまった場合、敷地に住まなくなった日から3年を経過する日の年で計上した12月31日までに売却すること
買主が、親子や夫婦といった特別な関係ではないこと

また、居住用財産を売却した際に6,000万円を超える場合と6,000万円以下の場合で計算方法が異なります。

6,000万円を超える場合は「（課税長期譲渡所得金額-6,000万円）×15％+600万円」で計算し、6,000万円以下の場合は「課税長期譲渡所得金額×10％」で計算します。

特定の居住用財産の買換え特例

特定居住用財産の買い替え特例とは、令和5年12月31日までに売り、住み替えを行う場合に適用される特例です。

この特例が適用されると、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができるようになります。

ただし、あくまで繰り延べることができるだけであり、非課税になるわけではないことを覚えておきましょう。

主な適用要件は下記の通りです。

自分が住んでいる・あるいは住んでいた家、敷地、借地権を売ること
売った年、その前年および前々年に、マイホームを譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例（被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例を除く）またはマイホームを売ったときの軽減税率の特例もしくはマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと
売却した居住用財産と購入した居住財産が日本国内であること
売却代金が1億円以下であること
家を売却した側が10年以上住んでおり、家を売却した年の1月1日時点で、家と敷地両方の所有期間が10年を超えていること
買い換える建物の床面積が50平方メートル以上のものであり、買い換える土地の面積が500平方メートル以下のものであること
居住用財産を売った年の前年から翌年までの3年以内にマイホームを買い換えること
中古物件の耐火建築物に買い替える際は取得の日以前25年以内に建築されたものであること、または一定の耐震基準を満たすものであること
買い換えるマイホームが耐火建築物以外の中古住宅である場合は、取得の日以前25年以内に建築されたものであること、または、取得期限までに一定の耐震基準を満たすものであること
買主が、親子や夫婦といった特別な関係ではないこと

家を購入する際に利用できる特例・控除

家を購入する際に利用できる特例・控除は以下の2つです。

マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

居住用財産の買い替えた際に、売却した住宅が譲渡による損失が発生した場合、譲渡損失をその年の給与所得や事業所得など他の所得から控除できます。

さらに、控除しきれなかった譲渡損失は、譲渡の年の翌年以後3年内に繰り越せる「繰越控除」が利用できます。

主な適用要件は以下の通りです。

自分が住んでいるマイホームを譲渡すること
譲渡の年の1月1日で所有期間が5年を超えている住宅で、日本国内にあるものの譲渡であること
上記要件を満たしており、災害などのやむを得ない理由で家を失ってしまった場合、敷地に住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
譲渡の年の前年1月1日から、売却の年の翌年12月31日までの間に、日本国内にある資産（新居宅）で、家屋の床面積が50平方メートル以上であるものを取得すること
新居宅を取得した年から翌年12月31日までの間に、居住用に差し出すこと。または差し出す見込みであること
新居宅を取得した年の12月31日において、新居宅の住宅ローンが償還期間10年以上の場合であること