騒音のあるマンションを売却する場合は告知義務がある？騒音の基準も確認

こんにちは！栃木県・地域専門の不動産売買専門店「イエステーション」の星です。

 

周囲の騒音が気になるマンションの場合、「売却時に買い手が付きにくいのでは…」と心配される方もいるでしょう。

売却の際、告知義務があるのかも気になりますよね。

 

結論からいえば、告知しなければならないという定めはありません。

しかし、トラブルを避けるには必要といえます。

 

そこで今回は、告知の必要性や騒音の基準、騒音があるマンションの売却について徹底解説！

売却の際の対策もあわせてご紹介するので、ぜひ参考にしてくださいね。

 

 

騒音のあるマンションを売却する場合は告知が必要？

結論から先にいえば、売却後のトラブルをできるだけ回避したいなら、騒音の事実を買主に知らせておくほうが無難です。

 

なぜ騒音のあるマンションの売却に告知が必要なのか、売主に課される「告知義務」もあわせてご説明しますね。

 

告知義務とは？

物件に不具合や問題など瑕疵（かし）があった場合、売主には買主にその内容を知らせなければならないとする「告知義務」があります。

 

告知義務の対象となる主な瑕疵は、物理的瑕疵と心理的瑕疵の2つ。

 

物理的瑕疵とは、雨漏りやシロアリ被害があるなど、物件自体にある不具合を指します。

心理的瑕疵とは、何らかの事故、あるいは自殺などの事件があったという問題です。

 

告知義務とは、買い手が購入を判断するために必要な情報を契約前にきちんと伝えるために課されます。

 

騒音は環境的瑕疵に分類される

騒音は、上記とは別の「環境的瑕疵」に含まれるのが一般的です。

 

騒音だけでなく、工場やごみ焼却施設、墓地などの嫌悪施設（人が避けたいと感じる建物）が近くにあったり、日当たりが悪かったりといった問題も該当します。

 

環境的瑕疵には、告知義務の法的な定めはありません。

しかし、隠してしまうと売却後のトラブルにつながる可能性があります。

 

告知しないことによる売却後のトラブルとは？

物件の瑕疵をわざと隠してしまうと、「契約不適合責任」を問われる可能性があります。

 

契約不適合責任とは、物件の品質が契約内容と適合しない場合に売主に課される責任のことで、買主から契約解除や損害賠償を請求されるケースも。

 

騒音の程度にもよりますが、実際に住んだ場合に騒音被害を受けて買主が不快感・不便さを感じれば、心理的瑕疵になりかねません。

 

「契約時に騒音のことは知らされていなかった」「知っていたら買わなかった」と主張されないためにも、騒音の事実は事前に伝えることをおすすめします。

 

 

そもそも騒音とは？騒音基準を知ろう

そもそも騒音とはどういった音を指すのでしょうか。

 

一般的には、耳にうるさく、不愉快な気分にさせる音のこと。

中でもマンションの売却に特に大きく関わるのは、生活騒音と呼ばれるものです。

 

生活騒音とは？

日常生活の中で発生する騒音は、生活騒音とされています。

 

イメージしやすいのは、ピアノやテレビ、ステレオなど音響機器から出る音や、人が話したり、泣いたり笑ったりする声、自動車やバイクなどのアイドリング音。

ペットを飼っている部屋からは、鳴き声や走り回る音などが響く場合もあるでしょう。

 

その他、洗濯機・乾燥機や掃除機から出る音、ドアの開閉音も階下や隣室に届く可能性があります。

 

騒音には基準がある

環境基本法第16条第1項の規定に基づいて、騒音には環境基準が設けられています。

 

住居用として利用される地域では、昼間は55デシベル、夜間は45デシベル以下。

2車線道路や幹線道路に面している場合は、昼間は60〜65デシベル、夜間は55〜60デシベル以下となっています。

 

たとえば、ピアノの音は約80〜90デシベル、人の日常的な話し声は約50〜60デシベル、掃除機は約60〜76デシベルです。

 

ただし、音には伝わり方があるので、階下や隣室にどれだけ音が届いているかが問題となります。

「音の数値が基準値を超えたら騒音」と判断されるわけではなく、あくまで目安ではありますが、基準として知っておくと参考になるでしょう。

不快に感じる音かどうか、という点の方が重要です。

 

また、周囲の音だけでなく、「足音がうるさい」と、少しの物音でも頻繁に注意してくる住人がいる、というのも騒音トラブルの一つです。

 

騒音についても人によって感じ方は異なるため、少しでも気になる部分があれば、伝えておきましょう。

 

 

騒音のあるマンションを売却するには？対策もご紹介

騒音があるマンションは、騒音の程度にもよりますが、問題のないマンションと比べて買い手が付きづらい傾向があります。

 

なるべくスムーズに売却を進めたいなら、まずは売却前に騒音が解決できないか探るのが効果的です。

 

まずはマンションの管理組合に連絡しよう

騒音の解決には、マンションの管理組合に連絡し、騒音の発生源（隣室・上下階の人など）へ騒音の事実を伝えてもらうことが重要です。

 

売主が直接注意に出向くと関係がこじれ、その関係性が買主へと及ぶ恐れがあるため、第三者の立場から話してもらえば円満に解決できる可能性が上がります。

 

改善の見込みがない場合は、国民生活センターや紛争解決センターのADR（裁判外紛争解決手続）を利用して、相手と話し合いを行うという方法もあります。

 

防音対策を施すのも手段の1つ

売主側でマンションに防音対策を施す方法もあります。

 

騒音は人が原因の場合だけでなく、道路に面していることでの車の走行音など、環境による影響もあります。

 

その場合は、テープで窓の隙間を埋めたり、防音サッシに変えたり、防音カーテンや遮音シート、ワンタッチ防音壁を取り付けたり…。

本格的に防音効果を高めるなら、リフォームという手もあります。

 

しかし、費用が高額だと売却しても損になる可能性や、そもそもマンションのリフォームでできる範囲に制限があるかもしれません。

 

防音対策するより、騒音の事実を告知して売った方が、経済的負担が少ないケースも考えられます。

売主判断で対策をする前に、まずは不動産会社に相談することをおすすめします。

 

騒音のあるマンションを売却するポイント

騒音が解決できない、費用がかかるので対策もできないといった場合は、騒音の事実を告知し、売却することになります。

 

トラブルを回避するため、あるいは売りやすくするためのポイントは、次の3点です。

• 気になる点は不動産会社に相談し、売主判断で告知内容を決めない
• 騒音の内容をまとめておき、契約書や重要説明事項説明書に記載する
• 売買価格は値引きを想定して設定する

 

いつ、どのような騒音が、どれくらいの頻度で発生したか詳しく記録し、「告知されていない」とならないよう契約書などに記載しておくことが大切です。

 

また、騒音があるからと最初から値引きするのではなく、買主から「値引きして欲しい」と交渉されたあとに値引きしたほうが、心象は良いでしょう。

「騒音があるから値引きした」という形にしておけば、トラブル回避の理由にできます。

 

騒音の他、よくある近隣・隣人トラブルについても「近隣・隣人トラブルのある家の売却方法は？解決策や告知義務も解説」にて解説していますので、あわせて参考にしてくださいね。

 

 

騒音があるマンションは告知するのが無難

騒音は環境的瑕疵に分類されるのが一般的。

告知義務の法律的定めはありませんが、「騒音があるなら買わなかった」と買主に主張されないためにも、事前に伝えておくほうが無難です。

 

騒音によって買主が不快感・不便さを感じれば心理的瑕疵となり、契約不適合責任を問われて契約解除・損害賠償を求められる可能性があります。

 

騒音があるマンションを売却するなら、騒音がいつ・どのように・どのくらいの頻度で発生したか詳しく記録しておくことが大切です。

 

トラブルを避けるためにも、売主の自己判断で告知するかどうか決めず、気になる点はすべて不動産会社に相談しましょう。

売りやすくするコツとして、あとから値引きする想定で価格設定することをおすすめします。

 

騒音など問題がある物件の売却でお悩みの方は、不動産会社に相談すると良いでしょう。

 

栃木県で不動産の売却を検討している方は、栃木県・地域専門の不動産売買専門店「イエステーション」に、ぜひご相談ください。