私道に面した土地を売却したい！注意点やトラブル回避のコツも

こんにちは！栃木県・地域専門の不動産売買専門店「イエステーション」の星です。

 

私道に面した土地は、買い手の需要が低くなる傾向があるため、通常の土地よりも売れにくい特徴があります。

 

私道に面した土地の売却を検討中の方には、「スムーズに売れるだろうか」と心配に思う方もいらっしゃるのではないでしょうか。

 

そこで今回は、私道に面した土地を売却するコツと、売却の際の注意点をご紹介します。

 

公道を売却する場合との違い、知っておきたい私道の概要や種類についてもあわせてご紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

 

 

私道と公道とは？違いを確認

私道とは、国や都道府県、市町村など自治体ではなく、個人（私人）や企業などが所有・管理している道のことです。

 

ちなみに、国などが所有・管理する道は「公道」と呼ばれます。

 

私道か公道かは、「管理者（所有者）が誰か」という点で判断できます。

 

私道と公道の違い

私道と公道には、管理者（所有者）が異なる以外に、次のような違いがあります。

• 私道は管理者以外（第三者）が自由に使えない
• 私道は管理者自身が維持・管理をする必要がある（費用負担がある）

 

管理者でない人が利用するためには、管理者の許可を得る必要があります。

 

また、管理責任は管理者にあるため、修繕工事や除雪作業が必要な場合は管理者自身が対応しなければいけません。

 

私道の管理者は複数人の場合もある

私道は、1人の個人に管理されている場合もあれば、全体を複数人によって共有されている、もしくは分割されて所有（管理）されている場合もあります。

 

管理者が複数人いる私道は「共有私道」と呼ばれ、さらに次の2つに分類されます。

• 共同所有型
• 相互持合型

 

前者は全体を複数人で共有されているケース。

後者は、私道を複数に分筆（分割）して、それぞれを個々が所有しているケースです。

 

共同所有型では、共有者は持分（所有権の割合）に応じて私道全体を使用できますが、相互持合型では、所有している部分以外を使いたい場合、管理者に許可を得る必要があることを知っておきましょう。

 

 

私道に面した土地を売却するときの注意点

先にお伝えした通り、私道は公道と違って第三者が自由に利用できません。

 

そのため、私道に面した土地を売却するとき、買い手の中には「私道の持ち主から通行料を求められるのではないか？」「工事などで通行する際、トラブルにならないだろうか？」といった不安を感じる人もいるでしょう。

 

私道に面した土地を売却する際は、なるべく買い手を安心させられるように、次の点に注意が必要です。

• 私道に関する権利を明らかにする
• 通行許可・掘削（くっさく）承諾を得る
• 接道義務を満たしているか確認する

 

それぞれ解説していきます。

 

私道に関する権利を明らかにする

私道の権利関係は買い主にはっきりと伝えておく必要があります。

 

通行できる権利はあるのか、掘削工事をする承諾は得られているかといった点が明確になっていないと、購入後のトラブルを不安視する買い主もいるからです。

 

通行料や掘削承諾料などを支払っている場合は、具体的な費用や契約事項も伝えてあげましょう。

 

売主が共有私道の所有者の1人である場合は、共同所有型であればどんな割合で所有しているのか（持分割合）、相互持合型なら、私道がどのように分割されているのかも確認して伝えましょう。

 

また、私道も土地や家と同じように、原則として所有していると固定資産税がかかります。

 

私道の管理にかかる年間費用がいくらになるかも伝えてあげると、買い主が購入後の負担を予想しやすくなります。

 

通行許可・掘削承諾を得る

敷地に接している私道を所有（あるいは共有）していない場合は、通行する権利（通行地役権）や、工事の際の掘削承諾を得ておくと買い主の不安解消につながります。

 

口頭のみの契約では認識のズレを招くこともあるので、必ず書面（掘削承諾書など）に残すことが大切です。

 

共同所有型の場合は、所有者全員の承諾が必要な点にご注意ください。

 

接道義務を満たしているか確認する

接道義務とは、敷地が幅員4m以上の道路に2m以上接している必要があるというもの。

接道義務を満たしていない敷地には建物を建てることができません。

現時点で建築済みの建物はそのまま使用できますが、建て替えができない（再建築不可）ことに注意を。

 

接道義務を満たさない再建築不可の敷地は、購入後の自由度が低いため売れにくい可能性があります。

 

接道義務を満たしていない場合は、家を後退（セットバック）させたり、隣地を購入したりして、定めに足りない分を補い接道義務を満たすことで、建て替えが可能になります。

 

詳しくは「接道義務とは？違反になるケースや例外についても解説」にて解説していますので、ぜひあわせてご覧ください。

 

 

私道に面した土地を売却するコツ

私道に面した土地は通常の土地に比べると、売却しにくい土地といえます。

売れないまま長く所有することになれば税金や維持管理費がかかりますし、管理の手間も続くでしょう。

 

売れない土地を放置するリスクは「売れる土地・売れない土地の特徴は？売却しやすくするポイントも解説」にて解説していますので、ぜひあわせて参考にしてください。

 

売れにくい土地を売る場合は、売却方法に工夫が必要です。

 

続いては、私道に面した土地をスムーズに売るコツとして、おすすめの売却方法をご紹介します。

• 隣人に売却する
• 私道とセットで売却する
• 不動産会社に直接売却する

 

順に説明していきます。

 

隣人に売却する

隣地所有者であれば、近隣の土地の状況もある程度把握しているでしょう。

そのため、私道の権利関係がどうなっているか状態も把握しやすく、第三者への売却よりもスムーズに進む期待が持てます。

 

また、隣地を買うことで敷地が広がり、敷地の抱える問題が解決できる場合もあります。

 

例えば、自分の土地が接道義務を満たしていない場合、隣地もまた同じ問題を抱えているかもしれません。

 

敷地が広がることで道路に接する間口が2m以上になることで、接道義務を満たす可能性があります。

 

突然売却を提案すると不信感につながる場合もあるので、普段から交流を図っておき、情報を交換しておくのがおすすめです。

 

私道とセットで売却する

私道の持分がない場合は、私道を購入して物件とセットで売るのも良い方法です。

 

私道を所有すれば、通行の許可などを得る必要がなくなり、手間がなくなる分、購入を希望する買い手も増えるでしょう。

 

不動産会社に直接売却する

不動産売却は不動産会社に依頼して買い手を探してもらう「仲介」が一般的ですが、直接売却する「買取」という方法もあります。

 

デメリットとして仲介の売却価格よりも買取金額が安くなる傾向があるものの、すでに買い手が決まっているので、仲介よりもスピーディーな売却が可能です。

 

また、買取後に不動産会社が売れるよう整えてから再販するのが基本のため、売主が通行の権利を得たり、私道を購入したりしなくても、現状そのままで売却できます。

 

買取を検討する場合は、不動産会社に買取の取り扱いがあるかなど、査定を受ける際に確認してみてくださいね。

 

 

私道に面した土地の売却は買い手の不安解消がコツ！

個人が所有・管理する私道は、公道と違い第三者が自由に使えません。

 

「共同所有型」「相互持合型」の2つに分かれる「共有私道」の場合、前者は私道全体を複数人の共有者が共有、後者は私道を分割して個々が所有しており、権利関係が複雑です。

 

私道に面した土地は、ケースによっては複数人から使用許可を得る必要があり、許可を得る際トラブルにならないかなど、買い手にとって不安を感じる可能性があるため、一般的には売りにくい土地といえます。

 

売却の際は私道に関する権利を明らかにし、あらかじめ通行許可や掘削承諾を得ておくことが買い手の不安解消にも効果的です。

 

隣人に売却する、私道とセットで売却する、不動産会社に直接売却する（買取）などの方法だと、スムーズに売却できる期待が持てます。

 

栃木県で不動産の売却を検討している方は、栃木県・地域専門の不動産売買専門店「イエステーション」に、ぜひご相談ください。