長屋（連棟式建物）を売却したい！売却が難しい理由や売却方法を解説

こんにちは。栃木県・地域専門の不動産売買専門店「イエステーション」の小川です。

 

長屋（連棟式建物）とは、1つの建物に複数の住戸がある物件のこと。

 

長屋の売却を検討中の方には「長屋の売却は難しいと聞いたけど、売れるのだろうか」と、心配な方もいらっしゃるのではないでしょうか。

 

そこで今回は、長屋の売却が難しいといわれる理由と、売却方法を解説します。

そもそも長屋とはどんな物件かもあわせてご紹介しますので、ぜひ参考にしてくださいね。

 

 

長屋（連棟式建物）とは？

長屋（連棟式建物）とは、1つの建物に複数の住戸が入った物件のことです。

住戸が連なっているため、連棟式住宅とも呼ばれます。

 

現代風にいうと、テラスハウスやタウンハウスも長屋の一種です。

 

建物内部に壁で区切られた住戸がそれぞれ独立した住まいとして存在しているので、複数の世帯が暮らしているという点では、アパートやマンションなど共同住宅に近いでしょう。

 

しかし、長屋と共同住宅は、建築基準法でも明確に種類が異なります。

その違いを簡単にいえば、共同住宅は「住人それぞれの占有する部分」と「住人全体で共有する部分」がありますが、長屋は建物内を壁で区切っているだけの造りです。

 

長屋は壁を共有しているため、隣戸の音など隣人の気配を感じやすいというデメリットがありますが、共同住宅とは違い、特殊建築物に該当しません（建築基準法第2条の2）。

 

そのため、建築やリフォーム時の法規制が比較的緩く、費用を安く抑えやすいというメリットがあります。

 

 

長屋（連棟式建物）の売却は難しい？理由を確認

一戸建てやマンションなど一般的な住宅に比べると、長屋は次のような理由から、売却は難しい傾向があります。

• 売却などをする際に、ほかの住人への説明・承諾が必要になる
• 築年数が古い建物が多い傾向がある
• 隣戸から切り離すと再建築できない場合がある
• 購入の際、住宅ローンの融資が受けづらい

 

それぞれ解説します。

 

売却などをする際に、ほかの住人への説明・承諾が必要になる

長屋を売却するには、ほかの住人への説明・承諾が必要になります。

 

長屋は建物の構造上、各住戸が壁を共有しているため、自分が所有する住戸ではあるものの、建物の一部を所有している状態。

のちのちトラブルを生まないためにも、あらかじめほかの住人に事情を説明し、合意を取り付けておくことが大切だからです。

 

また、長屋の場合は建物に手を加える際も同様の手続きがいりますし、隣戸と切り離す場合は、隣戸もきちんと建築基準を満たせるよう調整が必要となります。

 

売り主として長屋を売却する際に手間がかかるだけでなく、買い主としても購入後に物件を建て替えたり、リフォームしたくなったりした際は、ほかの住人とのやりとりをしなくてはなりません。

このような手間を面倒に感じ、長屋の購入を避ける買い手もいるでしょう。

 

築年数が古い建物が多い傾向がある

長屋は一般的な住宅に比べると、築年数が古い建物が多い傾向にあります。

なかには、経年劣化に管理・修繕が追いついていない物件もあるでしょう。

 

建物が劣化しているだけでなく、建築当時には法令が整っておらず、現行の建築基準法に適合していない場合も考えられます。

 

「見た目が古い」「構造上劣化が気になる」といった点も、買い手が付きにくい理由の一つです。

 

隣戸から切り離すと再建築できない場合がある

「建物が古くて売れそうにない」といった場合、長屋として売るのではなく、住戸を取り壊し戸建て住宅に建て替えたり、土地だけで売ったりという方法もあります。

その場合は隣戸との切り離しが必要です。

 

ただし注意点として、隣戸から切り離してしまうと、接道義務を満たせなくなってしまう場合があります。

 

接道義務とは、建築基準法上の定めで、「道路（幅員4m以上）」に敷地が2m以上接していないと、再建築できないというもの（建築基準法第42・43条）。

 

例えば、敷地が奥行きの深い形状だと、奥側の住戸を切り離したとき、その部分の土地が道路に接しておらず、接道義務が果たせなくなるケースがあります。

 

再建築不可物件となると、新築や増改築、建て替えができません。

住戸を解体しても建物が建てられないので、購入の需要が低く、売却は難しいといえます。

 

購入の際、住宅ローンの融資が受けづらい

長屋は、購入時に住宅ローンの融資が受けづらい傾向があります。

 

長屋の場合、売却や建て替え時に手間がかかりますし、場合によっては再建築が難しくなったり、築年数が古かったりするため、住宅の担保価値が一般の住宅よりも低くなってしまうからです。

 

住宅ローンの融資元である金融機関は、万が一ローンの返済が滞った場合に備えて、物件を担保に設定し、いよいよ返済されなくなったら競売にかけて融資額を取り戻そうとします。

 

しかし、物件の担保価値が低いと、売却しても貸した金額が戻ってこない可能性が高いため、住宅ローン審査が下りないケースがあるのです。

 

住宅ローンが組めないと、自己資金で賄うか、担保を要しない形で融資を受けるしかありません。

購入手段が限られるという点で、買い手にデメリットがあります。

 

 

長屋（連棟式建物）の売却方法

一般の住宅よりも売却しづらい長屋ですが、工夫次第で売却がスムーズに進む期待が持てます。

 

おすすめの売却方法は、次のとおりです。

• 隣戸の住人に買い取ってもらう
• ほかの住戸を購入し、長屋全体の所有者として売却する
• 不動産会社に直接売却する（買取）
• リフォームやリノベーションをしてから売却する

 

それぞれ解説していきます。

 

隣戸の住人に買い取ってもらう

長屋を売却するなら、隣戸の住人が良い買取先になってくれる場合がありますので、不動産会社を通して買取の打診を検討してみましょう。

 

隣戸の住人ならば長屋にかかる手間も承知しているでしょうし、「部屋を広くしたい」「解体して家を建てたい」などと検討しているなら、住戸を買い取ることで希望が叶う可能性が高いからです。

 

一般の買い手よりもスムーズに売れる可能性が期待できますね。

 

ほかの住戸を購入し、長屋全体の所有者として売却する

住戸を切り離して売却するよりも、長屋全体をまとめて売却するほうが、土地や建物の利用の選択肢が増えます。

 

買取のためまとまった資金が必要になりますが、ほかの住戸を買い取って、長屋全体の所有者として売却するのもおすすめです。

 

建物が古くて居住用の魅力に欠けるなら、解体して土地として売る方法もあります。

更地にすれば、立地条件次第で、新築希望者に高く売れる可能性もあるでしょう。

 

不動産会社に直接売却する（買取）

不動産の売却には、不動産会社に依頼して買い手を探してもらう「仲介」のほかに、直接売却する「買取」といった方法も。

 

一般的には、仲介で売るよりも買取価格は低くなる傾向がありますが、仲介よりも売却までのスピードが早いため、早期売却を希望する人にとくにおすすめです。

 

不動産のプロとしてのノウハウや独自の活用知識があるため、なかなか買い手が付きづらい長屋物件も、買取してもらえる可能性が高いです。

 

仲介と買取の違いは、詳しくは「不動産売却の仲介と買取の違いを解説！メリット・デメリットもご紹介」で解説していますので、ぜひあわせて参考にしてくださいね。

 

リフォームやリノベーションをしてから売却する

長屋の見た目が気になるなら、ほかの住人の合意を得て、リフォームなどできれいにしてから売却する方法もあります。

 

ただし、費用をかけたから必ず売れる、必ず元が取れるというわけではありません。

市場の需要を判断するのは難しいかと思いますので、売り主独自で進めるのではなく、不動産会社に相談しつつ、買い手に需要がある方向性を見極めながら検討するのがポイントですよ。

 

 

長屋（連棟式建物）を売却する場合は工夫が大切

長屋とは、1つの建物に複数の住戸がある物件のこと。

住戸は独立していますが、壁を共有しているため建物の一部と見なされることもあり、売却や建て替え、リフォームなどをする際は、ほかの住人への説明・承諾が必要です。

 

また、築年数が古い建物が多い傾向にあること、手続きに手間がかかることから担保価値が低くなりがちで住宅ローンを組みづらく、一般の住宅よりも売却が難しいといえます。

 

そのため、長屋（連棟式建物）を売却する場合は、隣戸や不動産会社に買取してもらったり、ほかの住戸を買い取って長屋全体をまとめて売却したり、リフォームしてから売るといった売却の工夫を検討しましょう。

 

ただし、売り主判断では売却が難しい場合もありますので、不動産会社に相談しつつ進めるのがおすすめです。

 

栃木県で不動産の売却を検討している方は、栃木県・地域専門の不動産売買専門店「イエステーション」に、ぜひご相談ください。