不動産の売却は相続前と相続後でどう違う？悩んでいる方へ徹底解説！

こんにちは！栃木県・地域専門の不動産売買専門店「イエステーション」の土屋です。

 

不動産を売却するタイミングは、相続前と相続後のどちらが良いのでしょうか。

 

不動産売却の利益にかかる「譲渡所得税」や、相続財産にかかる「相続税」の節税につながる特例も、相続前と相続後で適用できるものが異なります。

 

売却するタイミングでどのように違うのか、気になる方も多いでしょう。

 

そこで今回は、不動産の売却は相続前と相続後でどう違うのかお悩みの方に向けて、各メリット・デメリットを徹底解説します。

 

 

不動産の売却は相続前と相続後どっちがいい？

不動産の売却のタイミングでは、相続前と相続後のどちらにおいてメリットが大きいのでしょうか。

 

相続前に土地や建物の所有者自身が売却して不動産を現金化した方が良いのか、それとも相続後に相続人が売却した方が良いのか気になりますよね。

 

結論からいえば、節税の面でお得なのは相続後の売却ですが、状況によっては相続前に売却する方が良い場合も。

 

それぞれ、メリットとデメリットを確認していきましょう。

 

相続前に不動産を売却するメリット

相続前に売却する最も大きなメリットは、所有者が不動産を現金化しておくことで、遺産分割時に起こりがちなトラブルを避けられることです。

 

遺産相続の際に複数の相続人がいると、現金を分割するのは簡単ですが、不動産は公平に分けることが難しい財産です。

 

売却により現金化して分割するか、相続人の誰かが不動産を受け継ぎ、他の相続人に相当する金銭を渡すか、それとも相続人全員で共有財産とするか。

 

方法はいくつかありますが、誰が不動産を相続するのかといった話し合いも必要ですし、当然ながら、売却にも時間や手間がかかります。

相続する前に売却して現金での振り分けとなれば、話し合いも少なくトラブルも回避できるでしょう。

 

また、老後を見据えたとき、老人ホームへの入居や家族と同居することを希望するなら、相続前に不動産を売却することで、売却利益を老後資金に充てられます。

 

売却のほかに生前に不動産を整理する方法としては、生前贈与があります。

詳しくは「不動産を生前贈与するメリットや相続との違いは？方法も詳しく解説」にて解説していますので、ぜひ参考にしてみてくださいね。

 

相続前に不動産を売却するデメリット

相続前に不動産を売却し、売却で得た利益をそのまま現金で相続する場合に関して、相続税が高くなってしまうデメリットがあります。

 

理由としては、土地や建物と比べると相続税評価額が大きくなってしまうからです。

相続税を算定する際、土地は「路線価」、建物は「固定資産税評価額」を評価基準として用います。

 

一方、現金は額面のまま、実勢価格で評価されます。

実勢価格は、国や都道府県が定めた地価公示価格等とほぼ同一で、路線価は地価公示価格等の8割程度、固定資産税評価額は7割程度が目安。

 

そのため、現金と不動産そのもので相続した場合にかかる相続税は、評価額が高くなる分、現金の方が多くなってしまうのです。

 

相続税の計算方法について、詳しくは「不動産の相続税はいくらになるか計算方法を確認！抑えることも可能」にて解説していますので、あわせてチェックしてみてくださいね。

 

相続後に不動産を売却するメリット

相続してから財産を売却する場合のメリットは、相続前に比べて節税面の効果が大きいこと。

現金より土地や建物をそのまま相続するほうが、相続税の評価額が小さくなります。

 

そして、相続財産が被相続人、または生計を共にする親族の自宅であった場合、一定の条件を満たすことで「小規模宅地等の特例」を適用可能です。

適用すると、宅地の330㎡までを限度に、相続税の評価額を最大80％減額できます。

 

また、相続税だけでなく、売却で利益が出た際にかかる譲渡所得税の節税につながる特例が受けられる場合も。

 

1つ目は、「空き家を売ったときの特例」です。

かつて被相続人が住んでいて空き家になっている相続財産を売った場合、要件を満たせば、譲渡所得（売却益）から最高3,000万円まで控除できます。

 

もう1つは「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」です。

相続財産を相続開始のあった日の翌日から3年10カ月以内に売却すると、相続税を「取得費」に加算でき、譲渡所得税の減額が可能です。

 

なお、取得費加算の特例と小規模宅地等の特例は併用可能です。

 

相続後に不動産を売却するデメリット

相続後に不動産を売却するデメリットは、相続人が複数の場合、遺産分割についてトラブルが起こる可能性があることです。

 

共有財産として相続した場合は全員の同意が必要なため、誰か1人でも反対すれば売却できません。

 

また、各自が相続した共有持分は自由に売却することができるため、「売却の話がまとまらないから」と、勝手にその共有持分を売ってしまったというトラブルも中にはあるようです。

 

売却代金を納税資金として考える場合は、売却に焦って安値で売ってしまったり、相続税の納付期限（相続を知った時から10カ月以内）に間に合わなくなったりする可能性もあります。

 

相続前・相続後それぞれにメリットデメリットがありますが、相続後の売却の方が節税の効果は高いため、遺産分割時のトラブルについて心配がないなら、相続後の売却がお得といえます。

 

 

不動産の売却の際の税金面も知っておこう！特例もご紹介

不動産の売却で発生した利益「譲渡所得」には、相続前・相続後に関係なく譲渡所得税が課税されます。

 

ここでは、譲渡所得税について解説し、譲渡所得税の節税につながる特例を紹介します。

 

譲渡所得税とは

譲渡所得税は、譲渡所得の金額に税率をかけて算出します。

 

計算の際、売却した不動産の所有期間が5年を超えている場合は「長期譲渡所得」、5年以下ならば「短期譲渡所得」に分類され、税率が決まっています。

 

所得税と住民税の内訳もあわせ、それぞれの税率は次のとおりです。

• 長期譲渡所得：20.315%（所得税率：15.315%、住民税率：5%）
• 短期譲渡所得：39.63%（所得税率：30.63%、住民税率：9%）

 

※所得税には、平成25年から令和19年まで課税される、復興特別所得税の税率（所得税×2.1％）も含んでいます。

 

譲渡所得税の節税につながる共通の特例もご紹介

相続前と相続後に共通して利用できる特例として「マイホームを売ったときの特例」があります。

 

マイホームを売ることで、所有期間の長さに関わらず、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例です。

売主と買主の関係が親子や夫婦など特別なものではないなど、適用には要件があります。

 

相続後に売却する場合の注意点として、この特例を利用するには相続後に相続人が居住し、家の名義人として売却することが前提となります。

 

また、適用を受けると、住宅ローン控除を受けられなくなるため、節税効果を比較して利用するかどうか検討してくださいね。

 

 

相続した不動産売却の流れもチェック！

最後に、相続してから不動産を売却する場合の流れもチェックしておきましょう。

 

不動産を売却するには、該当の不動産の名義を被相続人から売却する人に変更する、相続登記を行わなければいけません。

 

相続登記には、亡くなった方の出生から死亡までが連続してわかる戸籍謄本や除籍謄本を用意する必要があります。

 

法定相続人全員の戸籍謄本、新しく名義人となる人の住民票、登記する不動産の固定資産評価証明書などとあわせて準備を進めましょう。

相続登記は、対象となる不動産の住所地を管轄する法務局で行えます。

 

名義変更が完了すれば、売却は通常の方法と変わりありません。

 

一括査定サイトなどで複数の不動産会社に無料査定を依頼し、任せたい不動産会社を選んだら、媒介（仲介）契約を結んで売却活動を開始。

 

購入希望者が見つかれば、売買契約を結び、売買代金の支払い後、物件を買主に引き渡す流れとなります。

 

 

不動産の売却は相続前より相続後の方が節税面ではお得

不動産の売却を行う上で、相続後に売る方が節税の効果は大きいといえます。

不動産をそのまま相続したほうが、相続税の評価額も少なく、評価額を下げる特例が利用できる場合はさらに節税効果が期待できます。

 

しかし、遺産分割時に相続人同士のトラブルを生まないようにするには、相続前に現金化するほうが良いでしょう。

 

また、相続前・相続後に関わらず、売却で発生した利益には譲渡所得税がかかります。

一定の要件を満たすことで、譲渡所得税の節税につながる特例を利用できるため、チェックしておきましょう。

 

相続後に不動産を売却するには、相続登記を行って名義変更する必要があります。

 

そのあとの売却の流れは、通常の売却方法と変わりありませんが、相続財産の売却について不安・疑問があれば、不動産会社に相談することをおすすめします。

 

栃木県で不動産の売却を検討している方は、栃木県・地域専門の不動産売買専門店「イエステーション」に、ぜひご相談ください。