不動産売却のコツ

住みながら家を売るメリットや注意点は?スムーズな売却のコツも確認!

こんにちは!栃木県・地域専門の不動産売買専門店「イエステーション」の小川です。

 

自宅の売却を検討中の方には、住みながら売却を進めたいと考える人もいるでしょう。

結論から言えば、一戸建てやマンションといった住宅物件は、居住中でも売却可能です。

 

気になるのは、住人がいることで売却活動にどのような影響があるかということ。

 

そこで今回は、住みながら家を売る際のメリットや注意点を解説!

 

スムーズかつ高く売る方法のほか、「リースバック」や「リバースモーゲージ」といった住み替えをせず資金を調達できる方法もあわせてご紹介します。

 

 

住みながら家を売るのは可能!メリットや注意点は?

自宅を売る方法は大きく分けて、空き家にして売るか、住みながら売るかの2通りです。

 

住みながら売却活動を進めるとどのようなメリットがあるのか、家を出てから売却するケースと比べてどのような部分に注意すべきかを解説していきます。

 

住みながら家を売るメリット

住みながら家を売る場合、次のようなメリットがあります。

  • 内覧者が生活をイメージしやすく、家の魅力もアピールしやすい
  • 売却金をもとに資金計画が立てやすい
  • 家の劣化を防げるため価値を下げずに売れる

 

1つずつ解説していきます。

 

内覧者が生活をイメージしやすく、家の魅力もアピールしやすい

住みながら売却活動を進めると、生活の場に内覧者が訪れることになるため、生活のイメージをしやすいメリットがあります。

 

空き家と違って家具・家電が設置されているので、「どのように家具を配置しているか」「生活導線はスムーズか」など、実際に住む場合の具体的な参考になりやすいでしょう。

 

周辺環境や立地条件など誰にでもわかる情報ではなく、居住者だからこそ知っている情報もプラスアルファで伝えられると、他の売り物件との差別化につながります。

内覧者からの疑問点にも直接答えられるため、印象もアップしやすいです。

 

売却金をもとに資金計画が立てやすい

住みながら家を売る場合は、売却金を住宅ローンの返済や新居の購入費に充てられます。

 

「ローン残債の支払いに足りないときは、ひとまず自己資金を使おう」「新居の頭金は売却金で払おう」といった、資金の使い道がイメージしやすいのも利点です。

 

先に新居を買って自宅を空き家にすると、自宅と新居の住宅ローン支払いが重なることも。

住み替えを堅実に進めたい方には、住みながらの売却がおすすめです。

 

家の劣化を防げるため家の価値を下げずに売れる

湿気はカビを発生させる原因となり、家の劣化スピードを速めます。

住みながら家を売る場合は、日常生活で換気をして湿気を外へ逃がすことができ、きちんと掃除や手入れを行っていれば、劣化を抑えた状態を保てます。

 

しかし、空き家にして売る場合は、定期的な管理がないと湿気がこもりやすくなり、気が付かないうちに劣化が進んで、家の価値を下げてしまう可能性があります。

 

住みながら売るときの注意点

メリットがある一方で、住みながら家を売る場合はデメリットも。

注意点として、次の2つがあります。

  • 内覧に対応するため予定を開ける必要がある
  • 生活感がありすぎるとイメージダウンにつながる

 

それぞれ説明していきましょう。

 

内覧に対応するため予定を開ける必要がある

住みながらの売却では、内覧予定を優先してスケジュールを調整する必要があります。

 

内覧者は休日に見学したいことが多いですし、急な申し込みもあるため、直接応対できるメリットの反面、予定の調整が忙しくなることには注意が必要です。

 

空き家にして売却する場合は、不動産会社に対応を任せられるため、予定を調整する必要はありません。

 

生活感がありすぎるとイメージダウンにつながる

内覧者が生活のイメージをしやすいメリットの反面、生活感が逆にマイナスの印象になることも。

 

物が散らかっていたり、水回りが汚れていたり、ペットやタバコのにおいがこもっていたりなど、生活感が見えすぎているとイメージダウンにつながります。

 

内覧予定の調整と合わせ、いつでも訪れてもらえるよう部屋の整理整頓や掃除に気をつかわなければいけない点もデメリットと言えるでしょう。

 

住みながらの売却に向いているのはどんなケース?

以上のことから、住みながら売る方法は、次のようなケースが向いています。

  • 部屋の内装に自信があり、他人に見せても良い
  • 日常的に整理整頓や掃除ができる
  • 家にいることが多く、内覧に柔軟に対応できる
  • ローン残債が残っている場合
  • 手元の資金が少なく住み替えや引越し費用の足しにしたい場合

 

逆に、スケジュール調整がしにくい、資金が十分にあり早めに売却したい、といった場合は空き家にしてからの売却が良いでしょう。

 

 

住みながら家をスムーズに高く売る方法とは

住みながら家をスムーズに、かつ高く売るためには、内覧の成功がポイントとなります。

 

内覧でまず大事な点は、内覧者に好印象を抱いてもらうこと。

生活感を感じさせないよう整理整頓・掃除・換気を徹底して行いましょう。

 

頑固な水回り、キッチン周りの汚れはハウスクリーニングもおすすめです。

においは自分ではわからない場合があるので、第三者に確認してもらうと良いですね。

 

内覧当日はカーテンを開けたり照明を点けたり、明るく広く見せることも印象アップにつながるでしょう。

間取り図やアピールポイントを資料にまとめておいたり、質問や疑問があれば誠実に対応することもポイントです。

 

なるべく早く売るには、急な申込にも対応できるよう土日祝日も予定を開けておき、内覧の件数を増やすことも大切。

複数の不動産会社に依頼して家の情報を掲載してもらい、売却の商談に持ち込める客数を増やせば、より良い条件で売却できる可能性が高まります。

 

家の売却は内覧が重要!事前準備や印象UPのポイントをチェック」もぜひご覧くださいね。

 

また、新居探しも同時に進めておけば、思ったより早く売却できたとき、仮住まいになった際の余計なコストを支払わなくて済みますよ。

 

 

リースバック・リバースモーゲージという方法もチェック

資金の調達を目的に自宅の売却を検討中の方には、リースバック・リバースモーゲージといった方法もあります。

 

どちらの方法を取っても住み替えが要らず、現在住んでいる自宅で引き続き暮らせます。

 

引っ越しの必要がないことは大きなメリットですが、もちろんデメリットもあるので、ご紹介する内容を参考に検討してみてくださいね。

 

リースバック(Leaseback)とは?

リースバックとは、不動産会社に自宅を売って、売却後に賃貸契約を結ぶこと。

一括してまとまった資金を調達した後、元自宅を借りて住み続けられる仕組みです。

 

リースバックのメリット

一般的な仲介での売却と異なり、不動産会社に直接売却するため買い手を探す手間がなく、まとまった資金が素早く調達できます。

 

また、売却後に元自宅の所有権は不動産会社に移るため、固定資産税・都市計画税といった毎年支払っていた税金がかからなくなるのもポイントです。

 

同様に、建物の修繕費や火災保険料など、所有者として負担してきた費用もいりません。

売却で得た資金の用途も自由で、生活資金、教育・事業・老後の生活にも充てられます。

 

リースバックのデメリット

主なデメリットは、直接買い取ってもらう仕組みであるため、市場価格よりも売却価格が安くなる傾向があることと、自宅の所有権がなくなることの2つ。

 

売却後は所有物件ではなくなるため、家賃の支払いや、家を借りる上でオーナーのルールを守る義務が発生します。

家賃滞納をしたり注意を受けても改善しないでいると、契約解除となってしまう可能性も。

 

また、住宅ローンの残債に対し、売却代金が下回っていた場合、そもそもリースバックの利用はできないため注意が必要です。

 

リバースモーゲージ(Reverse mortgage)とは?

リバースモーゲージとは、自宅を担保にしてお金を借りるローンで、債務者の死亡後に自宅が売却され、融資の返済に充てられます。

 

利用できる金融機関の多くでは、55歳以上からの申し込みが一般的です。

 

リバースモーゲージのメリット

リバースモーゲージのメリットは、毎月の負担が比較的少ないこと。

ローンの1種ですが、元本(借りた金額)は死亡時に一括返済となるため、月々に支払うのは利息だけです。

 

リバースモーゲージのデメリット

リバースモーゲージは借入であるため、生活資金にのみ用途が限られ、商品によって違いはあるものの、事業・投資を目的にした利用は認められない場合がほとんどです。

 

また、所有する資産には変わりないので、毎年の固定資産税・都市計画税といった税金の支払いも続きます。

 

加えて、相続時のトラブルを回避するため、「推定される相続人全員の承諾を得ないとローン契約できない」とする金融機関が多いことも注意が必要です。

 

 

住みながら家を売るには内覧の準備・対応の徹底が大切

住みながら家を売る場合、内覧者に生活のイメージを伝えやすく、家の魅力をアピールしやすいメリットがあります。

 

売却が新居購入より先になるので、売却金をもとに資金計画を立てやすいのも利点。

空き家で売るより、家の劣化を防ぎやすいのもポイントです。

 

いつでも内覧に対応できるよう予定を調整したり、生活感を出しすぎないよう家を整えたりする必要があるので、柔軟に対応でき、比較的時間がかかっても良い場合に向いています。

 

住みながらスムーズに、かつ高く売るためには、なるべく内覧数を増やし、内覧者に好印象を持ってもらうことが大切です。

 

売れた場合に慌てないよう、新居も並行して探しておきましょう。

 

家の売却方法に悩んでいる方は、不動産会社に相談するのもおすすめです。

栃木県で不動産の売却を検討している方は、栃木県・地域専門の不動産売買専門店「イエステーション」に、ぜひご相談ください。

住みながら家を売るメリットや注意点は?スムーズな売却のコツも確認!

鹿沼店 小川 幸子

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