媒介契約書を結ばないで口頭で契約はあり？リスクや注意点を解説

こんにちは！栃木県・地域専門の不動産売買専門店「イエステーション」の星です。

 

不動産会社に仲介を依頼する際、不動産会社との間で媒介（仲介）契約を結び、媒介契約書を交わすのが一般的。

 

しかし、仲介を依頼しようと検討中の方の中には、媒介契約書はかならず結ばないといけないのか、口頭での約束は可能なのか、と気になる方もいるでしょう。

 

そこで今回のコラムでは、媒介契約書を結ばないで口頭契約はできるのか、有効であるならデメリットはないのか、という点について解説します。

 

媒介契約の種類と、それぞれのメリット・デメリット、媒介契約締結時の注意点もご紹介しますので、ぜひ参考にしてくださいね。

 

 

媒介契約とは？3種類の媒介契約とメリット・デメリット

媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。

 

まずはそれぞれの特徴と、メリット・デメリットを確認しましょう。

 

一般媒介契約とは？

一般媒介契約では、複数の不動産会社との契約と、売主が直接買主を見つけて売買取引を行う「自己発見取引」のどちらも可能です。

 

不動産会社側は、販売活動の報告も、不動産流通機構が運営しているネットワークシステム「レインズ（REINS）」への物件情報の登録義務もないのが特徴です。

 

依頼者（売主・買主）と不動産会社の双方にとって最も自由度の高い契約形態といえます。

 

メリットとデメリット

複数の不動産会社と契約できるので、成約率の高い人気物件では、各社が競合してより良い条件がつき、高値で売れる期待が持てます。

1社に絞らなくて良いので、会社選びの失敗が少ないメリットも。

 

しかし、定期的な報告が受けられないので、販売活動などの進捗がわからず、依頼者側から積極的に連絡を取る必要があります。

また、一社専属の契約でないため不動産会社の手厚いサポートを受けにくい点もデメリットです。

 

専任媒介契約とは？

専任媒介契約では、自己発見取引も可能ですが、契約相手となる不動産会社は1社のみです。

 

不動産会社には、2週間に1回以上の販売活動の報告と、7日以内にレインズへ登録する義務があります。

 

メリットとデメリット

媒介契約を1社に選任するので、成約すれば確実に報酬につながることから、不動産会社により積極的に販売活動に注力してもらえます。

不動産のプロのサポートを受けつつ、親戚や知人などと直接取引の余地があるのも、専任媒介を選ぶメリットです。

 

デメリットとしては、依頼した不動産会社の実力によって、成約までのスピードや売買価格などが左右される可能性があること。

また、他の不動産会社と契約させないために他社からの問い合わせを断ったり、レインズの登録を解消したりなどの「囲い込み」を受けるケースも稀にあるため、登録証明書をもらうなど確認をとると良いでしょう。

 

専属専任媒介契約とは？

専属専任媒介契約では、契約相手となる不動産会社は1社に限られ、自己発見取引は不可です。

 

不動産会社には、1週間に1回以上の販売活動の報告と、5日以内のレインズへの登録義務が課せられます。

 

メリットとデメリット

不動産会社からの定期連絡が最も頻繁で、販売活動の戦略が練りやすく、積極的かつ手厚いサポートが受けやすいメリットがあります。

 

レインズへの登録も最も早く、いち早く全国の不動産会社に物件情報が開示されるので、スピーディーな成約につながる可能性が期待できるでしょう。

 

ただし、専任媒介契約と同じく、不動産会社の実力に取引の成功が左右される、囲い込みの可能性があるなど、専任ゆえのデメリットには注意が必要です。

 

 

ご紹介した内容をまとめると、なるべく早く売りたい、手厚いサポートを受けたいという場合は、専属専任媒介契約や専任媒介契約。

色んな不動産会社と関わって、じっくりと高値で売れるのを待ちたい場合や、人気物件を売りに出す場合は、一般媒介契約が向いているといえるでしょう。

 

それぞれの契約の特徴とメリット・デメリットは、「媒介契約にはどんな種類がある？種類ごとのメリットデメリットを解説」でも解説していますので、ぜひご参照ください。

 

 

媒介契約書は結ばないといけない？口頭の契約は無効？

不動産売却において、媒介契約書が必須であるという定めはありません。

 

宅地建物取引業法では、宅地建物取引業者（不動産会社）は、媒介契約を締結したときに、すぐに書面（媒介契約書）を発行しなければならないとしています。

しかし、見方を変えれば、「書面の作成・発行が、媒介契約成立の要件ではない」ということになります。

 

したがって、媒介契約書は、媒介契約の締結を明示するために発行するものと言い換えられます。

 

売主や買主にとって媒介が不要なケースや、不動産会社との間に媒介契約の明示がなされないケースでは、媒介契約書が発行されない場合もある、ということです。

 

売主や買主に媒介契約が不要なケースとは？

媒介とは、不動産会社が売り手と買い手の間に入り、取引の仲立ちをすること。

 

自分の子どもや親戚、知人に土地を売るなど、すでに売却先が決まっていれば、不動産会社に仲介を依頼する必要はありません。

こういった場合には契約書なしで口頭での契約になるケースもあります。

 

不動産会社との間に媒介契約の明示がされないケースとは？

所有する不動産の売却を検討する際に、すでに買い手が決まっているケースはそう多くありません。

不動産売却は不動産会社に仲介を任せるため、媒介契約を結ぶことが一般的です。

 

しかし、中には「知り合いに仲介業者がいる」ことで、はっきりと「仲介をお願いしたい。媒介契約を結ぼう」との表示に至らないケースも。

この場合、媒介契約の明示がないため、媒介契約書の発行がないと考えられます。

 

媒介契約は口頭でも有効であるがトラブルに発展する恐れも

当事者の合意があれば、口頭でも契約は可能です。

 

たとえば、知り合いの仲介業者に買い手を紹介してもらい、無事売買契約が成立した場合。

売主が業者に対し、成約の報酬（仲介手数料）を支払えば問題ありません。

 

しかし、売主が「媒介契約は結んでいない。契約書は交わしていない」などと報酬の支払いを拒否すればどうなるでしょうか。

または業者側から提示された報酬の請求額に、納得しない場合も考えられます。

 

具体的な仲介業務の内容や報酬の取り決めなどが書面に明示されていないため、言った・言っていないのトラブルに発展する可能性が高いでしょう。

 

媒介契約書はトラブルを防ぐ効力がある

媒介契約は、依頼者側の希望条件に沿って選び、成約報酬や売買価格に関わる話し合いを経て結ばれるものです。

 

媒介契約書には、不動産会社が行う仲介サービスの内容や果たすべき義務、成約報酬の金額や支払時期などが記載されます。

 

せっかく自分の意思を不動産会社に伝えて仲介を任せたのに、期待したサービスが受けられなかった…。

契約書がないから指摘できなかった…。

 

そうならないためにも、媒介契約書として契約内容を書面に明示しておくことが大切です。

 

 

媒介契約書を作成するタイミングと締結時の注意点

媒介契約書を作成するタイミングは、媒介契約を締結するときです。

 

一般的な不動産売却は、次のように進みます。

1. 売却物件の価値を調査する
2. 不動産会社に査定を依頼する
3. 不動産会社と媒介契約を結ぶ
4. 買主を探すため販売活動を開始する
5. 買主が見つかれば売買契約を結ぶ
6. 売買代金の決済後、物件の引き渡しを行う

 

売却を決めてからほどなくして媒介契約を結ぶので、締結の目前になって焦らないように、あらかじめ媒介契約の種類を検討しておくと良いでしょう。

 

媒介契約締結時の注意点

締結時の注意点は、媒介契約書を取り交わす前に、きちんとその内容を確認すること。

書面で契約する利点は、契約後にも契約内容を明示できる点です。

 

万が一不動産会社のサービス内容に不足・不備があっても、媒介契約書を確認することで指摘でき、トラブルを回避できるでしょう。

 

不動産会社に伝えた自分の希望条件が仲介業務内容として反映されており、媒介契約書に記載されているかチェックすることが大切です。

 

 

口頭の契約はトラブルのもと！できれば媒介契約書の作成を

不動産売却において、媒介契約書の発行は必須ではありません。

すでに買い手が決まっている取引ではそもそも媒介が必要ありませんし、口頭で仲介を頼むケースでは契約の明示がなく、契約書が発行されない場合も。

 

厳密にいえば、口頭でも媒介を頼むことは可能ですが、売買契約が成立したあと、トラブルが発生する恐れがあります。

 

媒介契約書の主な記載内容は、不動産会社が行う仲介サービスの内容や果たすべき義務、成約報酬の金額や支払時期など。

契約書がなければ、業務内容に不足があっても、指摘の根拠となる証明がなく、言った・言っていないの問題になりかねません。

 

媒介の種類・契約内容をしっかりと検討し、書面に記載すること。

そして、媒介締結時に、記載もれがないか媒介契約書をチェックすることが大切です。

 

栃木県で不動産の売却を検討している方は、栃木県・地域専門の不動産売買専門店「イエステーション」に、ぜひご相談ください。