不動産売却の基礎知識

不動産仲介とはどんな仕組み?流れや仲介手数料の目安などを解説!

こんにちは! 栃木県宇都宮市・鹿沼市・日光市、県央から県北エリアの不動産売買専門店「イエステーションお家ネットワーク」の小川です。

 

不動産の売買では不動産会社に仲介してもらうことが一般的。

初めての場合はどんな流れで依頼するのか、仲介手数料がどのくらいかかるのかなど、わからないことも多いですよね。

 

そこで今回は、不動産仲介の仕組みについて解説します。

不動産仲介を依頼するときの契約の種類や依頼から売却までの流れ、仲介手数料の目安などをお伝えしますので、ぜひご参考ください。

 

 

不動産仲介の仕組みを確認!仲介契約の3つのタイプとは

不動産の売買は大きなお金が動く取引。

法律に則った契約書を作ったり登記手続きをしたりと、専門性の高い手続きも多いので、売る場合も買う場合も不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。

 

不動産会社に仲介してもらった方が、売却先や希望の物件を効率的に探せるというメリットもあります。

 

不動産仲介の仕組みや「媒介契約」とは

不動産売却における仲介とは、業者が売り主と買い主の間を仲介して売買契約を成立させることで、専門用語では仲介ではなく「媒介」と呼びます。

 

仲介を依頼する際には、まず不動産会社と「媒介契約」を結びます。

媒介契約とは、不動産会社に買主を探してもらうための契約のこと。

後にトラブルになることがないように、売却活動をどのように進めるかといった内容を記した媒介契約書を取り交わします。

 

そして契約が成立した場合は、報酬として売主や買主、もしくは両方から仲介手数料を受け取ります。

媒介契約を結んで売却活動を進めたとしても、不動産が売れない限りは仲介手数料を支払うことはありません。

 

売却活動の際には国土交通大臣が指定した不動産流通標準情報システムである「レインズ」に登録する場合が多く、それにより全国の不動産会社が情報を登録・閲覧をすることができます。

 

媒介契約にはルールの厳しさ別に3つのタイプがあり、レインズに登録義務があるか、いつまでに登録を行うかも決められています。

 

そのほかにも、それぞれにメリットデメリットがあるので事前に把握して検討しおくと良いでしょう。

 

3つの媒介契約の特徴とは

一般媒介契約

一般媒介契約は取り決めが少ない契約の形です。

一度に複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことができ、もし自分で購入希望者を見つけられた場合は不動産会社を通さずに直接契約することも可能です。

 

ただし、不動産会社はこのように自社で売却ができなければ仲介手数料を得ることができません。

そのため、売却活動に積極的になってくれない可能性があることがデメリットです。

 

売主への販売状況の報告義務はとくになく、レインズへの登録義務もありません。

 

専任媒介契約

専属媒介契約は、一般媒介契約とは違い、同時に複数社とは契約を結べないルールになっています。

 

ただし、売主が自分で購入希望者を見つけてきた場合は、不動産会社を通さずに直接契約をすることができます。

 

売主へ販売状況の報告を2週間に1回以上、レインズへの登録は媒介契約締結から1週間以内に行うことが義務付けられています。

 

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、専任媒介契約のルールをさらに厳しくした形です。

同時に契約できるのは1社のみ、売主が自分で購入希望者を見つけてきたとしても必ず不動産会社を通して契約しなくてはいけません。

 

販売状況の報告は1週間に1回以上、レインズへの登録は媒介契約締結から5日以内と決まっているため、情報共有を素早く密にできるというメリットもあります。

 

媒介契約中に売却できればどのような形でも必ず自社を通しての売却となるため、不動産会社も積極的に売却活動を行ってくれるケースが多いです。

 

 

契約期間は専任媒介契約・専属専任媒介契約で最長3ヵ月、一般媒介契約では期間の定めはありませんが3ヵ月が一般的です。

不動産の売却がなかなか進まない場合は、期間満了後に契約を更新せず、別の不動産会社や別の種類での契約に変更することも可能です。

 

ご紹介した内容を一覧表にまとめましたので、再度確認してみてください。

媒介契約の一覧表

 

 

不動産仲介の流れや仲介手数料の目安もチェック!

不動産会社に仲介してもらって売却する流れをご紹介します。

 

【1】不動産会社を探す、査定を依頼する

最初に、仲介を依頼する不動産会社を探します。

まずは机上査定を依頼し、次に訪問査定を依頼する流れになります。

インターネットの一括査定サイトなどを利用して複数社へ依頼し、机上査定の結果を見て2~3社ほどに絞り込んでから訪問査定という方法をとる方が多いです。

 

机上査定:物件のエリアや広さ、築年数といったデータをもとに行う大まかな査定

訪問査定:調査員が物件を直接訪問・確認して行う詳細な査定

 

【2】媒介契約を結ぶ

査定結果をもとに不動産会社を選び、媒介契約を結びます。

一般媒介契約であれば同時に複数社と契約を結ぶことも可能です。

この時点では仲介手数料は発生しません。

 

【3】売却活動を行う

不動産会社が物件情報をレインズに登録したり、ホームぺージ・不動産情報誌・チラシなどへ掲載したりして購入希望者を探します。

購入希望者の内見対応や、売却条件の交渉なども行います。

 

【4】売買契約、決済、引き渡し

買主が確定したら、売買契約を締結します。

契約時には宅地建物取引主任者から契約内容と重要事項の説明も。

契約締結のタイミングで手付金を受け取り、後日、残金決済と同時に物件の引き渡しとなります。

 

契約成立により仲介手数料が発生します(※支払いのタイミングについては後述します)。

 

仲介手数料の目安は?

仲介手数料の金額は宅地建物取引業法(宅建業法)によって上限が定められています。

 

【上限額】

■200万円以下の部分:取引額×5%+消費税

■200万円超400万円以下の部分:取引額の4%以内+消費税

■400万円超の部分:取引額の3%以内+消費税

 

売却金額が200万円以上の場合は簡易計算式でも計算できます。

計算結果は同じです。

■200万円超400万円以下の場合:取引金額×4%+2万円+消費税

■400万円超の場合:取引金額×3%+6万円+消費税

 

不動産を500万円で売却した場合、500万円×3%+6万円+消費税=231,000円となります。

 

仲介手数料に関する注意点も知っておこう

不動産売却において、仲介手数料は大きな費用となり得ます。

仲介手数料についての正しい知識や注意点を知っておきましょう。

 

仲介手数料の支払いタイミング

仲介手数料は売買契約が成立したら成功報酬として支払いが発生します。

支払いのタイミングは主に以下の3パターンです。

 

  1. 売買契約時に50%、決済時に50%を支払う
  2. 売買契約時に支払う
  3. 決済時に支払う

 

売買契約締結後に契約がキャンセルになった場合、仲介手数料支払いが必要かどうかは不動産会社によります。

売主都合でキャンセルした場合は、仲介手数料を請求されることが多いでしょう。

 

仲介手数料は値引き交渉できる?

法律で定められているのは仲介手数料の上限のみ。

ほとんどのケースでは上限金額がそのまま仲介手数料として請求されますが、下限は決まっていないので値引き交渉をすること自体は可能です。

不動産会社によっては他社との差別化のために、仲介手数料の設定を下げているところもあるでしょう。

 

 

不動産仲介の仕組みと手数料の目安を知ろう

不動産売却における仲介とは、業者が売り主と買い主の間を仲介して売買契約を成立させること。

不動産の売却は高額の取引ですし、契約や登記など専門的な知識が必要なため、仲介してもらうのが一般的です。

 

仲介を依頼するための契約には、ルールの厳しさによって一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3つの種類があります。

 

仲介手数料は成功報酬のため、売買契約が成立して初めて支払いが生じます。

金額は売却金額によって上限が定められており、上限額がそのまま請求額となることがほとんどです。

取引金額によっては仲介手数料も高額となることがあるため、支払いのタイミングや金額などに注意しましょう。

 

栃木で不動産の売却を検討している方は、栃木県宇都宮市エリアの不動産売買専門店「お家ネットワーク」にぜひご相談ください。

お客様の不動産売却をできるだけ良い条件で査定・売却できるよう正しい姿勢で対応いたします!

不動産仲介とはどんな仕組み?流れや仲介手数料の目安などを解説!

鹿沼店 小川 幸子

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