空き家は売る？貸す？それぞれのメリット・デメリットと判断ポイント

こんにちは！栃木県・地域専門の不動産売買専門店「イエステーション」の土屋です。

 

「親から相続した空き家をどうしたら良いのだろう？」

「売却するべきか、賃貸に出すべきか判断がつかない…」

 

こんな悩みをお持ちではありませんか？

 

結論からお伝えすると、空き家は「早めに方針を決めること」が大切です。

 

なぜなら、空き家を「売る」場合と「貸す」場合とでは、得られるメリットや、注意すべきリスクが大きく異なるからです。

 

それぞれの特徴を理解し、状況に合った選択をすることで、後悔なく活用することができるでしょう。

 

今回は、空き家に対してどのような選択肢や対処法があるのか、空き家を売る場合・貸す場合の特徴やメリット・デメリットをそれぞれご紹介。

 

空き家を「売る」か「貸す」かを判断するポイントもわかりやすく解説します。

 

空き家の扱いに迷っている方が、一歩踏み出す材料を得られる内容になっていますので、ぜひ参考にしてください。

 

 

空き家は売るべき？貸すべき？どんな選択肢があるか確認

空き家への主な対処法には、「売る」「貸す」「活用する」という3つの選択肢があります。

 

空き家を売るか貸すかで迷っている方も、まずはどのような選択肢があるのかを整理しておくことで、ご自身の状況に合った判断がしやすくなります。

 

空き家への3つの対処法

それぞれの具体的な選択肢は、主に下記の通りです。

 

【売る】

• 不動産仲介で売却する
• 不動産買取を利用する
• 空き家バンクに登録する

 

【貸す】

• 一般の方に住宅用として貸し出す
• 定期借家で貸す
• 空き家バンクを通じて貸す

 

【活用する】

• 親族や知人に住んでもらう
• セカンドハウスとして使う
• 将来に備えて管理しながら空き家のまま保有する

 

不動産の仲介と買取の違いについては、「不動産売却の仲介と買取の違いを解説！メリット・デメリットもご紹介」で解説していますので、ぜひあわせてご参照ください。

 

空き家の維持管理については、「空き家を自分で管理する方法をご紹介！管理が難しい場合の対策も確認」で解説しています。

 

空き家は放置しないことが肝心

上記3つの対処法に共通するのは、「空き家を長期間放置しない」ことです。

 

一般的に、空き家を放置する期間が長くなるほど、次のようなリスクが高まるとされています。

• 雑草の繁茂・害虫・悪臭などで苦情につながる可能性がある
• 換気が行われず腐食・カビ・雨漏りなどが進行しやすい
• 固定資産税などの負担が続く
• 不審者の侵入・放火・老朽化による倒壊事故につながる可能性がある
• 管理状態によっては、行政の指導・勧告の対象になる可能性がある

 

空き家を自分で管理できる見込みがない場合や、今後活用する予定が立っていない場合は、「売る」か「貸す」かのいずれかを、できるだけ早めに検討することが結果的に負担を軽減することにつながります。

 

空き家の放置リスクは、下記のコラムでも詳しくお伝えしています。

空き家放置はリスクがたくさん！活用方法やすぐできる解決方法をご紹介

空き家を3年以上放置すると罰金・罰則がある？リスクや対策を解説

 

 

空き家を売るメリット・デメリット

空き家をどう扱うか考える際、まず検討されやすいのが「売却」です。

売却のメリット・デメリットを確認していきましょう。

 

空き家を売るメリット

空き家を売るメリットには、以下のものがあります。

 

①まとまった現金を得られる

空き家を売却すると、一度にまとまった現金を確保できます。

 

老人ホームへの入居費用や生活費、教育資金、相続税の納税など、必要な用途に柔軟に充てられる点は大きなメリットです。

 

②相続時の分割がしやすくなる

特に相続で空き家を所有する可能性がある場合、家や土地などの不動産は、その性質上、均等に分けること（現物分割）が非常に難しい資産です。

 

売却して現金化すれば、相続人間で均等に分配しやすくなります。

結果として、相続トラブルの予防にもつながります。

 

③管理負担から解放される

空き家を所有している限り、清掃・換気・庭木の手入れ・修繕対応など、日々の管理が必要になります。

 

売却すれば、こうした管理作業から完全に解放され、精神的・時間的な負担を減らすことができます。

 

④固定費の支払いが不要になる

不動産は所有しているだけで、固定資産税や都市計画税、火災保険料などの費用が毎年かかります。

 

空き家の売却によりこれらの出費がなくなるため、長期的な維持コストを抑えられます。

 

⑤【相続空き家の場合】売却時の税負担が軽減できる可能性がある

相続した空き家を売却する場合、一定の条件を満たすと、売却益（譲渡所得）から最大3,000万円を控除できる「特例」を利用できる可能性があります。

 

適用の可否によって税負担が大きく変わるため、事前に不動産会社や税理士へ確認することをおすすめします。

 

詳しくは国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」をご参照ください。

 

制度については、こちらのコラムもあわせてご確認ください。

空き家を売却する際の税制優遇とは？税金の控除を受けるための要件も

 

空き家を売るデメリット

一方、空き家を売る場合、下記のデメリットがあります。

 

①将来、家を利用する選択肢がなくなる

一度売却すると、自分や家族がその家を将来利用することはできません。

実家への思い入れがある場合は、心理的なハードルになることがあります。

 

②売却に一定の費用がかかる

空き家の売却には、仲介手数料、登記費用、印紙税などの費用が発生します。

 

老朽化が進んでいる空き家では解体費用、隣地との境界が不明確な場合には測量費用など、別途費用が必要になることもあります。

 

売却費用については、「不動産売却の費用はどのくらい？内訳ごとの目安や安く抑える方法も！」で詳しくお伝えしていますので、ぜひあわせてご参照ください。

 

また、老朽化が進んでいる空き家などは解体費用が、隣地との境界線が曖昧な場合は、測量費用が別途かかる場合も。

 

解体や測量の費用目安については、下記のコラムでお伝えしています。

実家の空き家の解体費用はどのくらいになる？抑えるコツや補助金も知ろう

土地の売却で測量は義務？必要なケースや費用・流れを解説！

 

 

空き家を貸すメリット・デメリット

続いて、空き家を貸すメリット・デメリットも確認しましょう。

 

空き家を貸すメリット

空き家を貸すメリットには、以下のものがあります。

 

①家賃収入を得られる

空き家を賃貸物件として貸し出すと、毎月の家賃収入を得ることができます。

 

家賃収入があれば、固定資産税、都市計画税、火災保険料など、空き家を所有している限り発生する維持費を、実質的にまかなうこともできるでしょう。

 

②将来、自分や家族が再び利用できる

空き家を賃貸に出しても所有権は残るため、賃貸契約が終了したあとは自分や家族の居住用として再び利用できます。

 

③建物の劣化を抑えられる

家は人が住まなくなると、換気不足や湿気、雨漏りなどで劣化が進みやすくなります。

 

賃貸として人が住むことで、定期的に換気や通水が行われ、建物の傷みを軽減しやすくなります。

 

空き家を貸すデメリット

一方、空き家を貸す場合、下記のデメリットがあります。

 

①管理・運営の手間や費用が発生する

空き家を賃貸にすると、入居者募集、契約手続き、家賃の集金、入居者からの問い合わせ対応、退去時の精算など、管理業務が継続的に発生します。

 

賃貸管理会社に委託する方法もありますが、その場合は管理委託料が必要になります。

 

②修繕費用や設備交換の負担がかかる

入居者が快適に生活できる環境を保つため、故障した設備の修理や交換、建物の維持管理にかかる費用などは、一般的に大家側の負担となるケースが多いです。

 

築年数が古い空き家は、入居前のリフォーム費用が必要になるケースもあります。

 

③家賃滞納や近隣トラブルのリスクがある

賃貸経営には、入居者の家賃滞納、設備破損、近隣住民とのトラブルなど、さまざまなリスクが伴う可能性があります。

 

④相続時の分割が難しくなることがある

空き家を賃貸に出して収益物件になると、家賃収入が発生するため、相続人の間で「誰が引き継ぐか」といった利害関係が生じやすくなります。

 

また、賃貸中は入居者がいるため、物件を自由に売却したり分けたりしにくく、遺産分割の調整が複雑になるケースもあります。

 

 

 

空き家は売るべき？貸すべき？判断するためのポイント

空き家を「売る」か「貸す」かを判断する際は、次の4つのポイントを整理すると、ご自身に合った結論が出しやすくなります。

 

判断ポイント①今、まとまった現金が必要か

近い将来にまとまった資金が必要な場合は、空き家を売る選択肢を検討するケースが多いです。

 

例えば、老人ホームへの入居費用、生活費、教育費、相続税の納税資金など、確実に資金が必要な予定がある場合は、早めに売却の検討を進めると安心につながります。

 

判断ポイント②立地や築年数の観点から「売却向き」か「賃貸向き」か

空き家の条件によって、売るのに向いているか、貸すのに向いているかは大きく異なります。

 

【賃貸に向くケース】

• 駅や商業施設が近い
• 生活利便性が高く、一定の需要が見込める
• 築年数が比較的新しい
• 建物の状態が良好で、リフォーム費用を抑えられる

 

【売却に向くケース】

• アクセスが悪く、商業施設が遠い
• 築年数が古く、賃貸需要が低い
• リフォーム費用が高額になる
• 継続的な管理が難しい遠方の空き家である

 

立地や築年数など物件の条件で考えてみる以外に、「売却した場合の相場」と「賃貸に出した場合の家賃相場」を比較するのもおすすめです。

 

相場の見極めは個人では難しいため、迷う場合は不動産会社に賃料査定・売却査定の両方を依頼し、数字で比較してみるのも良いでしょう。

 

判断ポイント③【相続空き家の場合】税制特例の要件を満たしているか

相続した空き家を売却する場合、一定の要件を満たせば「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」により、譲渡所得から最大3,000万円の特別控除を受けられる可能性があります。

 

特例を適用するには、「相続開始から3年を経過する年の12月31日までに売却すること」 など、複数の条件を満たす必要があります。

 

要件を満たしていれば税負担を大きく抑えられるため、「空き家の売却に踏み切るかどうか」の判断そのものに影響する重要なポイントといえます。

 

特例の期限が近い場合は、売却を優先的に検討するという考え方も一つの選択肢です。

 

判断ポイント④家族の意向・思い入れをどう考えるか

空き家には家族それぞれの思い入れがあることも多く、「売る」「残して活用する」といった判断には、気持ちの面も大きく関わります。

 

将来誰かが住む予定があるか、実家を残したい気持ちが強いか、不動産を保有し続けられるかといった点は、結論に直結します。

 

一方で、管理負担が大きかったり、税制特例の期限が迫っていたりする場合、売却のほうがトラブルを避けやすく、資産価値を損なわずに済むケースもあります。

 

家族の意向を大切にしながらも、空き家の劣化リスクや制度の期限を踏まえると、早い段階で「売る・貸す」の方向性を整理しておくことが、納得のいく選択につながりやすくなります。

 

 

空き家を売るか貸すか決めるには早めに現状を把握し、後悔しない決断を

空き家の活用方法を決める上で大切なのは、「売る」「貸す」それぞれの特徴を正しく理解し、今の状況に合う選択肢を見つけることです。

 

売却を選ぶ場合は、管理負担から解放されるとともに、まとまった資金を確保しやすくなります。

一方で賃貸に出す場合は、家を手元に残しながら、家賃収入を得ることができます。

 

空き家を売るか貸すか判断する際には、「現金の必要性」「立地や築年数による賃貸適性」「税制特例が適用できる可能性があるか」「家族の意向や思い入れをどう考えるか」といったポイントを整理しておくことが重要です。

 

空き家を売るか貸すかは、置かれている状況や将来の見通しによって適した答が変わります。

 

とはいえ、空き家は放置する期間が長くなるほど建物の傷みが進み、売却・賃貸どちらの場合でも条件が不利になりやすいです。

 

早めに現状を把握して動き出すことが、後悔しない決断につながるでしょう。

 

栃木県で不動産の売却を検討している方は、栃木県・地域専門の不動産売買専門店「イエステーション」に、ぜひご相談ください。