マンション査定はどこを見る？知っておきたいポイントや注意点も紹介

こんにちは！栃木県・地域専門の不動産売買専門店「イエステーション」の土屋です。

「マンションの査定では、どんなところを見られるのだろう？」

「少しでも高く売りたいから、事前にできる準備を知りたい」

そんな疑問をお持ちではありませんか？

 

実はマンションの査定では、築年数や間取りだけでなく、室内の状態、共用部分の管理状況、立地条件など、さまざまな要素が総合的にチェックされています。

 

その仕組みを理解しておくことで、査定時に慌てず、納得のいく価格で売却することができます。

 

今回は、マンション査定の目的と方法から、不動産会社が実際にチェックする主なポイントをご紹介。

マンション査定で失敗しないために知っておきたい注意点、査定結果を比較する際の見極めポイントまで詳しく解説します。

ぜひ参考にしてください。

 

 

マンション査定の目的と種類から確認！どんな方法で何がわかる？

マンション査定の目的は、現在の市場で「いくらで売れる可能性があるか」を把握することです。

 

主な査定方法には、次の種類があります。

 

机上査定（簡易査定）

机上査定では、不動産会社が「レインズ（不動産流通標準情報システム）」や国土交通省のデータをもとに、周辺の成約事例、築年数、間取り、階数などを比較して価格を算出します。

 

最短即日で結果が出ることが多く、現地確認は不要なため、複数社に依頼して査定額を比較しやすいのが特徴です。

 

「おおよその価格を知って不動産会社を選びたい」「まだ売却を迷っている」という段階に向いています。

 

訪問査定

訪問査定は、担当者が実際に現地を訪問し、建物の状態・室内の劣化状況・設備の使用感・リフォーム履歴・周辺環境などを確認して価格を算出する方法です。

 

結果がわかるまでは1週間ほどかかりますが、精度が高く、査定額の根拠を具体的に説明してもらえます。

 

「本格的に売却を進めたい」「できるだけ正確な価格を知りたい」場合に最適です。

 

このように、査定方法によってわかる内容や精度が異なります。

それぞれの特徴を理解した上で、目的に合った査定方法を選択しましょう。

 

不動産査定については「不動産の査定方法は？査定額の計算方法や知っておきたいポイントも」でも詳しく解説していますので、ぜひあわせてご参照ください。

 

 

マンションの査定ではどこを見る？不動産会社がチェックする主なポイント

不動産会社は、査定時に複数の観点から物件を総合評価しています。

 

マンションの査定で不動産会社がチェックするポイントを、「どんなマンションが査定時に評価されやすいか」という観点でご紹介します。

 

自分のマンションの強み・弱みを把握する判断材料として、ぜひお役立てください。

 

①物件自体の条件

マンションの基本的な条件は、査定額に大きく影響する要素です。

 

特に下記の項目は、マンションの強みとして評価されやすいです。

• 築年数が新しい：建物の劣化が少なく、修繕リスクが低いため
• 専有面積が広い：ゆとりのある間取りで需要が高いため
• 間取りが整っている：動線がスムーズで収納が多い住戸は人気が高い
• 日当たりが良い（南向き・東向き）：明るく風通しが良いため人気が高い
• 階数が高い：眺望や静けさが評価されやすく、資産価値も安定しやすい

 

ただし、管理状態の良さが評価を支えることも多く、築年数が古くても修繕や管理が行き届いていれば、大きなマイナスにはならないケースもあります。

 

また、階数については、地震時の安心感や階段移動のしやすさといった利便性が評価される場合もあるため、必ずしも低層階が低評価とは限りません。

 

②部屋の状態（室内の劣化や設備の状態）

室内でチェックされるのは、「修繕や交換が必要な劣化があるかどうか」です。

 

下記のように、購入後に買い主がすぐに住める状態であることが高評価を得やすいでしょう。

• 壁紙の剥がれ・床の傷・天井のシミが少ない
• キッチン・浴室・洗面台・給湯器などの設備が新しい
• 水回りに水漏れやカビなどがなく、排水・配管の状態が良い

 

極端に散らかった部屋や生活ゴミが多い部屋は、査定担当者に管理が行き届いていない印象を与え、査定額に影響する可能性があります。

 

マンション査定前には清掃・整理整頓を意識し、担当者が歩きやすい・見やすい状態にしておくのが無難です。

 

③建物・共用部分の状態

マンション全体の管理状況も、購入者の住み心地や安全性に影響するため、査定の重要なチェック項目です。

 

下記のようなマンションは、高評価を得やすいでしょう。

• 共用部を清潔・使いやすく保つ管理体制がある
• 大規模修繕の実施や積立金の計画的運用がある
• 耐震性が高く、マンションの災害時の揺れに対する安心感がある
• オートロック、防犯カメラ、宅配ボックスなどがあり、共用設備が充実している

 

④立地・周辺環境

マンションの部屋や建物全体だけでなく、周辺の環境も査定では必ずチェックされます。

立地条件は、売れやすさにつながる大きな要素だからです。

 

特に下記の条件を満たすマンションは、プラス評価を得やすいでしょう。

• 最寄り駅に近い：徒歩10分以内は特に利便性が高い
• 交通アクセスが良い：急行停車駅や複数路線が使えると需要が高い
• 生活施設がそろっている：スーパー、病院、学校、公園が近いエリアは人気が高い
• 治安が良い：静かで安全な環境は、ファミリー層を中心に需要が高い

 

また、必要に応じて、防災施設や医療機関へのアクセスもチェックされます。

 

⑤市場・タイミング要因

マンションそのものや立地条件以外に、「どのエリアの市場で」「いつ売り出すか」といった要素も、評価に大きく影響します。

 

まず、地域ごとに住宅の需要・供給のバランスが違います。

 

物件が属するエリアの住宅購入需要が高ければ査定額もプラスになりやすく、郊外や人口減少エリアのような需要が低いエリアでは、査定額が下がる傾向があります。

 

また、不動産市場には季節的な需要変動があるため、売却のタイミングもポイントです。

 

下記のように住宅需要が高い場合、高評価を得やすいでしょう。

• 近所に新築マンションや条件が類似するマンションが少ない
• 近辺のマンションの空室が少ない
• 再開発エリアに物件が位置する
• 転勤・入学シーズン（1〜3月・9〜11月）などに売り出す
• 住宅ローンの借入がしやすい金利が低い時期に売り出す

 

不動産査定のポイントは、「家の査定のコツとは？早く高く売るためのポイントをご紹介！」でも詳しく解説しています。

 

 

マンション査定で失敗しないための注意点は？査定結果を比較する際のコツ

最後に、マンション査定で失敗しないために押さえておきたい注意点と、信頼できる不動産会社を見極める比較のコツをご紹介します。

 

査定前に準備しておくとスムーズ

事前準備ができていると、査定がスムーズに進み、より正確な評価につながります。

 

まずは、査定に役立つ下記の資料を揃えておきましょう。

• 登記事項証明書（登記簿謄本）
• 間取り図・分譲時パンフレット
• 売買契約書・重要事項説明書
• 管理規約・修繕積立金の残高証明書
• リフォーム履歴・保証書　など

 

査定前の準備については「マンション売却の流れを解説！注意点や売却にかかる費用も」で詳しく解説していますので、ぜひあわせてご参照ください。

 

複数の不動産会社に査定を依頼する

マンション査定は、複数の会社に依頼して比較することが大切です。

不動産会社ごとに得意エリアや販売戦略が異なるため、査定額に差が出ることがあります。

 

そこで、査定はできるだけ複数社の不動産会社に依頼すると、相場の中央値がつかみやすく、根拠のない高すぎる査定を避けられます。

 

瑕疵（かし）や不具合は隠さず正直に伝える

査定を依頼する際には、物件の不具合やトラブルを正直に伝えることが重要です。

 

なぜなら、査定後に「実は不具合がある」と判明すると、再査定が必要になり、査定額が下がる可能性が高いからです。

 

正確な査定額を算出するためにも、下記の情報を査定時に担当者に共有しましょう。

• 雨漏りや水漏れの履歴
• 給湯器や設備の故障歴
• 近隣トラブルや騒音問題
• 過去のリフォーム内容と時期
• 事故・事件などの告知義務に関わる事項

 

なお、売り主には告知義務があり、把握している瑕疵や不具合について必ず、買い主に伝えなければいけません。

 

告知義務や不動産の瑕疵については「不動産売却は告知義務がある！告知が必要な瑕疵や売却時の注意点も」で詳しく解説していますので、ぜひあわせてご参照ください。

 

査定額は「あくまで目安」と受け止める

査定は「今売るといくらで売れそうか」を知るための目安であり、資金計画やローン返済の参考として役立ちます。

 

ただし、査定額は確定した売却価格ではありません。

市場の動向や買い主との交渉によって、実際の成約価格は前後します。

 

査定額はあくまで目安として受け止めましょう。

 

マンションの査定結果を比較する際の見極めポイントは主に3つ

複数の査定結果を比較するときは、「金額の高さ」だけで判断しないことが大切です。

 

次の3つの点から、不動産会社の信頼性を見極めましょう。

• 根拠の明確さ：査定額の算出理由や参考データを提示しているか
• 販売戦略の具体性：広告方法や販売スケジュールを説明できるか
• 担当者の対応力：質問への回答が的確で、信頼できる印象か

 

「どの会社が自分の物件を一番理解してくれそうか」という視点で比較することが、納得できる売却につながります。

 

 

マンション査定でどこを見るかを理解して、満足のいく売却を実現しよう

マンション査定は、物件の状態や立地条件だけでなく、市場の動向や売却タイミングなど、複数の要素を総合的に考慮して評価されます。

 

そのため、どのような項目が査定に影響するのかを理解しておくことが、納得のいく結果につながる第一歩となります。

 

査定を依頼する際は、査定方法を正しく選ぶことが重要です。

査定方法によって精度や確認ポイントが異なるため、自分の目的に合った方法を選びましょう。

 

また、複数の不動産会社で査定結果を比較することで、より正確な相場を把握できます。

 

物件の状況や不具合、リフォーム履歴などを正直に伝えることで、査定額の精度が高まります。

 

事前に資料を揃えておくこともおすすめです。

 

さらに、査定担当者の知識や対応力も含めて冷静に判断し、信頼できる不動産会社を選ぶことが、マンション売却成功への近道となります。

 

栃木県で不動産の売却を検討している方は、栃木県・地域専門の不動産売買専門店「イエステーション」に、ぜひご相談ください。