抵当権付きの不動産の場合はどんな売却方法がある？

こんにちは！栃木県宇都宮市・鹿沼市・日光市、県央から県北エリアの不動産売買専門店「イエステーション」の星です。

 

不動産の売却を検討している人の中には、「抵当権が付いている物件なので売れるか不安」という方も多いのではないでしょうか。

実際に、抵当権の付いた不動産は売却できるのか、抵当権付きの家を売却するにはどんな方法があるのか気になりますよね。

 

今回は抵当権付きの不動産売却に関して解説するとともに、抵当権の抹消方法をご紹介します。

抵当権付きの物件を売りたいと考えている方は、ぜひ参考にしてみてください。

 

 

抵当権が付いたままでも不動産売却は可能！その方法は？

抵当権付きの不動産でも売却は可能かどうかという点ですが、結論からいうと抵当権の付いた不動産でも売却は可能です。

 

抵当権とは、家の購入者が住宅ローンを払えなくなった際の担保として、お金を貸した側が設定する権利のことを指します。

 

家のローンを組んだ際に抵当権は設定され、住宅ローンの返済が滞った際には抵当権者である金融機関などによって、その家が競売にかけられるというのが一般的です。

お金を貸す側が貸しっぱなしにならないよう、物件を担保にしているということですね。

 

抵当権付きの家は売ってはいけないという決まりはありません。

 

抵当権付きの家を売る方法は、下記の3通りあります。

• 抵当権を抹消してから売却
• 売却と同時に抵当権を抹消する
• 任意売却

 

それぞれの方法について詳しく解説していきましょう。

 

抵当権を抹消してから売却

抵当権付きの不動産を売却する場合には、抵当権を抹消してから売却することが理想的といえます。

 

抵当権が付いたまま売却するということは、その物件は「金融機関によっていつ競売にかけられてしまうかわからない物件」というレッテルが貼られているということです。

購入者の立場から考えると、そのようなリスクのある住宅は積極的に購入したいとは思いませんよね。

 

抵当権を抹消するためには、住宅ローンを完済することが必須条件です。

先に住宅ローンを返済し、抵当権を抹消してから家を売却するというのが1番スムーズな売却方法といえるでしょう。

 

住宅ローンの返済後、抵当権を抹消する方法については後ほど解説します。

 

売却と同時に抵当権を抹消する

住宅ローンを一気に返済できるほどの貯蓄がないという人も多いでしょう。

 

その場合は「売却と同時に抵当権を抹消する」という方法がおすすめです。

言い換えると、不動産を売却したお金でそのまま住宅ローンを返済するという方法です。

 

この方法の場合は、まず買主から売却金額を受け取ります。

そのまま金融機関に返済を行い、返済完了に伴い抵当権を抹消します。

抵当権が抹消された後に不動産の名義を買主に変更することで、抵当権を抹消してから売却、という流れになるのです。

 

また、この方法には引越し先が決まってから不動産を売却する「買い先行」と、売却が決まってから引越し先を購入する「売り先行」の2つの方法があります。

 

「買い先行」のメリット・デメリット

引越し先を購入してから今の物件を売却することを「買い先行」といいます。

 

買い先行のメリットは、売却活動を有利に進めることができる点です。

家の中を空室にできるため、きれいな状態で内見してもらうことが可能なためです。

 

しかし、買い先行の場合は金銭面でのデメリットが発生します。

売買契約が成立するまでの間は、もとの物件の住宅ローンも支払う必要がありますので、引越し先でも住宅ローンがある場合は二重で支払う期間が出てきてしまいます。

 

買い先行の場合は、経済状況や資金繰りと相談しながら進めることが必要になってきます。

 

「売り先行」のメリット・デメリット

買い先行とは逆に、物件が売れてから引越し先を購入する方法を「売り先行」といいます。

 

住宅ローンを二重に支払うことはありませんので、急いで売却する必要もなく、金銭面で余裕ができることがメリットといえるでしょう。

 

しかし、買い先行のように空室の状態で内見をしてもらうことは不可能です。

内見の対応などもしなければいけなくなり、その手間がかかることはデメリットになります。

 

また、住宅の引き渡しまでの間に次の引越し先が見つからなかった場合、仮住まいへ移る必要が出てきます。

仮住まいでの費用や、さらに新しい住宅への引越し費用も発生することになります。

 

売却と購入を同じ不動産に依頼すると、このような事態を回避できるように調整してもらえる場合もあるので、一度不動産会社に相談することをおすすめします。

 

任意売却

抵当権を抹消してから売却、もしくは売却と同時に抹消する方法以外にも、「任意売却」という方法があります。

これは、金融機関と話し合いを行った上で抵当権を抹消してもらい、第三者に売却するという方法です。

 

一般的に、住宅ローンなどの借入金の返済ができなくなってしまったり、これ以上返済を続けていくことができなくなったりした際に行う売却方法です。

 

通常、住宅ローンの返済ができなくなってしまった場合には不動産が競売にかけられ、強制的に売られることになっています。

しかし、競売は市場で売買されるよりも安い金額で売却されることが多く、売主・金融機関双方にとってデメリットが多い売却方法です。

 

一方「任意売却」は、金融機関と話し合った上で市場価格に近い値段で売却することが可能です。

競売よりも高い金額で売却できる可能性が高いため、売主・金融機関共にメリットがあります。

 

一見最良な方法に見える「任意売却」ですが、デメリットも存在します。

売却が成立しない可能性があったり、自己破産としてブラックリストに載ってしまう可能性があるのです。

また、そもそも金融機関が任意売却を認めてくれない可能性もあります。

 

あくまで住宅ローンの返済が困難になってしまった場合の救済措置として、覚えておくことが大切です。

 

一度競売が始まってしまうと任意売却を行うことはできないため、住宅ローンを支払えなくなってしまった場合には、競売が始まる前に早めに不動産会社に相談するようにしましょう。

 

 

相続した家に抵当権が付いていた場合はどうすれば良い？

「相続した家に抵当権が付いていた」というケースがありますが、不動産の相続によって自動的に抵当権がなくなることはありません。

マンションや土地、不動産を相続した場合、抵当権も同時に引き継がれることになります。

 

抵当権付きの不動産を相続した場合はどうしたら良いのでしょうか。

その対応についてや、注意点も参考にご紹介します。

 

抵当権付きの不動産でも相続税は課税される

まず、注意点として抵当権付きの不動産でも相続税は課税されることを知っておきましょう。

抵当権付きの不動産は消極財産、つまりマイナスの財産に当たりますが、それを相続した場合でも相続税は課税されます。

 

さらに、相続税は相続人全員で返済をしなければいけないことが法律で定められています。

そのような場合には、金融機関と話し合うことで、不動産を相続した人だけに返済義務を変更することが可能なことも覚えておきましょう。

 

抵当権を抹消する

抵当権付きの不動産を相続した場合、まずは住宅ローンを返済して抵当権を抹消する必要があります。

 

返済が完了したと同時に自動的に抵当権が抹消されるわけではないので、後ほど解説する抵当権の抹消方法もチェックしておきましょう。

 

相続放棄をすることも可能

不動産を相続することで負債が多くなりマイナスになってしまう場合には「相続放棄」をすることができます。

 

相続放棄をするためには「相続することを知った日から3カ月以内」に手続きをする必要があるので注意しましょう。

 

ただし、相続放棄をした場合マイナスの財産だけでなく、プラスの財産まですべての相続財産（遺産）を相続できなくなります。

さらに、一度相続放棄をすると原則として撤回や取り消しはできないことも覚えておきましょう。

 

 

不動産売却で抵当権抹消登記をする方法もチェック

上でも紹介したように、抵当権は住宅ローンを完済したからといって自動的に抹消されるものではありません。

「抵当権抹消登記」という手続きが必ず必要ですので、覚えておきましょう。

 

手続き方法や必要書類を流れに沿って詳しく解説していきます。

 

①抵当権の抹消に必要な書類を用意する

住宅ローンを完済すると、お金を借りていた金融機関から抵当権抹消に必要な下記の書類が送られてきます。

• 弁済証書（住宅ローン完済を証明する書類）
• 登記済証もしくは登記識別情報
• 登記事項証明書
• 委任状

 

これらは手続きに必要な書類ですので、紛失しないようしっかり保管しておきましょう。

 

②管轄の法務局に書類を提出する

上で紹介した必要書類を用意できたら、管轄の法務局に行って手続きを済ませましょう。

手続きには印鑑も必要になるので、忘れないようにしてください。

 

法務局で「抵当権抹消登記申請書類」を受け取って記入したら、用意した書類とあわせて法務局に提出します。

 

書類の提出はオンラインでも可能ですが、窓口であれば間違いがないか担当者が確認してくれるので、不安な方は窓口での手続きがおすすめです。

 

③登記完了証を受け取る

提出内容に不備がなければ、法務局からの連絡がないまま登記完了予定日を迎えます。

 

法務局へ登記完了証を受け取りに行くか、もしくは事前に返信用封筒と切手を渡しておいて郵送で受け取れば、手続きは完了です。

 

詳しい手続き方法や必要書類については「抵当権抹消が必要な場合とは？手続き方法や必要書類を詳しく！」でも解説していますので、ぜひチェックしてみてください。

 

 

抵当権付きの不動産も売却は可能！抵当権を抹消してから売却を

家の購入者が住宅ローンを払えなくなった際の担保として、お金を貸した側が設定する「抵当権」ですが、抵当権付きの不動産でも売却することは可能です。

 

抵当権付きの不動産を売却する場合、住宅ローンを完済していることが必須条件になります。

抵当権を抹消してから、もしくは売却と同時に抹消し、売却手続きに進みましょう。

 

住宅ローンを払えなくなった場合には任意売却も可能ですが、リスクも伴いますので注意が必要です。

 

また、抵当権付きの不動産を相続した場合には、相続放棄することも可能です。

相続時に住宅ローンの残りの返済額についてきちんと確認するようにしましょう。

 

抵当権を抹消するためには、住宅ローンを完済した際に金融機関から送られてくる必要書類と抵当権抹消登記申請書類を管轄の法務局に提出する手続きが必要です。

 

栃木で不動産の売却を検討している方は、栃木県宇都宮市エリアの不動産売買専門店「イエステーション」にぜひご相談ください。

お客様の不動産売却をできるだけ良い条件で査定・売却できるよう正しい姿勢で対応いたします！