不動産売却のコツ

古い家を売る方法をご紹介!手順や注意点、支払うお金など詳しく

こんにちは!栃木県宇都宮市・鹿沼市・日光市、県央から県北エリアの不動産売買専門店「イエステーション」の小川です。

 

古い家は一般的な不動産に比べてなかなか売れないため、どう売るべきか悩んでいる方も多いです。

空き家のまま放置する時間が長いとリスクも多くなるため、早めに売ってしまうのが得策といえるでしょう。

 

古い家を売却するには、いくつかの方法やコツがあります。

今回は古い家を売る方法や手順、注意点について詳しく解説しますので、ぜひ参考にしてくださいね。

古い家

 

 

古い家を売る方法ごとにメリット・デメリットをご紹介

古い家を売却する方法は大きく分けて4つあります。

  • 古い家を残したまま売る方法
  • 古い家を解体して土地として売る方法
  • 古い家をリフォームして売る方法
  • 不動産会社に買取をしてもらう方法

 

それぞれメリット・デメリットが異なるため、一つずつ解説します。

 

古い家を残したまま売る方法

古い家を残したまま売る方法は、最も一般的な方法といえます。

周囲が自然豊かであったり、環境が良ければ古民家として売りに出す方法もあります。

 

例えば「古民家バンク」や「空き家バンク」に登録すると、古い家を探している方がチェックするため、買主が見つかりやすくなります。

ただし、築年数がかなり古い場合は建物の価値がほとんどないため、「古家付き土地」として土地をメインで売る方法となるでしょう。

 

家が残っていると買い手側が住宅ローンを使いやすいため、売買が決まりやすいという点や、解体費用が不要というメリットがあります。

 

デメリットは、価値が高くなければ売却までに時間がかかりやすいことや、古い家の解体費用を考慮して値引き交渉が行われる可能性があることです。

 

古い家を解体して土地として売る方法

古い家を解体して土地のみを販売する方法もあります。

物件の築年数が経っていて倒壊の危険性がある場合は、自然災害などで倒壊して隣家にも被害を与えてしまう可能性があるため、土地として販売するほうが良いでしょう。

 

取り壊して土地として売るメリットは、売却が決まるまで空き家を管理する必要がなくなる点です。

また、新築住宅の建築を考えている買い手は土地だけを求めているケースが多いため、そういった層に売れやすくなる点もメリットでしょう。

 

古い家を解体して土地を売る方法のデメリットは、解体費用や固定資産税など、かかる金額が増えることです。

家があると固定資産税が控除になりますが、なかなか売れなければ、更地の場合は最大で現状の6倍(200㎡以下の部分)もの金額を支払わなくてはなりません。

 

さらに、古い家を解体しても必ず売れるとは限らないため、コストに対してメリットが薄くなる可能性もあります。

 

古い家をリフォームして売る方法

築30年〜40年ほどで状態は悪くないけれど、なかなか売れないという場合はリフォームして売る方法もひとつでしょう。

 

リフォームして売るメリットには、古い家のまま売るより売れる可能性が高まることや、物件の買い手がつかない場合は住み続けられるという点があります。

ただしリフォームすることで好みから外れてしまい、売れ残る可能性もあるため一概には言えません。

 

また、リフォーム費用をすべて上乗せして売ることは難しいため、費用をかけた分は自己負担となることが多いです。

家の相続人が複数いる場合なら、費用を割れば負担も少なくなるので、そういったリスクは少なくなります。

 

売れない場合はそのまま住む選択肢がある人は、検討してみるのも良いでしょう。

 

不動産会社に買取をしてもらう方法

上述した3つの方法は不動産会社が仲介を行って買い手を探す方法ですが、不動産会社が買い手となり、古い家を買い取ってくれる「買取」という方法もあります。

 

買取をしてもらうメリットは、不動産会社が仲介を行うわけではないので、仲介手数料がかからず比較的早く売れることです。

売却後に家に不備が見つかると、通常であれば契約不適合責任を問われますが、買取の場合は建物部分について免責となることがほとんどなため、安心できるメリットもあります。

 

不動産会社に買取をしてもらう方法のデメリットは、仲介によって古い家を売却するより、価格が安くなることです。

また、程度にもよりますが古い家であれば建物より土地の方が価値が高いため、土地に価値がない場合は不動産会社が買い取ってくれないケースもあります。

 

 

古い家を売る手順も知っておこう!

ステップ3

古い家を売る手順は6ステップに分けられます。

  1. 査定依頼をし、売り出し価格を決める
  2. 不動産会社と媒介契約を締結する
  3. 売却活動を開始する
  4. 内覧時の対応を行う
  5. 買い手と売買契約を結ぶ
  6. 物件を引き渡す

 

古い家は査定が難しいため、不動産のプロである不動産会社が査定しても、売り出し価格に差が出る可能性があります。

 

複数の不動産会社に相談し、売り出し価格は査定結果を見比べて考えるほか、周辺エリアの似た物件の価格を参考にすると良いでしょう。

古い家の場合、なかなか売れず値下げして再度販売することもあるため、売却相場や希望売却額よりも少し高めに設定しておくのもポイントです。

 

納得のいく売り出し価格で売却してくれる不動産会社を見つけたら、契約内容を決める媒介契約を締結し、売却活動をスタートします。

 

媒介契約の種類は「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類がありますが、古い家の場合は専任媒介契約か専属専任媒介契約を選ぶのがおすすめです。

この2つは契約を結べる不動産会社が1社のみとなるため、力を入れて売却活動をしてもらいやすい傾向があります。

 

その後は買い手が見つかり次第、内覧時の対応や売買契約など、不動産会社の指示に従って、物件の売却を進めます。

 

買主の購入の意思表示があれば売買契約の条件を話し合って契約となりますが、固定資産税はどのように清算を行うか、家を引き渡すのはいつかなど、トラブルが起きないよう細かく決めておきましょう。

 

物件の売買契約が完了したら、1~2カ月後に物件を引き渡して古い家の売却活動は終了です。

 

 

古い家を売る際の注意点やコツもチェック

打ち合わせ

古い家を売るときの注意点やコツもご紹介します。

早く失敗なく売るためにも、事前に知っておきましょう。

 

古い家を売る際の注意点とは

売る前に以下の3点を確認しましょう。

建築基準法を確認する・家の状態を正しく説明する

古い家は、場合によっては建築基準法を満たしておらず、新たに建物を建てることができない「再建築不可」になっている場合が。

再建築不可の場合、事前にきちんと説明をして、買主に納得してもらう必要があります。

説明が不十分なままだと、契約不適合責任を問われる可能性があります。

 

契約不適合責任とは、契約時に伝えていた内容と異なった際に、買主が売主へ損害賠償を請求できる権利のことです。

このほか、土地に異常があったりシロアリ被害があったりと、後から発覚した場合には責任を負わなくてはらないため、状態を正しく把握して説明する必要があります。

 

再建築不可物件ではないか所在地域の役所で確認し、不具合が見つかれば必ず不動産会社に伝えましょう。

 

家財や不用品の撤去は済ませておく

古い家を売却する際は、家財や不用品を撤去しておきましょう。

 

家財や不用品が残っていると、購入希望者への印象が悪くなってしまったり、不動産会社に買取を断られてしまう場合があります。

また、古い家を解体する際に解体業者から解体を断られる場合もあります。

 

使っていない建物だとしても、家財や不用品は自治体や不用品回収業者に依頼して引き取ってもらいましょう。

 

古い家を売るためのコツもチェック

古い家を売るためには、いくつかのコツがあります。

 

ホームインスペクション(住宅診断)を受けておく

古い家を売る際にはホームインスペクション(住宅診断)を実施しておくと、契約不適合責任のリスクも減り、売却しやすくなります。

専門家が住宅の劣化状況や欠陥の有無、改修すべき箇所、あと何年ほど持つかなどを見極めてアドバイスをくれるため、売主・買主ともに安心できます。

 

なお、2018年4月より中古住宅の売買時にはホームインスペクションについて不動産業者が買主・売主に対して説明することや、ホームインスペクション業者を紹介・斡旋できるか告知することが義務化されています。

 

不動産会社は複数を比較する

古い家の撤去やリフォームは決して安い金額ではなく、今後の売却活動の方針を決める大事な決断です。

特に古い家を売却する場合は複数の不動産会社と比較しましょう。

 

不動産会社によって「古い家を壊した方が売れる」という意見もあれば、「古い家を壊さなくても売れる」という意見もあります。

 

古い物件を売るのが得意な不動産会社もあれば、土地を販売するのが得意な不動産会社もあり、1社だけで判断するのは非常に難しいといえます。

相場を知って売却価格を決める際にも参考にできるので、いくつか候補を絞って検討すると良いでしょう。

 

瑕疵担保保険に加入しておく

瑕疵担保保険に加入しておくと、買主が家を購入した後に雨漏りなどの欠陥が見つかった場合に補修費用が支払われます。

古い家の購入には何かと不安要素があるため、瑕疵担保保険に加入していると買主の安心感も高まります。

 

瑕疵担保保険は、売主・買主どちらも加入することが可能ですが、売主が加入しているケースは少ないのが現状です。

古い家だからこそ瑕疵担保保険に加入しておき、買主が購入しやすい環境を整えておくと、印象も良くなるためおすすめですよ。

 

 

古い家を売る際にかかる税金や費用、特別控除についても解説

古い家に限らず、不動産を売る際は「譲渡価額-取得費-譲渡費用」で求められる譲渡所得がプラスになった場合は税金が発生し、マイナスになった場合は税金は発生しません。

 

譲渡価額は売却価額で、譲渡費用は売却に直接要した費用のことです。

取得費については、土地の場合は購入額が取得費となり、建物の場合は「建物購入価額-減価償却費」または「建物購入価額-(建物購入価額×0.9×償却率×経過年数)」で求められます。

 

ただし、古い家の取得費を求める際には、購入額がわからないというケースも多いです。

土地の購入額が不明な場合は「(譲渡価額-建物取得費)×5%」で土地の取得費を求めた後、「土地の取得費+建物取得費」で取得費を求めます。

 

古い家の取得費を求める際に、建物と土地の購入額が両方ともわからない場合は「譲渡価格×5%」で求められる概算取得費を使うことが可能です。

 

税金が発生する場合は、「譲渡所得×税率」という計算式で税金額が求められます。

 

税率は、譲渡する年の1月1日を境に、所有期間が5年を超えている場合は、所得税率は15%、住民税率が5%となります。

また、古い家を売る際には仲介手数料が必要になるほか、場合によっては空き家の解体費やリフォーム代が別途必要なため、覚えておきましょう。

 

古い家で利用できる特例や控除もチェック

古い家は、条件によって特例や控除が利用できます。

利用できる主な特例・控除として4つご紹介します。

※2022年4月時点

 

低未利用地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除

令和4年12月31日までの間において、都市計画区域内にある一定の低未利用土地等を500万円以下で売った場合、その年の低未利用土地等の譲渡に係る譲渡所得の金額から100万円控除ができます。

 

主な適用要件は以下の通りです。

  • 売却した年の1月1日で、所有期間が5年を超えること
  • 売主と買主が、親子や夫婦といった特別な関係でないこと
  • 売却時の金額が、低未利用土地の上にある建物の対価を含めて500万円以下であること
  • 売却された低未利用土地や土地の上にある建物が利用されること
  • 利用される低未利用土地や建物が過去2年間、この特別控除を利用していないこと
  • 売却した低未利用土地が、他の譲渡所得課税の特例が適用されていないこと

 

ある程度人が住んでいる地域であれば、都市計画区域内に指定されていることも多いです。

また、低未利用土地に存在する古い家も利用対象なので、売却価格が500万円以下なら比較的利用しやすい控除といえます。

 

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

居住用財産を売却した際に譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例のため、マイホームであれば適用できます。

 

主な適用要件は以下の通りです。

  • 自分が住んでいる・あるいは住んでいた家、敷地、借地権を売ること
  • 家を売った年の前年および前々年に「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」またはこの特例を受けていないこと
  • 家を売った年、その前年および前々年にマイホームの買換えや「マイホームの交換の特例」の適用を受けていないこと
  • 以前に住んでいた家屋や敷地の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
  • 売主と買主の関係が、親子や夫婦といった特別な関係ではないこと

 

ただし要件にもありますが、住まなくなって3年目の年末を経過してから売却する場合は適用できません。

病気の治療などで一時的に空き家になっていて、病気が治ってから戻るというケースでは、マイホームとして適用が認められる場合もあります。

 

マイホームを売ったときの軽減税率の特例

こちらもマイホームとして住んでいる場合に活用できる特例であり、住まなくなった場合も3年が経過していなければ適用可能です。

一定の要件を満たしたマイホームを売却した場合、長期譲渡所得の税額を軽減できます。

 

住用財産を売却居した際に6,000万円を超える場合は「(課税長期譲渡所得金額-6000万円)×15%+600万円」で計算し、6,000万円以下の場合は「課税長期譲渡所得金額×10%」で計算します。

 

主な適用要件は以下の通りです。

  • 自分が住んでいる家、あるいは住んでる家と敷地がを売却すること
  • 売却する家が日本国内であること
  • 家を売却した年の1月1日時点で、家と敷地両方の所有期間が10年を超えていること
  • 売った年の前年および前々年に、この特例を受けていないこと
  • マイホームの買換えや交換の特例など他の特例の適用を受けていないこと(居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例を除く)
  • 以前に住んでいた家屋や敷地の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
  • 買主が、親子や夫婦といった特別な関係ではないこと

 

被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例

一定の要件に当てはまった被相続人居住用家屋または被相続人居住用家屋の敷地を、相続または遺贈により取得し、平成28年4月1日から令和5年12月31日までの間に売った場合、譲渡所得の金額から最大3,000万円の控除が利用できます。

 

主な適用要件は以下の通りです。

  • 相続または遺贈により取得した被相続人居住用の土地または家屋であること
  • 相続された日から3年以内に属する12月31日までに売却すること
  • 一定の耐震基準を満たすものであること
  • 売却代金が1億円以下であること
  • 売却した家屋や敷地などが他の特例を受けていないこと
  • 売却した土地や所有者が、被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例を受けていないこと
  • 買主が夫婦や家族といった特別な関係でないこと

 

この特例の注意点として、相続した空き家を誰かに貸したり、リノベーションしてカフェなどの事業をしたりした場合には利用できません。

 

また、マンションには利用できず、基本的には一戸建ての住宅に利用できる特例であることを覚えておきましょう。

 

 

古い家を売る時は建物の状態に気を付けよう

古い家を売却する方法は大きく分けて4つあり、それぞれメリット・デメリットが異なります。

 

基本的には、最も一般的な方法である「古い家を残したまま売る方法」が無難な方法ですが、建物が倒壊する危険がある場合は、不動産会社と相談しながらリフォームや解体を検討しましょう。

 

古い家を売却する際は、建築基準法や家の状態を正しく認識することや保険の加入、家財や不用品を撤去しておくことが必要です。

特例や控除によって売却時の負担が軽減できる可能性もありますので、適用可能なものは積極的に利用してくださいね。

 

栃木で不動産の売却を検討している方は、栃木県宇都宮市エリアの不動産売買専門店「イエステーション」にぜひご相談ください。

お客様の不動産売却をできるだけ良い条件で査定・売却できるよう正しい姿勢で対応いたします!

古い家を売る方法をご紹介!手順や注意点、支払うお金など詳しく

鹿沼店 小川 幸子

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