未登記建物の相続で困らないために！必要な手続きと注意点を解説

こんにちは！栃木県・地域専門の不動産売買専門店「イエステーション」の土屋です。

 

「実家を相続したけれど、建物が未登記だった」

「未登記建物を相続すると、どんな手続きが必要なのだろう」

「未登記建物を放置すると、どんなリスクがあるのかな？」

 

このような不安をお持ちではありませんか？

 

未登記建物の相続は、通常の不動産相続よりも手続きが複雑です。

 

放置しておくと権利関係が不明確になり、売却や活用がスムーズにできなくなるなど、さまざまなリスクが生じるおそれがあるため、適切な対処が重要となります。

 

今回は、未登記建物を相続する際に注意すべきポイントをご紹介。

 

未登記建物とは何かという基本から、放置するリスク、必要な手続きと流れも紹介し、迷わず対応できるように解説します。

 

 

未登記建物とは？

未登記建物とは、不動産登記簿の「表題部」への表題登記がされておらず、かつ「権利部」への所有権保存登記がされていない建物を指します。

 

表題登記とは、不動産登記簿の「表題部」に、建物の所在地・種類・構造・床面積などの基本情報と、申請時点での所有者情報を法務局に登録する手続きです。

 

一方、所有権保存登記とは、登記簿の「権利部」に「誰がその建物の所有者か」を記録し、法的に確定させるための手続きとなります。

 

表題部と権利部への登記完了で初めて、「この場所に、この建物があり、現在誰が所有しているか」という事実が公的に証明されます。

 

未登記建物が生じる主な理由

では、なぜ未登記建物が発生するのでしょうか。

 

代表的な理由には、次のようなものがあります。

• 住宅ローンを使わずに現金で建築し、金融機関から登記を求められなかったため失念した
• 古い建物を取り壊して建て替えた際、再登記を行わずに放置した
• 登録免許税や土地家屋調査士・司法書士への報酬を節約する目的で、あえて登記を避けた

 

こうした事情から、現在でも多くの未登記建物が存在しています。

 

未登記建物も相続財産として扱われ、遺産分割の対象となる

「未登記なら誰のものかわからないから、未登記建物は相続の対象にはならないのでは？」と感じる人もいるかもしれません。

 

しかし実際には、固定資産税の納付記録や公共料金の契約者情報などから、建物を誰が所有しているか推測できるため、未登記建物も相続財産として遺産分割の対象となります。

そのため、相続人同士で所有権を明確にし、表題登記と所有権保存登記を早めに済ませておくことが、将来の売却・活用・相続を円滑に進めるための大切な一歩となります。

 

 

未登記建物を放置するリスクは？相続で問題になる理由を知ろう

未登記の建物を放置すると、日常の資産管理や税務だけでなく、相続の場面でもさまざまな問題を引き起こす可能性があります。

 

未登記建物を放置するリスクを5つご紹介します。

 

リスク①建物の存在や所有者を公的に証明できない

未登記の場合、登記簿上に「この場所に建物がある」という記録がないため、建物の所有者が自分であることを第三者に公的に示すことができません。

 

万一、他人から権利を主張された場合には、固定資産税の納付記録や建築時の契約書など別の証拠を集めて立証する必要があり、時間と手間がかかります。

 

リスク②担保にできず、融資条件が不利になる可能性がある

未登記建物には抵当権を設定できないため、金融機関からお金を借りる際に担保として利用できません。

 

その結果、住宅ローンやリフォームローンなどの不動産担保型ローンを利用しにくくなり、借入条件が厳しくなったり、希望額の融資を受けられない可能性があります。

 

リスク③税金の負担が増える可能性がある

未登記建物の所有者が登記されていなくても、市区町村は、固定資産税の課税台帳や現地調査によって未登記建物を特定可能です。

 

納税が漏れていると後から判明した場合、追徴課税が行われる可能性があります。

 

また、住宅用地の特例など固定資産税の軽減措置が適用されず、税負担が増すケースも考えられます。

 

リスク④売却や活用が難しくなる

建物の所有権を公的に証明できないため、買主が見つからず売却が難しくなったり、賃貸として活用しようとしても借主が契約を敬遠したりする可能性があります。

 

未登記建物の売却について知りたい場合は、「未登記建物は売買可能？その方法や注意点を詳しくご紹介！」で解説していますので、ぜひあわせてご参照ください。

 

リスク⑤相続手続きが複雑化しやすい

未登記建物は登記簿に物件の記録がないため、相続するには、表題登記と所有権保存登記を行う必要があります。

 

また、表題部に登録する表題登記では、所在地・面積・構造などの正確な情報を揃える必要があり、一般的な相続登記よりも手続きが煩雑になりがちです。

 

さらに、放置している間に相続人が増えると権利関係の調整が難しくなり、遺産分割協議が長期化するリスクがあります。

 

建物の価値が明確でないと、「財産を誰に分配するか」という分配割合を公平に判断できず、相続人同士の意見が対立することも。

 

未登記のまま放置せず、早めに登記と相続の準備を進めておくことが、将来のトラブル防止につながります。

 

 

未登記建物を相続する際に注意すべきポイントは？相続をスムーズに進めるための対策を確認

未登記建物を相続する際には、通常の不動産以上に注意すべきポイントがあります。

 

主な注意点は次の通りです。

• 表題登記は義務であり、怠ると過料が科される可能性がある
• 未登記建物が誰のものか、所有者の特定に時間がかかる場合がある
• 共有名義にした場合、物件の取扱いに相続人全員の同意が必要になる
• 未登記建物の条件・状態によっては、相続後の管理負担が大きくなる

 

これらを踏まえ、相続をスムーズに進めるためには、次の対策を意識すると安心です。

 

対策① 必要書類・証明資料を早めに集め、必要な登記を済ませておく

未登記建物を相続するには、相続人の確定や遺産分割協議の準備を整え、必要書類を揃えた上で、表題登記と所有権保存登記を行うことが不可欠です。

 

古い建物では、建築確認済証、検査済証、建物図面、固定資産評価証明書などの資料が紛失しているケースも多く、所有者を証明するのに時間がかかることがあります。

 

必要書類の確認と収集は早めに着手し、期限ぎりぎりで登記手続きを始めて慌てることがないように備えておきましょう。

 

なお、新築した建物は1カ月以内に表題登記を申請する義務があり（不動産登記法第47条）、正当な理由なく怠った場合には10万円以下の過料を科す、と法令で定められています（不動産登記法164条）。

 

早めに必要な登記を済ませておけば、こうしたリスクを避け、相続手続きをスムーズに進められます。

 

対策② 遺産分割協議を丁寧に行う

遺産分割協議は、相続人全員が納得するまで丁寧に進めることが大切です。

 

共有名義は一見公平に見えても、将来の利用・売却・修繕の際に全員の同意が必要となり、相続における合意形成が難しくなる場合があります。

 

また、建物が老朽化していると、相続後に修繕費用や維持管理の負担が大きくなる可能性がありますし、物件が再建築不可物件に該当する場合もあります。

 

ちなみに再建築不可物件とは、現在の建築基準法上、建物を建て替えられない土地にある物件のことです。

新築や増築が難しい立地のため、資産価値が低くなる可能性も考えられます。

 

相続人が「こんなに負担があるなら相続しなければよかった」と後悔しないよう、事前に物件の状態を確認し、その条件を踏まえて分割方法を慎重に話し合うことが重要です。

 

対策③ 専門家に早めに相談する

登記手続きは自分で行うことも可能ですが、必要書類の準備や申請内容が複雑で、専門知識がないと大変に感じられることが多いものです。

 

特に未登記建物では、証明資料の収集や登記の準備に時間がかかりやすく、申請期限ギリギリで焦ると、必要書類の不足や手続きミスが起こるリスクもあります。

 

そのため、土地家屋調査士、司法書士、税理士など、未登記建物の扱いに詳しい専門家に早めに相談することを検討しましょう。

専門家に頼ることで、期限切れや書類不備を防ぎ、手続きを円滑に進めやすくなります。

 

 

未登記建物を相続する際に必要な手続きと流れは？必要書類・費用の目安も確認

未登記建物を相続する場合は、まず相続人を確定して誰が建物を承継するかを決め、その承継者が表題登記と所有権保存登記を行う流れになります。

 

ここでは、手続きの流れ、必要な書類、費用の目安をご紹介します。

 

未登記建物を相続する流れ

未登記建物を相続するための一般的な手順は、次の通りです。

 

①誰が相続するか決める

未登記建物を相続する際は、まず被相続人（亡くなった方）の出生から死亡までの戸籍を集めて、相続人を確定します。

 

次に、相続人全員で遺産分割協議を行い、建物を承継する人を決定した上で、遺産分割協議書を作成します。

 

②表題登記をする

承継者となった相続人が法務局に申請し、建物の所在地、構造、面積などの基本情報を不動産登記簿の表題部に登録して、表題登記を行います。

 

③所有権保存登記をする

承継者が法務局で所有権保存登記を申請し、登記簿の権利部に「この建物の所有者は承継者である」という情報を正式に公示します。

 

この手続きが完了すると、承継者が正当な所有者として扱われ、売却や担保設定などの活用が可能になります。

 

未登記建物を相続する手続きに必要な書類

表題登記・所有権保存登記には、次のような書類が必要です。

 

【表題登記に必要な書類】

• 登記申請書
• 建物図面・各階平面図
• 建築確認済証または検査済証
• 工事完了引渡証明書または施工業者の証明書
• 固定資産評価証明書（300円程度／枚）
• 承継者の住民票（300円程度／枚）
• 委任状（土地家屋調査士に依頼する場合）

 

【所有権保存登記に必要な書類】

• 登記申請書
• 承継者の住民票（300円程度／枚）
• 固定資産評価証明書
• 住宅用家屋証明書（1,300円程度／件）
• 委任状（司法書士に依頼する場合）

 

手続きに必要な費用の目安

未登記建物の登記には、建物の規模や地域によって変動する可能性がありますが、目安として以下のような費用がかかります。

 

【登録免許税】

• 表題登記：無料
• 所有権保存登記：固定資産税評価額 × 0.4％

※住宅用の場合は0.15％の軽減措置あり（令和9年〈2027年〉3月31日まで）

 

【専門家への報酬】

• 土地家屋調査士（表題登記の依頼）：8～15万円程度
• 司法書士（所有権保存登記の依頼）：2～6万円程度

 

【その他費用】

• 必要書類の取得費用：1通あたり数百〜千円程度
• 測量費用：10〜20万円前後（現況測量の場合）

 

また、法務局に行くためや現地調査のための交通費が必要なケースもあります。

 

 

未登記建物の相続は、早期対応で安心・確実に

未登記建物の相続は、通常の不動産相続よりも手続きが複雑で、表題登記や所有権保存登記といった特有の対応が必要です。

 

未登記のまま放置すると、所有権を公的に証明できず、売却・活用が困難になる、融資を受けられないなどのリスクが生じます。

 

また、未登記建物は表題登記から行う必要があるため、通常の相続より時間と手間がかかる点にも注意が必要です。

 

必要書類の収集や登記申請は専門的な知識を求められる場面が多く、土地家屋調査士や司法書士などの専門家に早めに相談することで、手続きの漏れや遅延を防ぎ、安心して相続を進めやすくなります。

 

栃木県で不動産の売却を検討している方は、栃木県・地域専門の不動産売買専門店「イエステーション」に、ぜひご相談ください。