不動産売却の基礎知識

仲介って何だろう?「不動産コラム1」

不動産業界に長くいる人なら誰もが知っているけれど一般の方には教えてくれない不動産業界の裏事情をお伝えします。
この情報を知らないと「気づかないうちに損をする」可能性がありますので、必ずご一読いただければと思います。

キーワードは「囲い込み」「仲介手数料」です。

仲介とは?

不動産を売却するためには、まず不動産会社に査定依頼を行い査定価格や売却方法についての提案をしてもらいます。
その後、売り出し価格や売却条件が決まりましたら正式に不動産会社に売却を依頼することになります。
この正式な売却依頼のことを「媒介契約」といいます。

「媒介契約」には3つのパターンがあります。

1.専属専任媒介契約

一社のみに売却の依頼をする契約タイプです。
売主様が自ら購入される方を見つけた場合でも媒介契約を結んだ不動産会社を通して売買契約を締結する必要があります。(仲介手数料の支払いが必要)

2.専任媒介契約

一社のみに売却を依頼する契約タイプです。
売主が自ら購入される方を見つけた場合は媒介契約を結んだ不動産会社を通さずに売買契約を締結することが可能です。(仲介手数料の負担はゼロ)

3.一般媒介契約

複数の不動産会社に売却を依頼できる契約タイプです。
ただし、一般媒介契約で売却を任された不動産会社は必ずしても仲介手数料を得ることができなくなるため時間と費用をかけた売却活動が行わない傾向があります。

すべての不動産会社があなたの物件を紹介できる仕組み

「専属専任媒介契約」、「専任媒介契約」を締結した不動産会社は、指定流通機構(レインズ)に定められた期間内に物件情報を登録します。
レインズに物件情報が登録されると、すべての不動産会社があなたの物件を紹介できる仕組みになっています。

※仕組みはありますが、囲い込みという障害があります。

 

「囲い込み」と「仲介手数料」

売主と媒介契約を締結した不動産会社が買主を見つけた場合、売主、買主それぞれから仲介手数料を受けとることができます。

両手仲介:売主、買主両方を1社が仲介すること】
売主から受けとる仲介手数料(売買代金×3%+60,000円+消費税)⇒A社
買主から受けとる仲介手数料(売買代金×3%+60,000円+消費税)⇒A社

媒介契約を締結した不動産会社以外の不動産会社が買主を見つけた場合は仲介手数料はそれぞれの不動産会社が受けとることになります。

片手仲介:売主、買主を2社が仲介すること】
売主から受けとる仲介手数料(売買代金×3%+60,000円+消費税)⇒A社
買主から受けとる仲介手数料(売買代金×3%+60,000円+消費税)⇒B社

両手仲介と片手仲介では1件の取引で2倍の手数料の違いがあるわけです。
そのため、当然のことながら、売主側の不動産会社は自社で買主を見つけようとし、他の不動産会社に物件を紹介させない行為、いわゆる「物件の囲い込み」を行うところが後を絶ちません。

囲い込みをされてしまうと、売主様にとっては「高く売る」「早く売る」機会をなくされてしまいます。

他の不動産会社にはもっと高く買ってくれる見込み客がいるのに自社の見込み客を優先し、両手仲介をしようとすることが横行しているのです。
(売主様は囲い込みをされていることに気づかないケースがほとんどです・・・)

当社はこのような売主様の利益よりも自社の利益を優先する利益相反行為は絶対に行いません。
積極的にほかの不動産会社に物件情報を公開することで高く早く売ることを目指します。

不動産コラム 3話シリーズ

「不動産コラム1」仲介って何だろう?

「不動産コラム2」大会社って安心なの?

「不動産コラム3」囲い込みって知ってます??

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