不動産の査定方法は？査定額の計算方法や知っておきたいポイントも

こんにちは！ 栃木県・地域専門の不動産売買専門店「イエステーション」の土屋です。

「家や土地を売却したい」と考えたときに、なにから始めたら良いのか悩みますよね。

まずは、売却予定の不動産の査定からスタートしましょう。

「不動産の査定とは？」「どうやって査定金額を計算するの？」と疑問に思う方も多いと思います。

今回は不動産を売却するために必要な不動産査定について解説。

不動産の査定はどのように行われるのか、査定方法や計算方法、査定前に知っておきたいポイントも含めて、詳しく見ていきましょう。

不動産の査定とは？ 査定方法をご紹介

不動産の査定とは、不動産の売却前に「この不動産はいくらで売れそうか」を不動産会社に予想してもらうことです。

不動産の売却を進める際、最初に行なうステップです。

不動産の査定方法は「机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。

■机上査定（簡易査定）

築年数や坪数といった不動産のデータから査定金額を出す方法。

実際の物件を確認することなく、データ入力のみで査定ができるのですが、おおよその査定価格となります。

当日から翌日には査定結果が分かります。

■訪問査定（詳細査定）

不動産会社のスタッフが現地へ足を運び、不動産の立地や周辺環境、日当たりなど個別の条件も含めて細かく査定する方法です。

調査は30分から1時間程度の時間を要し、1週間程度で査定結果が分かります。

机上査定は、インターネットの一括査定サイトなどで一度に複数の不動産会社に依頼することもできます。

一般的には、まずは一括査定サイトなどで机上査定を行い、その結果を見ていくつかの不動会社へ訪問査定を依頼することが多いでしょう。

訪問査定の結果に納得のいく不動産会社を選んだら、不動産の売却を依頼して売却活動をスタートさせます。

査定にあたって準備すべき書類は、査定の種類や物件、不動産会社によって異なります。

査定を依頼する際に確認しておきましょう。

机上査定の場合は築年数や広さ、住所など物件の基本データが分かればよいので、詳細な書類は不要なことが多いです。

訪問査定では間取り図や公図のほか、物件の登記関係書類や建築確認済通知書、固定資産税通知書、マンションの場合は管理規約や長期修繕計画書などを準備するようにいわれることもあります。

詳細な情報が多いほど、正確な査定結果を出すことができます。

不動産の査定額を計算する方法

不動産の査定額を計算する方法は3つあります。

取引事例比較法

過去の不動産取引による事例をもとに査定物件と比較し計算する方法です。

過去の取引実績からベースとなる平均平米単価を算出し、該当物件の平米数をかけ合わせたあと、築年数や利便性といった個別の条件を考慮しながら査定額を出します。

土地やマンションでよく使われる計算方法です。

原価法

同様の物件を新たに建築する際にかかる費用（再調達価格）を予測し、そこから築年数による老朽化分を差し引く減価修正を行い、査定額を算出する方法です。

一戸建ての建物部分の査定で主に使われます。

原価法による査定額の計算では、まず再調達価格を求めます。

「再調達価格＝平米単価×延床面積」

次に、再調達価格から老朽化分を差し引き査定額を算出します。

「再調達価格×残存年数（耐用年数－築年数）÷耐用年数)」

平米単価の目安と耐用年数については下記を参考にしてください。

一戸建ての査定をする場合、土地は取引事例比較法、建物は原価法でそれぞれ計算するのが一般的です。

収益還元法

アパートなど投資用物件として活用した際に、将来どれくらい収益力が出るのか加味して査定額を計算する方法です。

投資用物件の査定でよく使われる算出方法です。

直接還元法とDCF（ディスカウントキャッシュフロー）法の2つの方法がありますが、直接還元法で計算されることが多いです。

直接還元法の計算式は以下のようになります。

「年間家賃収入÷還元利回り×100」

不動産の査定前に知っておきたいポイント

不動産査定は、不動産の売却において最初のステップ。

不動産がどのくらいの価格で売れるのかを知らなくては、売却計画が立てられません。

しかし、査定はあくまでも予測のため、必ずしも査定価格の通りに売却できるとは限らないことを知っておきましょう。

また、不動産会社によっても提示される査定価格は異なります。

不動産会社ごとに得意なエリア、得意な物件、抱えている顧客層などが違うためです。

ほとんどの不動産会社で査定は無料ですので、不動産査定は複数の不動産会社へ依頼して、納得のいく査定額を提示してくれた不動産会社へ売却を依頼しましょう。

ただし、査定価格が高ければ高いほど良いとは限りません。

売却依頼を取るためにわざと高めの査定価格を提示するというケースもあるようです。

いくら査定価格が高くても、納得のいく価格で売却できなければ意味がありません。

査定価格の根拠も確認し、ほかの不動産会社の査定価格と比較しながら、依頼する不動産会社を選びましょう。

イエステーションでも不動産査定を無料で行っています。

不動産の売却を検討している方はぜひお問い合わせください。

不動産の査定方法や計算方法を知って納得のいく不動産売却を

不動産の査定とは「この不動産がいくらで売れそうか」を不動産会社が予測することで、不動産売却では最初のステップ。

物件データを元に大まかな査定価格を出す「机上査定」と、実際に物件を調査して詳細な査定価格を出す「訪問査定」の2種類があります。

土地やマンションの査定では、過去の取引実績をもとに査定価格を算出する「取引事例比較法」、一戸建ての建物部分は再調達価格をもとに算出する「原価法」を使って計算します。

査定価格はあくまで「予測」であって、必ずその価格で売れるとは限りません。

不動産査定は複数の不動産会社へ依頼し、査定結果を比較したうえで、信頼のおける不動産会社を選ぶようにしましょう。

栃木県で不動産の売却を検討している方は、栃木県・地域専門の不動産売買専門店「イエステーション」にぜひご相談ください。

お客様の不動産売却をできるだけ良い条件で査定・売却できるよう正しい姿勢で対応いたします！