不動産売却の基礎知識

マンション売却の流れを解説！注意点や売却にかかる費用も

こんにちは。栃木県・地域専門の不動産売買専門店「イエステーション」の土屋です。

マンションの売却を検討中の場合、「どのような流れで進めていくのだろう」と不安に思う方も多いはず。

マンション売却を失敗しないためには、どんな点に注意したら良いのかも気になりますよね。

そこで今回は、マンション売却の流れをステップごとに解説します。

注意点や売却にかかる費用の目安もご紹介しますので、ぜひあわせて参考にしてください。

マンション売却の流れをチェック！

不動産会社に買い手を探してもらう「仲介」でのマンション売却は、一般的に次のステップで進みます。

必要書類の準備を行う
物件の相場を調べる
物件の査定を依頼する
不動産会社と媒介契約を結ぶ
販売活動を開始する
買い主と売買契約を結ぶ
決済、物件の引き渡しをする
確定申告を行う（譲渡所得がある場合）

公益財団法人東日本不動産流通機構の「首都圏不動産流通市場の動向（2023年）」によると、中古マンションの売り出し（登録）から成約に至って売却が決まるまでの日数は、平均して80. 1日かかっています。

売買契約後、物件を引き渡すまでは一般的に1カ月ほど要するため、全体としては4〜6カ月ほどが目安となりますね。

ただし、買い手がつくまでの期間は物件によって異なり、売却に1年以上かかる場合もあります。

では、ステップごとに内容を確認していきます。

ステップ1｜必要書類の準備を行う

査定や媒介契約、売買契約に際して、事前に用意しておきたい書類があります。

いつどんな書類が必要か把握し、前もって用意しておくとスムーズです。

査定に必須の書類はありませんが、下記の書類を用意しておくと、物件の詳細を査定担当者に素早く伝えられるため、査定の精度アップにつながるでしょう。

【用意しておくと査定に役立つ書類】

登記事項証明書（登記簿謄本）
購入時の売買契約書・重要事項説明書
間取り図（購入時のパンフレットなど）
マンション管理規約
リフォーム履歴がわかる書類
ローン残高証明書　など

【媒介契約時に必要な書類】

本人確認書類（マイナンバーカードなど）
登記識別情報通知書または登記済権利証

売買契約は少し先のステップとなりますので、必要な時期を見越して、取得・作成しておくと良いでしょう。

【売買契約時に必要な書類】

本人確認書類（マイナンバーカードなど）
印鑑証明書（市区町村役所での取得から3カ月以内のもの）
住民票
登記識別情報通知書または登記済権利証
固定資産税納税通知書（不動産会社に求められる場合がある）
物件状況報告書
付帯設備表

「物件状況報告書」は物件の状態や不具合情報を、「付帯設備表」は物件に残す設備や家具の状況を売り主自身で記入する重要書類です。

記入事項が多いので、事前に「どんな記入項目があるか」知っておくと良いですね。

記入内容は「付帯設備表とは？不動産売買に必要な理由や記載する内容を確認！」でご紹介しています。

ステップ2｜物件の相場を調べる

次に、物件がおよそいくらで売れそうなのか市場相場を調べておきましょう。

査定前に相場を把握しておくことで、不動産会社から提示された査定額が常識的なものかどうかの判断材料になります。

主な方法としては、不動産流通機構の「REINS Market Information」で、類似物件の相場を調べられます。

店頭掲載の物件情報や、新聞の折り込みチラシ、物件検索サイトで比較してみるのも良いでしょう。

ステップ3｜物件の査定を依頼する

査定は、築年数や広さなど物件情報をもとに価格を出す「机上査定」と、実際に物件を見る「訪問査定」があり、不動産会社を選ぶためにも重要となります。

査定額だけでなく、不動産会社の対応を見て信頼できるかの判断にもなるからです。

まずは、無料の一括査定サイトを利用するなど複数社に机上査定を依頼し、ある程度絞り込めたら、訪問査定を通じて任せたい不動産会社を選ぶと良いでしょう。

なお、マンション売却の際には、管理組合（管理会社）に報告する必要があります。

査定の結果を受けて売却を決めたら、そのタイミングで報告し、組合員の脱退手続きに必要な書類を確認しておくとスムーズです。

マンションの売却をいつ連絡するかは「マンション売却時はいつ管理組合に連絡する？提出が必要な書類も確認」で詳しく解説していますので、あわせて参考にしてくださいね。

ステップ4｜不動産会社と媒介契約を結ぶ

仲介を任せたい不動産会社が決まったら、媒介契約を結びます。

媒介契約には、複数社と契約できる「一般媒介契約」と、1社に任せる「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つに分かれます。

どの契約を結ぶかでメリット・デメリットが異なります。

希望のサービスが受けられるかどうか、それぞれ内容をよく確認して選びましょう。

媒介の種類については、「媒介契約にはどんな種類がある？種類ごとのメリットデメリットを解説」にて詳しく解説していますので、あわせて参考にしてくださいね。

ステップ5｜販売活動を開始する

媒介契約の締結後は、売却のスケジュールや戦略を確認し、広告を打つなど、販売活動が開始されます。

販売活動のなかでも、内覧は購入希望者の印象を大きく左右します。

整理整頓・掃除などを行い、第三者にチェックしてもらいつつ、好印象を持ってもらえるようしっかり準備を進めましょう。

ステップ6｜買い主と売買契約を結ぶ

買い主が決まれば、売買契約を締結します。

売り主と買い主双方が、不動産会社の立会いのもと、売買契約書に署名捺印して完了です。

一般的には売買契約時に、成約報酬として不動産会社に仲介手数料の半金を支払いますので、金額を確認し用意しておきましょう。

ステップ7｜決済、物件の引き渡しをする

売買契約が済めば、売却代金の決済が行われます。

売買契約の当日に手付金として一部が支払われるのが一般的なので、買い主が決済日に支払うのは残代金となります。

決済後、売り主から買い主へと名義を移す「所有権移転登記」が手続きされ、住宅ローンの残債があれば、ローン完済の抵当権抹消登記が行われます。

鍵を買い主に渡せば、引き渡し完了です。

ステップ8｜確定申告を行う（譲渡所得がある場合）

売却代金から物件の取得・売却にかかった費用を差し引いて利益がプラスになった場合は、譲渡所得が発生します。

譲渡所得は所得税の課税対象であり、確定申告が必要になります。

申告期限は、売却の翌年2月16日から3月15日の間ですので、忘れず申告しましょう。

確定申告や譲渡所得については「不動産売却で確定申告は必要？手続きの流れや必要書類など解説！」にて詳しく解説しています。

ぜひあわせて参考にしてください。

マンション売却で注意が必要なポイント

マンションの売却にはいくつか注意点があります。

次の点に気を付けると、「売りたい期限に間に合わなかった」「売り急いで安く売ってしまった」というよくある失敗は起こりにくくなるでしょう。

まずは、しっかりと相場を調べ、適切な売出価格を設定します。

相場から離れてしまうと、買い手がつかず、売却が長引く可能性が高まるからです。

マンションを得意とする不動産会社なら、売却の経験が豊富なため、物件の特徴を踏まえた適切な評価をしてくれるはずです。

次に、売り出しのタイミングも大切です。

マンションの購入者は、住み替えを目的にしていることが多く、入社や入学など、新生活の引越しを見据えた2～3月ごろに需要が高まる傾向があります。

条件が整えば、早期売却だけでなく、高く売れる期待も持てるでしょう。

また、大規模修繕が予定されている場合は、まだ修繕積立金の増額が予定されていない、修繕前のタイミングがおすすめです。

理由については、「マンション売却は大規模修繕前が良い？売却前に確認すべきポイントも」でより詳しく解説していますのでぜひあわせて参考にしてください。

最後に、いつまでに売却したいのか期限を区切っておけば、期限内に売れそうにない場合に買取を検討するなど、次の対処に移ることができます。

あわせて「これ以下なら売らない」と最低価格を決めておけば、価格交渉がされた場合に、売り急ぐあまり、安すぎる価格で応じてしまう失敗は回避できるでしょう。

マンション売却にかかる費用も知っておこう

マンション売却にかかる費用は、主に次の4つがあります。

仲介手数料：不動産会社への売買契約の成功報酬
印紙代：売買契約書発行にかかる税金
登記費用：抵当権抹消登記にかかる費用（住宅ローン残債がある場合）
譲渡所得税：原則売却益がプラスになる場合かかる税金

費用を把握しておけば、資金計画を立てる際に役立ちます。

それぞれ金額の目安をご紹介しますね。

仲介手数料

仲介手数料は、物件の売却金額によって以下のように決まります。

売却金額	仲介手数料の上限の計算に用いる割合
200万円以下の部分	5.5％
200万円超、400万円以下の部分	4.4％
400万円超の部分	3.3％

出典：国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」

印紙代

売買契約書のような課税文書には、印紙を貼付し、印紙税を納める義務があります。

税額は契約書の記載金額によって異なります。

平成26（2014）年4月1日から令和6（2024）年3月31日までに作成された、記載金額が10万円超の不動産売買契約書は、下記のとおり軽減措置の対象です。

契約書記載の金額	本則税率	軽減税率
100万円超～500万円以下	2,000円	1,000円
500万円超～1,000万円以下	1万円	5,000円
1,000万円超～5,000万円以下	2万円	1万円
5,000万円超～1億円以下	6万円	3万円